6306 Sayılı Kanun Kapsamında Dönüşüm Öncesi Yapılan Taşınmaz Devrinin Tapu Harcından İstisna Olup Olmadığı hk.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Dönüşüm Öncesi Yapılan

Taşınmaz Devrinin Tapu Harcından İstisna Olup

Olmadığı hk.

Kanun Numarası

492

Kanun

HARÇLAR KANUNU

Özelge No

97895701-140.04.01[2025.202]-1561512

Özelge Tarihi

26.11.2025

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İstanbul Defterdarlığı

Gelir Kanunları Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü

Sayı:E-97895701-140.04.01[2025.202]-1561512

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Dönüşüm Öncesi Yapılan Taşınmaz Konu:

Devrinin Tapu Harcından İstisna Olup Olmadığı hk.

26.11.2025

İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden, ... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi,... ada, ...parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili olarak şirketiniz (yüklenici) ile...

(arsa sahibi) arasında.. Noterliğinde ... tarih ve ...yevmiye numaralı "Düzenleme

Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı İnşaat ve Gelir Paylaşımı Sözleşmesi" imzalandığı, söz

konusu taşınmazın ... tarihinde ... ada,... parselde kayıtlı taşınmaz ile ... ada, ... parselde

kayıtlı taşınmazın tevhidi sonucu oluştuğu, her iki parselde de riskli yapı şerhi olduğu,

... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhi işlendikten sonra

dönüşüm öncesi devre konu edildiği, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın riskli yapı

tespitinden sonra devredilmediği belirtilerek, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın

inşaat yapımı karşılığında şirketinize devrinin 6306 sayılı Kanun kapsamında harçtan

istisna olup olmadığı hususunda görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu

Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi

olduğu; Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz

karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa

hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap

bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şuyuun

izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden

ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınacağı hükme bağlanmıştır.

Kanunun 123 üncü maddesinin birinci fıkrasında ise, özel kanunlarla harçtan muaf

tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına

alınmıştır.

Öte yandan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında

Kanunun 1 inci maddesinde, bu Kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu

alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve

standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere

iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu; 2 nci

maddesinde ise "Rezerv yapı alanı"nın, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek

uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya

resen Bakanlıkça belirlenen alanları; "Riskli alan"ın, zemin yapısı veya üzerindeki

yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca

kararlaştırılan alanı; "Riskli yapı"nın ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik

ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve

teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade ettiği hükme bağlanmıştır.

pci

"Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim

Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve

en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek

kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı,

devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak

uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen

müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapyı

kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek

tesis edilmesi işlemleri,

b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde

veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir

yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi

işlemleri,

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni

yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim

Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)

tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca

yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve

harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu

işlemler nedeniyle düzenlenecek kāğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına

ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kāğıtlar da dahil olmak üzere damga

vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile

bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği

veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler

dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden

istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ,

İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip

oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve

uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır."

hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, özelge talep formu ekinde yer alan;

Şirketiniz (yüklenici) ile ... (arsa sahibi) arasında.. Noterliğinde düzenlenen ... tarih

ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı İnşaat ve Gelir

Paylaşımı Sözleşmesi"nin (B) maddesinde, "Arsa sahibi mülkiyet hakkına haiz olduğu

arsanın tamamını işbu sözleşmenin imzalanmasını müteakip avansın (aşağıda

tanımlandığı üzere) yüklenici tarafından arsa sahibine ödenmesi ön şartına tabi

olmak kaydıyla, en geç 30 (otuz) gün içinde ilgili mevzuat hükümleri uyarınca her

türlü takyidattan ari olarak yükleniciye temlik edilmesini sağlamayı ("temlik tarihi"),

yüklenici de arsa üzerinde işbu sözleşme altında tariflenen projeler ve teknik

şartname uyarınca yeni bağımsız bölümleri ("bağımsız bölümler") meydana getirme

ve söz konusu bağımsız bölümlerin alıcılara satışını sağlamayı kabul beyan ve

taahhüt eder." ifadelerine yer verildiği,

- Özelge talebine konu parsellere ait riskli bina tespit raporlarının incelenmesinden,

26.383 m² büyüklüğündeki ... ada, ... parselin tapu kaydına, parsel üzerinde bulunan 2

katlı, toplam yapı alanı 595,7 m² olan bir yapı nedeniyle; 14.659 m² büyüklüğündeki ...

ada, ... parselin tapu kaydına ise parsel üzerinde bulunan birer katlı 2,8 metre

yüksekliğinde toplam yapı alanı 126 ve 214,2 m² olan iki adet yapı nedeniyle riskli yapı

şerhi işlendiği

anlaşılmıştır.

Bu itibarla,... ili, ... ilçesi, ...Mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın; ... ada, ...

parselde kayıtlı 26.383 m² büyüklüğündeki taşınmaz ile ... ada, ... parselde kayıtlı

taşınmazın tevhidi sonucu oluştuğu, ... ada, ... parselin tapu kaydına toplam yapı

alanı 595,7 m² olan bir yapı; ... ada, ... parselin tapu kaydına ise toplam yapı alanı

340,2 m² olan iki adet yapı nedeniyle/2017 tarihinde 6306 sayılı Kanun

kapsamında riskli yapı şerhi işlendiği, diğer taraftan ... ada, ... parselde kayıtlı

taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında fen ve sanat norm ve standartlarına

uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevresine dönüşmesi amacıyla ... ile şirketiniz

arasında imzalanan Düzenleme şeklinde Arsa Satışı Karşılığı İnşaat ve Gelir

Paylaşımı Sözleşmesine istinaden Şirketinize devredileceği dikkate alındığında,

sözleşme gereği yeniden inşa için yapılacağı anlaşılan söz konusu devir işleminde,

taşınmazın riskli yapılara isabet eden kısmından tapu harcı aranılmaması, kalan

kısmından ise tapu harcı aranılması gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

İmza

(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak

verilmiştir.

(**) inceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış

bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde,

bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası

kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.