6306 sayılı Kanun kapsamında bulunan taşınmazın satış işleminde tapu harcı hk.
6306 sayılı Kanun kapsamında bulunan taşınmazın satış
işleminde tapu harcı hk.
Kanun Numarası
492
Kanun
HARÇLAR KANUNU
Özelge No
97895701-140.04.01[2025.115]-972661
Özelge Tarihi
05.08.2025
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Defterdarlığı
Gelir Kanunları Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü
Sayı :E-97895701-140.04.01[2025.115]-972661
6306 sayılı Kanun kapsamında bulunan taşınmazın satış Konu: işleminde tapu harcı hk.
05.08.2025
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden,
.... İnşaat Otomotiv Tic. A.Ş. ile arsa sahipleri arasında imzalanan "Gayrimenkul
Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" uyarınca .... Projesinin inşasına
başlanıldığı, inşaat süreci devam ederken .... Temiz. Tic. ve San. A.Ş.'nin projeye dahil
olmak istediği, bu talep doğrultusunda... 16. Noterliğinde düzenlenen.... tarih ve.....
yevmiye numaralı ".... Adi Ortaklık Sözleşmesi" ile .... Adi Ortaklığının kurulduğu,
ancak .... Temiz. Tic. ve San. A.Ş. (.... tarih ve .... sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ile ünvan
değişikliği sonrası.... İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve Tic. A.ş.)'nin inşaat maliyetlerinin
arttığını gerekçe göstererek adi ortaklıktan ayrılmak istemesi üzerine taraflar
arasında imzalanan sözleşme ve protokoller ile adi ortaklıktan ayrılma usul ve
koşullarının belirlendiği,
-.. 17. Noterliğinde düzenlenen .... tarih ve .... yevmiye numaralı "Düzenleme
Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi" ile ...İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve
Tic. A.Ş.'nin adi ortaklıktan ayrılması sonrasında projeye sağlayacağı finansmana
karşılık o zamana kadar satışı yapılmış ve henüz satışı yapılmamış proje
kapsamındaki bağımsız bölümlere ait kat irtifaklı tapularının teminat/yediemin
amaçlı olarak .... İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve Tic. A.Ş.'ye devredilmesine karar
verildiği, ancak teminat amaçlı devir işlemlerinden sonra inşaat maliyetlerinin daha
da artması ve proje ilerlemesinin yavaşlaması nedeniyle bu kez de..... İnşaat Yatırım
Taahhüt San. ve Tic. A.Ş. tarafından keşide edilen ihtarname ile teminat amaçlı
taşınmaz devirlerine ilişkin olan esas sözleşmelerin tamamının tek taraflı olarak
feshedildiğinin bildirildiği,
- Fesih işlemine rağmen .... İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve Tic. A.Ş.'ye teminat amaçlı
devredilen taşınmazların şirketinize iade edilmemesi üzerine şirketinizce 1. Asliye
Ticaret Mahkemesinin.... Esas sayılı dosyası üzerinden tapu iptali ve tescil davası
açıldığı, dava süreci devam ederken taraflar arasında.... tarihinde imzalanan....
Kentsel Dönüşüm Konut Projesine İlişkin Olarak Taraflar Arasında Daha Önce
İmzalanmış Olan Sözleşmelerin Tadili Hakkında Sözleşmesi" kapsamında .... İnşaat
Yatırım Taahhüt San. ve Tic. A.Ş.'ye teminat amaçlı devri yapılan tüm bağımsız
bölümlerin tapularının sözleşme hükümleri doğrultusunda şirketinize iadesi
konusunda mutabakat sağlandığı
belirtilerek, söz konusu taşınmazların şirketinize devredilmesi işlemleri ile şirketiniz
tarafından üçüncü kişilere yapılacak satış işlemlerinin 6306 sayılı Kanun
kapsamında harçtan istisna olup olmadığı hususunda görüş talep edildiği
anlaşılmaktadır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu
Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların tapu ve kadastro harçlarına tabi
olduğu; 63 üncü maddesinin ikinci fıkrasında, gayrimenkul devir ve iktisaplarında
tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan
edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı; Kanuna bağlı (4) sayılı
tarifenin I/20-a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar
bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında devir
eden ve devir alan için ayrı ayrı nispi harç alınacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 123 üncü maddesinde ise özel kanunlarla harçtan muaf tutulan
kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanunun 1 inci maddesinde, bu Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu
alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve
standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere
iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi olduğu hükme
bağlanmıştır.
Anılan Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fikrasında, "Bu Kanun uyarınca
yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve
dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır
kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel
hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;
a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı,
devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak
uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen
müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı
kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek
tesis edilmesi işlemleri,
b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde
veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir
ek tesis pesi
işlemleri,
c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni
yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim
Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)
tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca
yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve
harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu
işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına
ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kāğıtlar da dahil olmak üzere damga
vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile
bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği
veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler
dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden
istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ,
İller Bankası Anonim şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip
oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve
uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır."
hükmü yer almaktadır.
Söz konusu düzenlemenin dokuzuncu fikrasının (c) bendi ile 7153 sayılı Kanunun
yürürlük tarihi olan 10/12/2018 tarihinden itibaren 6306 sayılı Kanun kapsamında
yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların sadece işi
yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve
bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından
gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri harçtan
istisna edilmiştir.
Özelge talep formu ve eklerin incelenmesinden, adi ortaklığınız,.... İnşaat Oto. ve Tic.
A.Ş.,..... Otomotiv Turizm İnş. San. ve Tic. A.Ş,..ile . İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve
Tic. A.Ş. arasında..... tarih ve.... yevmiye numarası ile..17. Noterliğinde düzenlenen
"
.... Kentsel Dönüşüm Konut Projesine İlişkin Olarak Taraflar Arasında Daha Önce
İmzalanmış Olan Sözleşmelerin Tadili Hakkında Sözleşme nin;
- "4) Tarafların Yükümlülükleri" başlıklı bölümünde;
" 4.a.7- ....2018 tarihli Düzenleme şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi ile
diğer sözleşmeler kapsamında ....'e devredilen ..... adet mesken nitelikli ve .... adet iş
yeri nitelikli bağımsız bölümün ..tarafından üçüncü kişilere satışı sebebiyle
yapılacak tapu devirleri işbu Sözleşme kapsamında õnce tapuda ..... den Adi
Ortaklık/....'a iade amacıyla devir, daha sonra Adi Ortaklık/...'in bu taşınmazları
üçüncü kişilere satması şeklinde gerçekleşecektir.
4.a.8- Taraflar, bu işlemde gayrimenkullerin ....den Adi Ortaklık/....a devrinin ticari bir
satış niteliğinde olmayıp, sadece işbu Sözleşme kapsamında projenin
tamamlanması amacıyla yapılmış olduğunu... "
- "5) Devam Eden Uyuşmazlıkların Tasfiyesi, Sulh ve İbra" başlıklı bölümünde;
"5.4 - İş bu Sözleşmeyi imza eden Taraflar'dan Adi Ortaklık/ İnşaat Oto. ve Tic.
A.Ş., ....Otomotiv Turizm İnş. San. ve Tic. A.Ş.,.... Geliştirme İnş. Yat. Taah. San. ve
Tic. A.Ş. aleyhine.... 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin......Esas sayılı dosyasına kayden
"İhtiyati tedbir talepli Tapu İptal ve Tescili" istemli açtığı dava dosyasını takipsiz
(müracaata) bırakmıştır.... ün talebi olmaksızın Adi Ortaklık/... davayı
yenileyemeyecek olup ancak taraflar sözleşmenin icrası sürecinde bu sözleşme
hükümleri kapsamında sulh yapmak isterlerse Adi Ortaklık/......Mahkemeye
müracaatla dosyayı yenileyecek ve her iki taraf sadece bu sulh protokolü
doğrultusunda karar verilmesini mahkemeden talep edeceklerdir..." açıklamalarına
yer verilmiştir.
Diğer taraftan, Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünden alınan..... tarih.....
sayılı yazıda, .... ilçesi, .... mahallesi, .... ada ..... sayılı parsellerde yer alan
taşınmazların, .... tarihli ve .... sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 6306 sayılı Kanun
kapsamında ilan edilen .... ilçesi, ....Mahalleleri ile ..... Mahallelerinin bir kısmını
kapsayan 134 hektar büyüklüğündeki riskli alan sınırları içerisinde yer aldığı
belirtilmiştir.
Bu itibarla,. ili, ... ilçesi,.....mahallesi, ...ada.... sayılı parseller üzerine inşa edilen
muhtelif bağımsız bölümlerin ortaklığınız tarafından....tarih ve .... yevmiye numaralı
Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Sözleşmesi ve diğer sözleşmelere istinaden,
daha önce ortaklığınızdan ayrılan.... İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve Tic. A.Ş.'ye
dönüşüm sonrası ilk satış işlemi olarak kat irtifakı tesis edilmesi suretiyle devredildiği
dikkate alındığında,.. 17. Noterliğinde düzenlenen.... tarih ve ..... yevmiye numaralı
.... Kentsel Dönüşüm Konut Projesine İlişkin Olarak Taraflar Arasında Daha Önce
İmzalanmış Olan Sözleşmelerin Tadili Hakkında Sözleşme" kapsamında söz konusu
bağımsız bölümlerin .....İnşaat Yatırım Taahhüt San. ve Tic. A.Ş. tarafından
ortaklığınıza yapılacak devir işlemleri ile daha sonra ortaklığınız tarafından üçüncü
kişilere yapılacak satış işlemlerinin 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu
fıkrası kapsamında harçtan istisna tutulması mümkün değildir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
İmza
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak
verilmiştir.
(**) inceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış
bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde,
bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası
kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.