6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen sözleşme ile sözleşmenin devrine ilişkin düzenlenen sözleşmenin tapuya şerhinde tapu harcı hk.
6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen sözleşme ile
sözleşmenin devrine ilişkin düzenlenen sözleşmenin
tapuya şerhinde tapu harcı hk.
Kanun Numarası
492
Kanun
HARÇLAR KANUNU
Özelge No
97895701-140.04.01[2025.170]-1226430
Özelge Tarihi
29.09.2025
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Defterdarlığı
Gelir Kanunları Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü
Sayı :E-97895701-140.04.01[2025.170]-1226430
6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen sözleşme ile
Konu: sözleşmenin devrine ilişkin düzenlenen sözleşmenin tapuya
şerhinde tapu harcı hk.
29.09.2025
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden,
-... ili, .. ilçesi, .... mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak inşaat
işi ile ilgili olarak arsa sahibi ...Yapı San. ve Tic. A.Ş. ile müteahhit firma ....Yapı Tur. İnş.
San. ve Tic. A.Ş. arasında... 23. Noterliğinde .... tarihli ve .... yevmiye numaralı
"Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat
Sözleşmesi" imzalandığı,
Söz konusu parselde bulunan yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı
olduğunun tespit edildiği ve parselin tapu kaydına .... tarihinde "6306 Sayılı Kanun
gereğince riskli yapıdır." beyanının işlendiği,
-..... Yapı San. ve Tic. A.Ş., Mar Yapı Tur. İnş. San. ve Tic. A.Ş. ve .... Gayrimenkul Yat. Tic.
A.Ş. arasında...23. Noterliğinde.... tarihli ve ....yevmiye numaralı "Düzenleme
Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin Devri
Sözleşmesi" imzalandığı,
- ... Gayrimenkul Yat. Tic. A.ş.'nin ünvanının .. 2025 tarihinde... Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş. olarak tescil edilerek bu hususun .... tarihli ve .... sayılı Türkiye Ticaret
Sicili Gazetesi'nde yayımlandığı,
Şirketinizin GYO statüsünde olması sebebiyle, yapmış olduğu projelerde kat
karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devri sözleşmelerinin
tapuya şerhi işleminin zorunlu olduğu
belirtilerek, söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat
sözleşmesinin devri sözleşmesinin tapuya şerh ettirmesi işleminin 6306 sayılı Kanun
kapsamında tapu harcından istisna olup olmadığı hususunda görüş talep edildiği
anlaşılmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu
Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi
olduğu, Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/12 nci maddesinde, satış vaadi
sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde,
sözleşmede yazılı bedel üzerinden (bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün
emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz)
bedelsi isi değeri üzerinden pispi harc kms
bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 123 üncü maddesinde ise özel kanunlarla harçtan muaf tutulan
kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanunun 1 inci maddesinde, bu Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu
alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve
standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere
iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi olduğu hükme
bağlanmıştır.
Anılan Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında, "Bu Kanun uyarınca
yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve
dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır
kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel
hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;
a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı,
devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak
uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen
müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı
kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek
tesis edilmesi işlemleri,
b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde
veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir
yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi
işlemleri,
c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni
yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim
Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)
tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca
yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve
harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu
işlemler nedeniyle düzenlenecek kāğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına
ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga
vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile
bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği
veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler
dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden
istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ,
İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip
oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve
uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır."
hükmü yer almaktadır.
Diğer taraftan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinin (III-48.1)
"Tapuya şerhi zorunlu sözleşmeler" başlıklı 26 ncı maddesinde, ortaklık lehine
sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi
sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan
sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın
kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhinin zorunlu olduğu
belirtilmiştir.
Konu ile ilgili olarak özelge talep formu ve eklerinin tetkikinde;
-...23. Noterliğinde düzenlenen .... tarihli ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme
Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin arsa
sahibi .... Yapı San. ve Tic. A.Ş. ile müteahhit firma .... Yapı Tur. İnş. San. ve Tic. A.Ş.
arasında imzalandığı, sözleşmenin konusunu,.... ili,... ilçesi, .... mahallesi,.... ada, ...
parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak inşaat yapım işinin oluşturduğu,
- Aynı Noterlikte düzenlenen.... tarihli ve .... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin Devri Sözleşmesi"nin
ise .... tarihli ve..... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi
ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ne göre müteahhit olan devreden .... Yapı Tur. İnş.
San. ve Tic. A.Ş.'nin, işbu sözleşmeden doğan haklarını devralan ....Gayrimenkul Yat.
Tic. A.Ş.'ye devretmesi ve arsa sahibi ..... Yapı San. ve Tic. A.Ş.'nin bu devre muvafakat
etmesi, onaylamasına ilişkin olduğu, bunun dışında ilk sözleşmenin içeriği, yapılan
işin nev'i ve diğer hükümlerinde değişiklik öngörülmediği
anlaşılmıştır.
Buna göre, harca tabi işlemin söz konusu sözleşmelerin tapuya şerhi işlemi olduğu,
taşınmaza ilişkin "riskli yapı" şerhinin bu sözleşmelerin şerhinden önce yapıldığı
dikkate alındığında, tapu kaydına2025 tarihinde "6306 Sayılı Kanun gereğince
riskli yapıdır." beyanı işlenen .... ili,.... ilçesi, ... mahallesi, ... ada,.... parsel sayılı
taşınmaz üzerine yapılacak inşaat işine ilişkin.. 23. Noterliğinde düzenlenen ....
taribli ve aymiy ral "П klinde Ga kul Satis Vaadi ye Kat
Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile bu sözleşmeden doğan hakların ....Gayrimenkul Yat.
Tic. A.Ş.'ye devrine ve arsa sahibi..... Yapı San. ve Tic. A.Ş.'nin bu devre muvafakat
etmesine ilişkin düzenlenen. /2025 tarihli ve... yevmiye numaralı "Düzenleme
Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin Devri
Sözleşmesi"nin tapuya şerhi işlemlerinin 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin
dokuzuncu fıkrası kapsamında harçtan istisna tutulması mümkün bulunmaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
İmza
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak
verilmiştir.
(**) inceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış
bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde,
bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası
kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.