3.şahsın banka kredisi ile aldığı taşınmazın kalan taksitlerini ödemek suretiyle satın alan şirketin yapacağı banka kredisi faiz ödemeleri ve taşınmaz

Özelge: 3.şahsın banka kredisi ile aldığı taşınmazın kalan
taksitlerini ödemek suretiyle satın alan şirketin yapacağı
banka kredisi faiz ödemeleri ve taşınmaz için yapılan
harcamaların gider kaydedilip kaydedilemeyeceği hk.
Sayı:
B.07.4.DEF.0.15.10.00-004-3
Tarih:
06/01/2012
T.C.
BURDUR VALİLİĞİ
Defterdarlık Gelir Müdürlüğü
Sayı : B.07.4.DEF.0.15.10.00-004-3 06/01/2012
Konu : 3.şahsın banka kredisi ile aldığı taşınmazın kalan
taksitlerini ödemek suretiyle satın alan şirketin yapacağı
banka kredisi faiz ödemeleri ve taşınmaz için yapılan
harcamaların gider kaydedilip kaydedilemeyeceği hk.
İlgide kayıtlı yazınızda; 3. şahsın banka kredisi ile satın aldığı 3 katlı bir binanın kalan banka
kredisi taksitlerini şirketinizin ödeyeceği, binanın tapu kaydının borcun bitiminde şirketinize
devredileceği, bankaya yatırılan banka kredisinin taksit ödemelerinde dekontta yatıran olarak
şirketiniz adının geçeceği, ayrıca bu konuda noterde de sözleşme yapacağınız, tapu kaydı
şirketinize geçinceye kadar söz konusu binanın bedelsiz olarak şirketinize kiraya verileceği ve
şirketinizce de bu binanın bir başkasına kiraya verileceği belirtilerek, şirketinizce ödenmesi
planlanan banka kredisi faiz giderleri ile bu bina için yapılan ısıtma, yalıtım, boya v.b harcamaların
gider yazıp yazamayacağınız, söz konusu binanın bilanço aktifine kaydedilirken hangi bedelin
dikkate alınacağı hususlarında bilgi istenilmektedir.
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 6 ncı maddesinde; kurumlar vergisinin, mükelleflerin
bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kurum
kazancının tespitinde 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin
uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Gelir Vergisi Kanununun "Bilanço Esasında Ticari Kazancın Tespiti" başlıklı 38 inci
maddesinde ise; bilanço esasına göre ticari kazancın, teşebbüsdeki öz sermayenin hesap dönemi
sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müsbet fark olduğu, bu dönem zarfında sahip veya
sahiplerce işletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirileceği, işletmeden çekilen değerlerin ise
farka ilave olunacağı, ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun
değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41 inci maddeleri hükümlerine uyulacağı hükme
bağlanmıştır. Anılan Kanunun 40 ıncı maddesinde de; safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek
giderler sayılmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı
bendinde, arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir),
maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit
harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının sahipleri, mutasarrıfları,
zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen
iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun "Emsal Kira Bedeli Esası" başlıklı 73 üncü maddesinde; "Kiraya verilen mal ve
hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına
bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal
kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle
takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin
%5'idir." hükmü yer almaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin
kazanılmasının, tescille olacağı 706 ncı maddesinde de; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan
sözleşmelerin geçerli olmasının, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu hükmüne
yer verilmiştir.
İlgi özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, 3. bir şahsın banka kredisi ile satın
aldığı bir binayı kalan banka kredisi taksitlerini ödemek suretiyle satın alacağınızı, ancak tapu kaydı
yapılıncaya kadar da ilave bir bedel ödemeden bu binayı kiralamak suretiyle kullanacağınız
anlaşılmaktadır. Dolayısıyla, Şirketiniz tarafından 3. şahıs adına ödenen banka kredisine ilişkin faiz
ve diğer masrafların kurum kazancınızın tespitinde dikkate alınması mümkün olmayıp ödenen
(anapara +faiz) taksitlerinin söz konusu binanın satın alınması karşılığı olduğunun kabul edilmesi
gerekmektedir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, taşınmaz mülkiyetinin kazanımı
ancak tescil ile olacağından, 3. şahsın, şirketinize bedelsiz olarak kiraya vereceği belirtilen binanın
emsal kira bedeli kiraya veren şahıs açısından gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecek
ve 3. şahıs tarafından yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir. Bu binanın şirketinizce
3. şahıslara kiraya verilmesi halinde elde edilen kazanç da kurum kazancınıza dahil edilerek
vergilendirilecekitr.
Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 272 nci maddesinde; gayrimenkulun
genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak arttırılması amacıyla yapılan giderlerin
gayrimenkulun maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrımenkullerde kiracı
tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.
Aynı Kanunun "Özel Maliyet Bedellerinin İtfası" başlıklı 327 nci maddesinde;
"Gayrimenkullerin, elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının ve gemilerin iktisadî kıymetlerini artıran
ve 272 nci madde de yazılı özel maliyet bedelleri, kira veya işletme hakkı süresine göre eşit
yüzdelerle itfa edilir. Kira veya işletme hakkı süresi dolmadan, kiralanan veya işletme hakkı alınan
şeyin boşaltılması veya işletme hakkının herhangi bir sebepten sona ermesi halinde henüz itfa
edilmemiş olan giderler, boşaltma veya hakkın sona erdiği yılda bir defada gider yazılır." hükmüne,
aynı Kanunun iktisadi işletmelere dahil gayrimenkulleri değerlemeye ilişkin 269 uncu maddesinde;
"İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenir." hükmüne yer
verilmiştir.
Bu çerçevede, söz konusu binanın genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak
arttırılması amacıyla şirketinizce yapılan giderler, özel maliyet bedeli olarak değerlendirilecek
bunun dışındaki tamir bakım gibi bazı harcamalar ise doğrudan gider yazılabilecektir.
Ayrıca, söz konusu binanın; tapu kaydı şirketiniz adına geçtiğinde, maliyet bedeli üzerinden
aktifleştirilerek bilançonuza kaydedileceği ve 3. şahıs açısından ise satış bedelinin, söz konusu
binanın emsal bedeli de dikkate alınmak suretiyle belirleneceği tabiidir.
Öte yandan, bahsedilen 3. şahsın şirketinizle ilişkili kişi konumunda olması halinde ise
yapılan işlemler (bedelsiz kiralama, satış v.b.) 5520 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinde düzenlenen
transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı açısından eleştiri konusu yapılabilecektir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.