Bitmemiş inşaata ait konutlarının satışının vergilendirilmesi hk.

Özelge: Bitmemiş inşaata ait konutlarının satışının
vergilendirilmesi hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.41.15.01-KVK-2010/14-171
Tarih: 
30/10/2011
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
KOCAELİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.41.15.01-KVK-2010/14-171 30/10/2011
Konu : Bitmemiş inşaata ait konut satışı.  
 
İlgide kayıtlı dilekçenizde; şirketinizin yapmakta olduğu inşaat işi ile ilgili olarak bir adet dairenin
satılıp faturasının kesildiğini ancak, bu dairenin yapılacak işleri bitmediğinden ve iskanı
alınmadığından  dolayı  faturasının  kesilmesinde  bir  sakınca  olup  olmadığı  ayrıca,  işi
tamamlanmayan bu daire için faturanın kesildiği tarihten sonra yapılan giderlerin maliyet olarak
dikkate alınıp alınmayacağı hususlarında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinde; kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir
hesap dönemi içerisinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kurum
kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı
hükme bağlanmıştır.
Ticari kazancın tespitinde iki temel ilke geçerlidir. Bunlar "dönemsellik" ve "tahakkuk esası"
ilkeleridir. Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar veya mahiyet itibariyle kesinleşmiş
olması, yani geliri veya gideri doğuran işlemin eksiksiz tekemmül etmesinin yanı sıra, miktarının ve
işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir.
Ticari kazancın elde edilmesi tahakkuk esasına bağlanmış bulunduğundan, bir gelir unsurunun özel
bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının
tespitinde dikkate alınması gerekmektedir. Dönemsellik ilkesi ise bu gelir veya giderin ilgili olduğu
döneme intikalinin sağlanmasıdır.
Buna göre, başkasının arsası üzerine inşaat yapan müteahhitlerin arsa sahibine vermiş oldukları
dairelerin inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daireler için yapmış oldukları
harcamaların toplamı, inşaat maliyetini verecektir. Müteahhide ait dairelerin maliyeti ise toplam
inşaat maliyetinin bu dairelere dağıtımı suretiyle bulunacak olup, inşaatın toplam maliyetinin arsa
sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetini
oluşturacaktır.
Yukarıda yer verilen hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, şirketiniz tarafından kat karşılığı inşaat
sözleşmesi ile başkasının arsası üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe
inşaat maliyeti oluşmayacağından, inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan
tutarların, avans olarak dikkate alınması ve satılan dairelerin müşterilere teslim edildiği dönem
kazancına dahil edilmesi gerekmektedir. Ancak, dairelerin tamamlanması ile ilgili muvazaalı bir
durumun tespit edilmesi durumunda, gerekli cezai işlemlerin uygulanacağı ise tabiidir.
VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde; faturanın, satılan emtia veya yapılan işkarşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin (5) numaralı bendinde;
faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde düzenleneceği, 262
inci maddesinde de maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin
artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade
edeceği belirtilmiştir.
Yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde, yapımı tamamlanmamış söz konusu dairenin, alıcıya
teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden) itibaren yedi gün
içinde şirketiniz tarafından fatura düzenlenmesi gerekeceği tabiidir.
KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1 nci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı
bendinde; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde
yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun "Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi" başlıklı 10 uncu maddesinde;
"Vergiyi Doğuran Olay:
a) Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması,
b) Malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi
hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin
düzenlenmesi,
...
Anında meydana gelir." 
hükmü yer almaktadır.
Bu hükümler gereğince, şirketiniz tarafından yapımı tamamlanmamış dairenin satışında vergiyi
doğuran olay, söz konusu dairenin iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devredilmesi işlemidir. Bu
nedenle her ne kadar satış sözleşmesi veya satışa ilişkin ödeme yapılmış olsa dahi alıcı tarafından
söz konusu dairenin iktisabı, fiilen teslim tarihi olacaktır. Şirketiniz açısından ise inşaatı devam
eden dairenin satışı, fiilen teslim tarihi olarak kabul edilecektir.
Ancak, inşaat devam ederken yapılan satışlar dolayısıyla fatura düzenlenmesi halinde, belge
üzerinde gösterilen katma değer vergisinin ilgili dönemde beyan edilerek ödenmesi gerekeceği ise
tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.  
   
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.