Belediye tarafından satılan inşaatı bitmiş yeni binanın, tapuda halen arsa olarak kayıtlı olması halinde KDV uygulaması

Belediye tarafından satılan inşaatı bitmiş yeni binanın,
tapuda halen arsa olarak kayıtlı olması halinde KDV
uygulaması
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.54.15.01-130[17-2016-50]-332
Tarih: 
04/01/2018
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
SAKARYA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : 41931384-130[17-2016-50]-332 04.01.2018
Konu : Belediye tarafından satılan inşaatı  
bitmiş yeni binanın, tapuda halen
arsa olarak kayıtlı olması halinde
KDV uygulaması
 
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden, İl Özel İdaresinin kapanması
dolayısıyla taşınmazlarının, … tarihinde Sakarya Büyükşehir Belediyesi adına tescil edildiği, adı
geçen Belediye tarafından taşınmaz üzerine işyeri yapılarak … tarihinde ihale ile satıldığı, ihale
sonucu işyerlerinden bir kısmının tarafınızca satın alındığı, ancak işyeri için iskan alınamaması
nedeni ile tapu kaydında halen arsa olarak göründüğü belirtilerek, söz konusu satış işlemi ile ilgili
olarak KDV ödenip ödenmeyeceği, ödenecek ise arsa bedeli için mi bina bedeli için mi yoksa tüm
bedel üzerinden mi ödeneceği ayrıca arsa ve bina bedeli ayrıştırma hesabının nasıl yapılacağı
hakkında Başkanlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
-(1/1) maddesinde, Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti
çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
-(1/3-d) maddesinde, müzayede mahallerinde yapılan satışların KDV'ye tabi olduğu,
-(1/3-g) maddesinde, genel ve katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile
bunların teşkil ettikleri birliklere, üniversitelere, demek ve vakıflara, her türlü mesleki kuruluşlara
ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen müesseseler ile döner sermayeli
kuruluşların veya bunlara ait veya tabi diğer müesseselerin ticari, sınai, zirai ve mesleki nitelikteki
teslim ve hizmetlerinin KDV'ye tabi olduğu,
-(17/4-r) maddesinde (6770 sayılı Kanunun 8 inci maddesiyle değişmeden önceki hali), kurumların
aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan
iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV'den istisna
olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde
bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu,
hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 6770 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle KDV Kanununa eklenen Geçici 36 ncı madde
ile, " Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce belediyeler ve il özel idareleri tarafından iktisadi
işletme oluşturmaksızın yapılan taşınmaz teslimlerinde katma değer vergisi aranmayacağı, bu
nedenle geçmişe dönük herhangi bir tarhiyat yapılmayacağı, daha önce yapılmış olan tarhiyatlardanvarsa açılmış davalardan feragat edilmesi kaydıyla vazgeçileceği, tahakkuk eden tutarların terkin
edileceği, tahsil edilen tutarların red ve iade edilmeyeceği" hükme bağlanmıştır.
Konuya ilişkin açıklamaların yer aldığı KDV Genel Uygulama Tebliğinin "II/F-4.16.1. Taşınmazların
Satışlarında İstisna Uygulaması" başlıklı bölümünde (03/02/2017 tarihinde yürürlüğe giren 10 Seri
No.lu KDV Genel Tebliği ile değişmeden önceki hali);
"Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna
uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde, belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde asgari
2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının
yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların
tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.
...
Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların, iktisadi bir işletme
oluşturmayacak,  bir  başka  deyişle,  bu  kıymetlerin  ticaretini  yapma  kapsamında
değerlendirilmeyecek şekilde satışı, verginin konusuna girmemektedir.
Söz konusu taşınmazların açık arttırma suretiyle satışı ise bu satışın ticari kapsamda yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın KDV'ye tabidir.
Ancak, bu durumda satışa konu taşınmazların (arsa, arazi, bina) belediyeler ile il özel idarelerinin
mülkiyetinde asgari iki tam yıl (730 gün) bulunmuş olması kaydıyla satış işlemi KDV'den istisnadır.
Aksi takdirde genel hükümler çerçevesinde KDV hesaplanır.
Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların ticari bir organizasyon
çerçevesinde ve devamlılık arz edecek şekilde satışı, genel hükümler gereğince KDV'ye tabidir.
Dolayısıyla satışa konu gayrimenkuller iki tam yıldan fazla süredir belediyeler ve il özel idarelerinin
mülkiyetinde bulunsa dahi ticari bir organizasyon çerçevesinde ve devamlılık arz edecek şekilde
yapılan bu satışlarda, KDV istisnası uygulanmaz."
açıklamaları yer almaktadır.
Öte yandan; 10 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile KDV Genel Uygulama Tebliğinin II/G bölümünün
sonuna eklenen "8. Belediye ve İl Özel İdarelerinin 27/1/2017 Tarihinden Önce Yaptıkları Taşınmaz
Satışları" bölümünde;
"…..Belediyeler ve il özel idarelerinin taşınmaz satışları nedeniyle bünyelerinde iktisadi işletme
oluşması halinde, iktisadi işletmenin taşınmaz satışları genel hükümlere göre KDV'ye tabi olup, bu
iktisadi işletmelerin taşınmaz satışlarına 3065 sayılı Kanunun geçici 36 ncı maddesi hükmünün
uygulanması mümkün değildir.
Buna göre, belediye ve il özel idarelerinin 27/1/2017 tarihinden önce yapmış oldukları ve iktisadi
işletme oluşturmamakla birlikte müzayede mahallinde yapılması nedeniyle KDV hesaplanması
gereken taşınmaz satışları üzerinden KDV hesaplanmamış ve beyan edilmemiş olması durumunda,
hesaplanmayan KDV, bu madde kapsamında belediye ve il özel idarelerinden aranmayacaktır…."
açıklamalarına yer verilmiştir.
Konu ile ilgili olarak Sakarya Vergi Dairesi Başkanlığından alınan belgelerin incelenmesinden;
satışın ihale yoluyla yapıldığı, satış işlemi ile ilgili tahakkuk eden KDV'nin tarafınızca Belediyeye
ödendiği, Belediye tarafından da söz KDV'nin 2016/Haziran döneminde beyan edildiği anlaşılmıştır.
Diğer taraftan, adı geçen Belediyenin … tarih ve … sayılı Encümen Kararına istinaden muhtelif
sayıdaki diğer taşınmazları ihale yoluyla ayrıca satışa çıkardığı tespit edilmiştir.Buna göre, İl Özel İdaresinin kapanması dolayısıyla Sakarya Büyükşehir Belediyesi adına tescil
edilen arsa üzerine inşa edilen işyerlerinin satışı suretiyle belediye bünyesinde bir iktisadi işletme
oluşacağından, bu taşınmazların müzayede yoluyla satışı işleminde;
-Gerek KDV Kanununun 6770 sayılı Kanunla değişmeden önceki 17/4-r maddesindeki istisna
hükmünün,
-Gerekse de 6770 sayılı Kanunla KDV Kanununa eklenen Geçici 36 ncı maddesi hükmünün
uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Dolayısıyla, söz konusu taşınmaz satışı ile ilgili olarak gerçekleştirilen ihale bedeli üzerinden
Belediye tarafından KDV hesaplanması ve beyan edilmesi gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
   
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.