Değer Artışı Kazancının tespitinde maliyet bedelinin belirlenmesi hk.

Özelge: Değer Artışı Kazancının tespitinde maliyet
bedelinin belirlenmesi hk.
Sayı: 
38418978-120[Mük 80-12/3]-890
Tarih: 
05/09/2012
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
 
   
Sayı : 38418978-120[Mük 80-12/3]-890 05/09/2012
Konu : Değer Artışı Kazancının tespitinde maliyet bedelinin  
belirlenmesi
 
             İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, 10.04.2007 tarihinde inşaatı yeni başlamış daireyi
kat irtifakı tapusu ile 7.000 TL'ye satın aldığınızı 14.10.2009 tarihinde kat mülkiyeti tapusunu
aldığınızı ve söz konusu daireyi 18.01.2011 tarihinde 49.000 TL'ye sattığınızı belirterek, değer artışı
kazancınızın tespitinde maliyet bedeli olarak emlak vergi değerinin esas alınıp alınamayacağı
konusunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.
            193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun "Değer Artışı Kazançları" başlıklı Mükerrer 80 inci
maddesinde, "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı
kazançlarıdır.
            ...
            6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70' inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi
çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 01/01/2007
tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar
(Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde
ortak tarafından satın alınmış sayılır).
            Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir
ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi,
ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye
piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (01.01.2011 tarihinden geçerli olmak
üzere) 8.000 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.
            ..." hükmü yer almıştır.
          Aynı Kanunun "Safi değer artışı" başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde, "Değer artışında safi
kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen
her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden
çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların
indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul
Kanunu'nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.
            Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul
Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veyaişletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında
gösterilen değer esas alınır.
            ...
            Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden
çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat
endeksindeki artış oranında arttırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi
için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." hükmü yer almıştır.
            5429 sayılı Türkiye İstatistik Kanununun Geçici 8 inci maddesinde "Diğer mevzuatta Devlet
İstatistik Enstitüsü Başkanlığı'na yapılmış atıflar, Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığı'na yapılmış
sayılır." hükmüne yer verilmiştir.
            Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298/C maddesinde ise "Vergi
Kanunlarında yer alan "toptan eşya fiyatları genel endeksi" ibaresi "üretici fiyatları genel endeksi"
ve "TEFE" ibaresi  "ÜFE" olarak uygulanır." hükmü yer almaktadır.
          Aynı Kanunun 3 üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu
olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, iktisadi, ticari ve teknik icaplara
uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde
ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olacağı hüküm altına alınmıştır.
         Öte yandan, gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının 
hesaplanmasında, iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin açıklamaların yer aldığı
76 seri numaralı Gelir Vergisi Sirkülerinin "4- Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi"
başlıklı bölümünde; "Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca,
tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa
karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde,
değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği
tarih esas alınacaktır.
            Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı
bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin
kabul edilmesi gerekir.
Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü
fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını;
tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle
tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih
iktisap tarihi olarak kabul edilecektir..." açıklamalarına yer verilmiştir.
            Bu açıklamalara göre, kat irtifakı tapusunun alındığı 10.04.2007 tarihi satın aldığınızı
belirttiğiniz dairenin iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.
            Bu durumda, 10.04.2007  tarihinde kat irtifakı tapusu ile satın aldığınız dairenin 18.01.2011
tarihinde, iktisap tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde elden çıkarılması nedeniyle satış kazancının
değer artışı kazancı hükümleri çerçevesince değerlendirilmesi gerekmektedir.
            Diğer taraftan, değer artışı kazancının matrahının hesabında gerçek alış/satış bedelinin
dikkate alınması gerekmektedir. Dolayısıyla gayrimenkulün alış/satış bedelinin tapu harcının
matrahını oluşturan emlak vergisi tarhına esas bedelden daha düşük veya yüksek olduğu
durumlarda alış/satışa ilişkin tapu harç matrahının değil gerçek alış/satış bedelinin dikkate alınması
gerekmektedir.
            Bu hüküm ve açıklamalara göre; 10.04.2007 tarihinde kat irtifak tapusu ile  7.000 TL ‘ye
iktisap ettiğiniz ve 18.01.2011 tarihinde 49.000 TL'ye sattığınız gayrimenkulün iktisap bedelinin
Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranının %10 veya üzerindeolması  şartıyla  endeksleme  yapılmak  suretiyle  artırılarak  tespit  edileceği,  söz  konusu
gayrimenkulün  satışından elde edilen hasılattan; elden çıkarılan malın iktisap bedeli ile elden
çıkarma dolayısıyla yapılan ve uhdenizde kalan giderlerin, ödenen vergi ve harçların indirilmesi
sonucunda kalan tutarın ilgili yıl için belirlenen istisna (2011 takvim yılı için 8.000 TL) miktarını
aşması halinde aşan kısmın değer artışı kazancı olarak beyan edilmesi gerekmektedir.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
   
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.