Değer artış kazancında ilk iktisap tarihinin tespiti ve maliyet artışında endeksleme hk.

Özelge: Değer artış kazancında ilk iktisap tarihinin tespiti
ve maliyet artışında endeksleme hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.41.15.01-GVK-2011/30-57
Tarih: 
29/02/2012
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
KOCAELİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.41.15.01-GVK-2011/30-57 29/02/2012
Konu : Değer artış kazancında ilk iktisap tarihinin tespiti ve  
maliyet artışında endeksleme.
 
            İlgide kayıtlı özelge talebiniz ile, Nisan/2006'da inşa aşamasındaki konutu banka kredisi
kullanarak Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesiyle aldığınız, Temmuz/2007'de inşaat firması
tarafından teslim tutanağı ile tarafınıza teslim edildiği ve Ağustos/2007'de konutta ikamet etmeye
başladığınız belirtilerek, söz konusu konutun satılması halinde;
            - Konutun iktisap tarihi olarak Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin düzenlendiği
Nisan/2006 tarihinin mi, yoksa konutun fiilen tarafınıza teslim edildiği Temmuz/2007 tarihinin mi
dikkate alınması gerektiği,
            - Alış-satış fiyat farkının GVK'nun Mükerrer 80 inci maddesi kapsamında değer artış kazancı
olarak dikkate alınıp alınamayacağı,
            - Değer artış kazancı olarak dikkate alınması halinde, aynı Kanunun Mükerrer 81 inci
maddesinin son fıkrası uyarınca yapılacak maliyet artışının Nisan/2006 tarihinden mi, yoksa
Temmuz/2007 tarihinden itibaren mi yapılması gerektiği,
             - Konutun satın alınmasında kullanılan ve iktisap bedelinin tespitinde konutun satın alma
bedeline eklenecek olan banka kredisi için ödenen faiz ve diğer kredi masrafları ile alıma ilişkin
tapu harçları, sözleşmeler için ödenen damga vergilerinin GVK'nun Mükerrer 81 inci maddesinin
son fıkrasına göre yapılacak maliyet artışı çerçevesinde endekslemeye tabi olup olmadığı
hususlarında bilgi istenildiği anlaşılmaktadır.
             193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun "Değer Artış Kazancı" başlıklı Mükerrer 80 inci
maddesinde: "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı
kazançlarıdır.
            ...
            6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi
çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak (01/01/2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere beş yıl içinde) dört yıl içinde
elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis
ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
            Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir
ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi,
ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.            (5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen
gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra. Yürürlük; 01.01.2006) Bir takvim yılında elde
edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden
çıkarılmasından sağlananlar hariç, (1.1.2011 tarihinden geçerli olmak üzere) 8.000 TL.'si gelir
vergisinden müstesnadır...."hükmüne yer verilmiştir.
            Aynı Kanunun "Safi Değer Artışı" başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde: "Değer artışında
safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil
edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile
elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve
harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı
Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.
            Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul
Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya
işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında
gösterilen değer esas alınır.
            ...
            Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden
çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat
endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.(5281 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle
01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen cümle.
Yürürlük; 01.01.2006) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya
üzerinde olması şarttır."hükmü yer almaktadır.
            Anılan Kanununun Geçici 71 inci maddesinde de; Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin
birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci
fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap
edilmiş olan mal (gerçek usûlde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları
gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde
dört yıllık sürenin esas alınacağı belirtilmiştir.
            4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 704 ve 705 inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin
konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille doğacağından "iktisap
tarihi" olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım
hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih iktisap tarihi
olarak dikkate alınacaktır.
            Gayrimenkul satış sözleşmesi, satış öncesi bir akit olup, ileride satılacak bir taşınmazın
önceden belirlenen tarihte satış işleminin yapılacağına dair vaadin(sözün) alınması esasına
dayanmaktadır. Söz konusu konutla ilgili tasarruf yapma ve fiilen kullanma hakkı inşaat firmasının
konutu teslim etmesinden itibaren doğmaktadır. Bu itibarla, iktisap tarihinin inşaat firmasınca
konutun tarafınıza teslim edildiği Temmuz/2007 olarak kabulü gerekmektedir.
             Bu hüküm ve açıklamalara göre, Temmuz/2007'de iktisap ettiğiniz gayrimenkulü 5 yıldan
daha az bir sürede satmanız halinde, bu satıştan elde ettiğiniz gelir "değer artış kazancı"
kapsamında olup, bu kazanca ilişkin olarak gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda
kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacaktır. Satış tarihine kadar ödemiş olduğunuz
konut kredisi faizleri ile alıma ilişkin diğer giderlerin ise, iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil
edilmesi   (endekslemeye tabi tutulmaksızın) mümkün bulunmaktadır.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
  
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.