Banka kredisi ile alınan gayrimenkulün beyanında indirilecek giderler hk.
Banka kredisi ile alınan gayrimenkulün beyanında
indirilecek giderler hk.
Sayı:
62030549-120[74-2015/323]-13067
Tarih:
17/02/2016
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR VERGİLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ
Sayı :62030549-120[74-2015/323]-13067 17/02/2016
Konu :Banka kredisi ile alınan gayrimenkulün
beyanında indirilecek giderler.
İlgi : 16/04/2015 tarih ve 160751 sayılı özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; 330.000,00 TL bedel ile 7 yıl
vadeli konut kredisi kullanarak sahibi olduğunuz dubleks gayrimenkulünüzün, üst katını
aylık 1.200,00 TL olmak üzere yıllık 14.400,00 TL tutarı ile 01.04.2015 tarihinde kiraya
verdiğiniz, alt katta kendiniz ve eşinizin oturmaya devam edeceğiniz, abonelik bedellerinin
eşiniz adına
belgelendirildiği, ayrıca sözü edilen gayrimenkul için belgelendirilmek suretiyle bir kısım
tadilat yaptığınız, 2015 yılında kendinizin ve aynı zamanda eşinizin 90.000,00 TL brüt,
60.000,00 TL net ücret geliri elde edeceğiniz hususları belirtilerek;
-kira geliri için gerçek gider usulü ile düzenlemek istediğiniz beyannamede
gayrimenkulün iktisap bedeli olan 330.000,00 TL'nin %5'inin,
-gayrimenkul için kullandığınız konut kredisi nedeniyle 2015 yılında ödeyeceğiniz
taksit tutarları içerisindeki faiz tutarının tamamının,
-eşiniz adına yapılan abonelik giderlerinin, -gerek fatura ile gerekse de tadilat fişleri
ile belgelendirilen tadilat giderlerinin gayrimenkul sermaye iradının tespitinde indirim
konusu yapılıp yapılmayacağı ile
-ücret gelirlerinin nasıl vergilendirileceği hususlarında bilgi talep edildiği
anlaşılmakta olup, konuya ilişkin Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde aynı maddede bentler halinde
sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri
veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye
iradı olduğu; 71 inci maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradında safi iradın, gayrisafi
hasılattan
iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farkolduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 21 inci maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir
takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirasının (287 Seri No'lu Gelir Vergisi
Genel Tebliği ile 2015 yılı için 3.600 TL) gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi
üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu
istisnadan yararlanılamayacağı; ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile
bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden,
beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul
sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları
toplamı 103 üncü
maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanların bu
istisnadan faydalanamayacakları hükme bağlanmıştır.
Öte yandan aynı Kanunun 74 üncü maddesinde, "Safi iradın bulunması için 21 inci
maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi
hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
1- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
…
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların
faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş
yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili
gayrimenkule ait hâsılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü
fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
...
6- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer,
malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için
Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tespit edilen emsal
değeridir);
7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak
surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri
sayılmaz)
... " hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Kanunun 74 üncü maddesinin 4 numaralı bendi hükmünden de anlaşılacağı
üzere, istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere kira geliri elde edilen gayrimenkulün
iktisabı için kullanılan kredi dolayısıyla ilgili yılda ödenen faizlerin tamamının, ilgili yılda
elde edilen kira geliri için verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesinde indirim konusu
yapılması mümkün bulunmaktadır. Ayrıca, yine istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet eden
kısmı hariç olmak üzere, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından
itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'ine ilişkin indirilebilecek tutarı, yalnızca bu
konuttan elde edilen gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak indirim konusu
yapılabilecektir.
Öte yandan, kiralanan gayrimenkullerin onarımı için yapılan giderler gayrisafi
hâsılattan indirilebilmektedir. Onarımdan amaç; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların
tamir veya yeniden yaptırılmasıdır. Onarım giderinin hâsılattan indirilebilmesi için kiraya
veren tarafından yapılmış olması gerekir. Ancak bu tür giderlerin gayrimenkulün iktisadi
değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu madde
hükmünde; emlakin iktisadi değerini artıracak surette genişletilmesi, değiştirilmesi veya
bunlara ilaveler yapılması için yapılan giderlerin onarım gideri sayılmayacağı belirtilmiştir.
Onarım gideri olarak kabul edilmeyen bu türden giderlerin hâsılattan doğrudan indirilmesi
mümkün bulunmamaktadır.
Diğer taraftan 213 sayılı Vergi Usul Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin,
iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan
ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği belirtilmiştir.
Dolayısıyla, safi iradın tespitinde kiraya veren tarafından gayrimenkulün iktisadi
değerini arttıracak nev'iden yapılan harcamaların Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü
maddesinin 7 nci bendine göre normal onarım gideri olarak dikkate alınması mümkün
olmayıp, bu nitelikteki harcamaların gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi
gerekmektedir.
Öte yandan, Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının 1 numaralı
bendinin (b) alt bendinde, tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler
(birden fazla işverenden ücret almakla beraber, birden sonraki işverenden aldıkları
ücretlerinin toplamı, 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı
aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretleri dahil) ve 1
numaralı bendinin (c) alt bendinde de, vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) alt
bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer
alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla
işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları
için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde
bu gelirlerin beyannameye dahil edilmeyeceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıdaki hüküm ve açıklamalara göre, 2015 yılında elde edeceğiniz ücret gelirleri
ile gayrimenkul sermaye iradınızın gayrisafi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanununun 103
üncü
maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2015 yılı
gelirleri için 106.000 TL) aşmadığından gayrimenkul sermaye iradı geliriniz dolayısıyla Gelir
Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde yer alan istisnadan yararlanmanız mümkün
bulunmaktadır.
Diğer taraftan, konut olarak kiraya verdiğiniz gayrimenkulden elde edeceğiniz kira
gelirlerinin ilgili yıla ilişkin istisna tutarı tutarını (2015 yılı gelirleri için 3.600 TL) aşması
nedeniyle yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi, tek işverenden alınan ve tevkif
suretiyle vergilendirilen ücret gelirinizin ise Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesinin
birinci fıkrasının 1 numaralı bendinin (b) alt bendi hükmü gereğince vereceğiniz yıllık gelir
vergisi beyannamesine dahil edilmemesi gerekmektedir.
Öte yandan, gayrimenkul sermaye iradınızın beyanında gerçek gider usulünü
seçmeniz halinde, sahibi olduğunuz dubleks konutun kiraya verilen bölümüne isabet eden
giderlerin tespitinde öncelikle, konutun iktisabında kullanılan krediye ilişkin ödediğiniz faiz
tutarlarının,
konut için yapılan ve Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin (7) ve (8) numaralı
bentleri kapsamında konutun ekonomik değerini artıracak mahiyette olmayan normal
onarım, bakım ve idame olarak dikkate alınacak giderler (tadilat giderleri) ile ekonomik
kıymetini artıracak mahiyette olup doğrudan gider yazılması mümkün olmayan onarım
giderlerinin konutun maliyetine ilave edilmesinden sonra anılan Kanunun aynı maddesinin
(6) numaralı bendi hükmü uyarınca ayrılacak amortisman giderlerinin toplanması ve söz
konusu konutun kiraya verilen bölümüne isabet eden indirilebilecek gerçek gider tutarının
hesaplanması ve bulunacak tutarın istisna sonrası gayrimenkul sermaye iradından indirim
konusu yapılması;
Bahse konu edilen giderlerin indiriminden sonra kalan tutar olması halinde, iktisap
edilen gayrimenkule ilişkin iktisap bedelinin, kiraya verilen kısmına isabet eden tutarının
%5'inin beş yıl süresince gerçek gider tutarı olarak gayrimenkul sermaye iradınızdan
indirim konusu yapılması gerekmektedir.
Bununla birlikte, indirim konusu yapabilecek iktisap bedelinin % 5'i oranındaki
tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılamayacağından söz konusu indirimden dolayı
zarar doğması halinde bu zararı gelecek yıllarda elde edeceğiniz kira gelirlerinden indirim
konusu
yapmanız mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde safi tutarın tespitinde gider
olarak dikkate alınacak harcamalar sayılmış, söz konusu madde de abonelik giderleri ile
ilgili bir hükme yer verilmediğinden, eşiniz adına yapılan abonelik giderlerinin kira
gelirinizden gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh
edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.