Belediyenin hizmet binası yapımı için kat karşılığı arsa teslimi.

Özelge: Belediyenin hizmet binası yapımı için kat karşılığı
arsa teslimi hk.
Sayı:
11395140-105[229-2012/VUK-1- . . .]--1541
Tarih:
02/06/2014
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
Sayı : 11395140-105[229-2012/VUK-1- . . .]--1541 02/06/2014
Konu : Belediyenin hizmet binası yapımı için kat karşılığı arsa
teslimi.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun ve dilekçenizin incelenmesinden, Belediyenize ait
arsa üzerine yapılacak olan belediye hizmet binasının inşaası için müteahhit firma ile anlaşıldığı,
arsa teslimi için Belediyenizin fatura kesme yükümlülüğünün doğmasına karşın fatura bastırma
yükümlüğünün bulunmadığı, kat karşılığı arsa tesliminde nakit girişinin gerçekleşmemesi
dolayısıyla Belediyeniz tarafından tahsilat makbuzunun kesilemediği belirtilerek, müteahhit
firmanın keseceği faturaya karşılık KDV yönünden mahsuplaşma işleminin nasıl yapılacağı
hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde,
iktisadi kamu kuruluşları vergi mükellefiyeti kapsamına alınmış olup, aynı Kanunun 2 nci
maddesinin üçüncü fıkrasında da Devlete, il özel idarelerine, belediyelere, diğer kamu idarelerine
ve kuruluşlarına ait veya bağlı olup faaliyetleri devamlı bulunan ve birinci ve ikinci fıkralar dışında
kalan ticari, sınai ve zirai işletmelerin iktisadi kamu kuruluşu olduğu; altıncı fıkrasında ise iktisadi
kamu kuruluşları ile dernek veya vakıflara ait iktisadi işletmelerin kazanç amacı gütmemeleri,
faaliyetlerinin kanunla verilmiş görevler arasında bulunması, tüzel kişiliklerinin olmaması, bağımsız
muhasebelerinin ve kendilerine ayrılmış sermayelerinin veya iş yerlerinin bulunmamasının
mükellefiyetlerini etkilemeyeceği, mal veya hizmet bedelinin sadece maliyeti karşılayacak kadar
olması, kar edilmemesi veya karın kuruluş amaçlarına tahsis edilmesinin bunların iktisadi niteliğini
değiştirmeyeceği hükme bağlanmıştır.
Anılan Kanunun uygulanmasına ilişkin açıklamaları içeren 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi
Genel Tebliğinin (2.3.1.) bölümünde iktisadi kamu kuruluşunun ticari, sınai veya zirai bir işletme
oluşturup oluşturmadığı hususunda. Tebliğin (2.4.) bölümünde yapılan açıklamaların dikkate
alınması gerektiği belirtilmiştir.
Söz konusu Tebliğin (2.4.) bölümünde ise iktisadi işletmenin belirlenmesinde işletmenin
belirgin özelliğinin bağlılık, devamlılık ve faaliyetin ticari, sınai veya zirai bir mahiyet arz etmesinin,
diğer bir anlatımla iktisadi işletmenin unsurlarının ticari faaliyetin de temel özelliklerinden olan, bir
organizasyona bağlı olarak piyasa ekonomisi içerisinde bedel karşılığı mal alım-satımı, imalatı ya da
hizmet ifaları gibi faaliyetler olduğu, kanunun bu gibi halleri tek tek saymak yerine, dernek veya
vakıf tarafından piyasa ekonomisi içerisinde icra edilen tüm iktisadi faaliyetleri kapsamına aldığı,
satılan mal veya hizmete ait bedelin sadece maliyeti karşılayacak kadar olmasının, kar
edilmemesinin, karın kuruluş amaçlarına tahsis edilmesinin bunların iktisadi işletme olma vasfını
değiştirmeyeceği açıklanmıştır.
Dolayısıyla, belediyelerin tüzel kişiliği itibarıyla kurumlar vergisi mükellefi olmamakla
birlikte devamlılık arz eden ticari, sınai ve zirai faaliyetleri nedeniyle belediyelerin tüzel kişiliğine
bağlı oluşan iktisadi işletmelerin kurumlar vergisine tabi tutulması gerekecektir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, Belediyeniz adına kayıtlı bulunan arsa üzerinde kat
karşılığı olarak belediye hizmet binası inşa ettirilmesi nedeniyle devamlılık arz eden ticari, sınai ve
zirai bir faaliyetten söz edilemeyeceğinden, bu faaliyet nedeniyle Belediyenize bağlı bir iktisadi
kamu kuruluşu oluşmayacaktır.
II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
1/1 inci maddesinde; ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde
Türkiye'de yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3-d maddesinde müzayede mahallerinde yapılan
satışların; 1/3-g maddesinde, genel ve katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyeler ve
köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere, üniversitelere, dernek ve vakıflara, her türlü mesleki
kuruluşlara ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen müesseseler ile
döner sermayeli kuruluşların veya bunlara ait veya tabi diğer müesseselerin ticari, sınai, zirai ve
mesleki nitelikteki teslim ve hizmetlerinin KDV ye tabi olduğu,
2/5 inci maddesinde; trampanın iki ayrı teslim olduğu,
17/4-r maddesinde ise; belediyelerin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak
hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV'den istisna olduğu
ancak, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde
bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin istisna kapsamı dışında tutulduğu
hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan, 60 No.lu KDV Sirkülerinin "1.8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri" başlıklı
bölümünde belirtildiği üzere, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusu olup,
bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit
tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.
Öte yandan, KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak
30/12/2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu
Kararnamesi ile Kararnameye ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı
listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %
18 olarak tespit edilmiştir.
Söz konusu Kararname Eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında "Net alanı 150 m²'ye kadar
konut teslimleri" ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, KDV'ye tabi taşınmaz teslimlerinde KDV oranı;
net alanı 150 m²'yi aşmayan konutlar için % 1, 150 m²'yi aşan konutlar ile metrekare sınırlaması
olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için % 18'dir.
Bu çerçevede, Belediye Başkanlığınız ile müteahhit firma arasında düzenlenen sözleşme
uyarınca "Kat Karşılığı Belediye Hizmet Binası Yapım İşi" için müteahhide yapılacak arsa teslimi,
açık arttırma suretiyle yapılması ya da arsanın belediyenizin bir iktisadi işletmesine ait olması
halinde KDV'ye tabi olacak aksi takdirde söz konusu arsanızı belediye hizmet binası yapımı
karşılığında müteahhide tesliminiz KDV'ye tabi tutulmayacaktır. Arsa tesliminizin vergiye tabi
olması halinde ise söz konusu arsayı tesliminiz, arsanın iki tam yıldan fazla süreyle Belediye
Başkanlığınızın mülkiyetinde ya da iktisadi işletmenizin aktifinde kayıtlı olması kaydıyla, KDV
Kanununun 17/4-r maddesine göre KDV'den istisna tutulacak, aksi takdirde yukarıda belirtildiği
şekilde KDV uygulanacaktır.
Diğer taraftan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanan müteahhit tarafından Belediye
Başkanlığınıza arsa karşılığında yapılacak olan Belediye Hizmet Binası teslimine ilişkin olarak
müteahhit tarafından düzenlenecek olan faturada % 18 oranında KDV hesaplanması gerektiği
tabiidir.
III-VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
213 sayılı Vergi Usul Kanununun; 227 nci maddesinde; bu kanunda aksine hüküm olmadıkça
bu kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların
tevsikinin mecburi olduğu, 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş
karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın,
malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, 232 nci
maddesinde ise sattıkları veya yaptıkları işler için fatura vermek ve fatura almak zorunda olanlar
hüküm altına alınmıştır.
Anılan Kanunun 234 üncü maddesinde; "Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit
usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan serbest meslek erbabının ve çiftçilerin:
...
3.Vergiden muaf esnafa;
Yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları emtia için tanzim edip işi yapana veya
emtiayı satana imza ettirecekleri gider pusulası vergiden muaf esnaf tarafından verilmiş fatura
hükmündedir. Bu belge, birinci ve ikinci sınıf tüccarların, zati eşyalarını satan kimselerden satın
aldıkları altın, mücevher gibi kıymetli eşya için de tanzim edilir. hükmü yer almaktadır.
Mezkur Kanunun 262 nci maddesinde; maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap
edilmesi veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri
bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği, 267 nci maddesinde, emsal bedelinin gerçek bedeli
olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde
satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değer olduğu, emsal bedelinin sıra ile ortalama
fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esasına göre tayin edileceği, 269 uncu maddesinde,
iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği, 270 inci
maddesinde ise gayrimenkullerde maliyet bedelini satın alma bedelinin oluşturacağı, noter,
mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini
maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükelleflerin serbest
oldukları hüküm altına alınmıştır.
Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
- Karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide
devretme, müteahhit ise bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin bir kısmını arsa sahibine
devretme taahhüdünde bulunmaktadır.
- Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun
karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin
müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu
iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
- Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun
karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide
kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, müteahhit açısından arsa maliyet bedeli, arsa
sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin inşaatı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta
olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır.
Kat karşılığı inşaat işlerinde konutların; fiilen tamamlanmadan önce kat mülkiyetine
geçilmesi halinde mülkiyetin devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden satışa ilişkin faturanın
tapuya tescil tarihinden veya herhangi bir suretle tapuya tescilinden evvel fiilen kullanılmaya
başlanılması amacıyla hak sahiplerine tahsis edilmesi durumunda satışa ilişkin olarak konutların
fiilen kullanım için tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda;
- Belediyenize ait arsanın müteahhide teslimi ile ilgili olarak müteahhit tarafından
Belediyeniz adına gider pusulası düzenlenmesi,
- Kat karşılığı olmak üzere Belediyenize bırakılan hizmet binası için, söz konusu binanın
teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin tarafınıza geçmesinden veya tescilden önce
dairelerin Belediyeniz kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde Belediyeniz adına
yine müteahhit tarafından Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel
üzerinden fatura düzenlenmesi,
gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.