Arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi ve karşılığında alınan dairelerin çocuklarınıza satılması halinde vergilendirilip vergilendirilmeyeceği

Arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi ve karşılığında
alınan dairelerin çocuklarınıza satılması halinde
vergilendirilip vergilendirilmeyeceği
Sayı:
96620903-120-E.101608
Tarih:
23/08/2019
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Muğla Vergi Dairesi Başkanlığı
Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü
Sayı : 96620903-120-E.101608 23.08.2019
Konu : Arsanın kat karşılığı müteahhide
verilmesi ve karşılığında alınan
dairelerin çocuklarınıza satılması
halinde vergilendirilip
vergilendirilmeyeceği
İlgi : 28.11.2017 tarihli özelge talep formu.
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden; … İlçesi … Mahallesinde bulunan;
…pafta, … parsel numaralı arsanız için 01.10.2013 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı
inşaat sözleşmesi düzenlediği, müteahhit tarafından inşa edilen ve arsa sahibi olarak uhdenizde
kalan 3 adet mesken vasıflı gayrimenkulün bedelsiz olarak çocuklarınıza devredildiği, tapuda devir
işlemlerinin satış şeklinde yapıldığı, satış bedeli olarak emlak vergi değerlerinin esas alındığı ve bu
işlemler karşılığında gerçekte herhangi bir bedel alınmadığı belirtilerek, ticari kazanç yönünden
gelir vergisi mükellefi olup olmayacağınız hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai
faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükme bağlanmış, anılan maddenin ikinci
fıkrasının (4) numaralı bendinde, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak
uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiştir.
Ayrıca, aynı Kanunun 38 inci maddesinde; "Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz
sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müsbet farktır. Bu dönem
zarfında sahip veya sahiplerce:
1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir.
2. İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur. Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi
sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41 inci
maddeleri hükümlerine uyulur." hükümleri yer almaktadır.
Ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının
bulunup bulunmaması, böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma
niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama
niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte
değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını
aşması gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir
unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı
hallerde faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak,
muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.
Buna göre, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere
aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak
gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir
Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
Diğer yandan, aynı Kanunun "Değer Artışı Kazançları" başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinin 1 inci
fıkrasının 6 ncı bendinde, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci
maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye
tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak (01/01/2007 tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan
kazançların (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolaysıyla tahsisi ettikleri gayrimenkullerin
tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artışı kazancı olduğu hükme
bağlanmıştır.
Aynı maddenin ikinci fıkrasında, bu maddede geçen "elden çıkarma" deyiminin, maddede yazılı mal
ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası,
kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade ettiği
belirtilmiş, üçüncü fıkrasında da bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, 285 Seri
No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01/01/2014 tarihinden itibaren 9.700 Türk Liralık kısmının gelir
vergisinden müstesna olduğu hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 25/03/2011 tarihli ve 76 sıra numaralı Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinin,
"Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi" başlıklı dördüncü bölümünde,
"Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille
olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan
gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı
kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas
alınacaktır.
Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel
haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul
edilmesi gerekir.
..."
açıklamalarına yer verilmiştir.
Konuyla ilgili yapılan sorgulamalarda, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi
karşılığında elde ettiğiniz mesken vasfındaki daireleri 2014 takvim yılı içinde … ile çocuklarınız … ,
… ve …'a satış şeklinde devrettiğiniz anlaşılmıştır.
Bu itibarla, 213 sayılı Vergi Usul Kanunun 3 üncü maddesinin (B) bendi uyarınca; kat karşılığı
inşaat sözleşmesi ile tarafınıza verilen dairelerin herhangi bir bedel alınmaksızın çocuklarınıza
devredildiğinin ispatı halinde gelir vergisi yönünden vergilendirme yapılamayacak olup, ivazsız
intikal şeklinde gerçekleşen söz konusu işlemlerin veraset ve intikal vergisi kapsamında
vergilendirmesi gerekmektedir. Bununla birlikte, aynı takvim yılında …'a satılan gayrimenkulden
elde edeceğiniz kazanç, Gelir Vergisi Kanununun değer artış kazancı hükümleri kapsamında
vergilendirilecektir.
Öte yandan, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında iktisap edilen
gayrimenkullerin altsoy dahil farklı kişilere bedel mukabili satışı halinde, yapılan satışlar devamlı
olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde ettiğiniz kazanç,
Gelir Vergisi Kanunu'nun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.