Devremülk satışlarının vergilendirilmesi ve belge düzeni hk.
Devremülk satışlarının vergilendirilmesi ve belge düzeni hk.
Sayı:
B.07.1.GİB.4.06.18.02-105[229-2015-36]-6706
Tarih:
05/01/2018
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü)
Sayı : 27575268-105[229-2015-36]-6706 05.01.2018
Konu : Devremülk satışlarının
vergilendirilmesi ve belge düzeni hk.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, mülkiyeti şirketinize ait ve yapı ruhsatı alınmış arsa
üzerinde termal devremülk inşaatı yapacağınızı, henüz inşaata başlanmadığı ancak devremülk
satışlarına başlanıldığı, satışların büyük çoğunluğunun taksitle yapıldığı, bazı üyelerin ilk taksiti
satışın yapıldığı anda peşin olarak ödedikleri, taksitlerin nakit olarak tahsilat makbuzu yoluyla,
şirketin banka hesabına havale yoluyla, mail order talimatıyla ve pos cihazı yoluyla ödendiği, mail
order ve pos cihazı yoluyla yapılan tahsilatların KDV beyannamesinin 45 no.lu satırında beyan
edildiği, ancak pos cihazlarından gün sonu raporunun ay sonlarında ertesi gün veya ertesi ay
alındığı durumlarda KDV beyannamesinin 45 no.lu satırında beyan edilen tutarlarda uyumsuzluk
olduğu, devremülk satışı karşılığında peşin ve taksitle yapılan ödemelerin tamamının avans
niteliğinde olduğu ve "Alınan Avanslar" hesabına kaydedildiği, inşaatın tamamlanmasını müteakip
üyelere devremülk faturalarının düzenleneceği, şirketin başka bir faaliyeti bulunmadığından her ay
verilen KDV beyannamesinde gelir beyanı olmadığı, ancak beyannamenin 45 no.lu satırında mail
order talimatıyla ve pos cihazı yoluyla yapılan tahsilat tutarlarının beyan edildiği belirtilerek,
devremülk bedeline karşılık yapılan tahsilatların avans olarak kabul edilip edilmeyeceği ile belge
düzeni hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.
I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında, kurumlar
vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden
hesaplanacağı belirtilmiş, ikinci fıkrasında da safi kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi
Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükmüne yer verilmiş olup ticari
kazançta vergiyi doğuran olay tahakkuk esasına bağlanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 38 inci maddesinde ise bilanço esasına göre ticari
kazancın, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki
müspet fark olduğu; bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce işletmeye ilave olunan değerlerin bu
farktan indirileceği, işletmeden çekilen değerlerin ise farka ilave olunacağı; ticari kazancın bu
suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu Kanunun
40 ve 41 inci maddelerine ilişkin hükümlerine uyulacağı hüküm altına alınmıştır.
Ticari kazancın tespitinde iki temel ilke geçerlidir. Bunlar "dönemsellik" ve "tahakkuk esası"
ilkeleridir. Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmiş
olması, yani geliri veya gideri doğuran işlemin tekemmül etmesinin yanı sıra, miktarının ve
işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir. Bu
esas dikkate alındığında bir gelir unsurunun, özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet ve
tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
Diğer yandan, özelge talep formunuz ve eklerinin tetkikinden, yapı ruhsatı alınan arsa
üzerine devremülk inşaatı yapılacağı, inşaata henüz başlanılmadığı, ancak söz konusu
devremülklerin satışına başlanıldığı ve satışların peşin veya taksitle yapıldığı anlaşılmıştır.
Buna göre, şirketinizin devremülk satışlarında vergiyi doğuran olay, taşınmazın tapuda
alıcılar adına tescil edildiği veya devremülkün alıcıların kullanımına fiilen bırakıldığı tarihte
meydana gelecektir. Dolayısıyla, devremülk satışından doğan kazancının vergiyi doğuran olayın
gerçekleştiği dönemde kurumlar vergisine tabi tutulması gerektiği tabiidir.
Ayrıca, inşa edilmekte olan devremülke konu edilecek taşınmazların inşaatın devamı
sırasında satışına ilişkin olarak tahsil edilen satış bedellerinin avans olarak değerlendirileceği
tabiidir.
II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
3065 sayılı KDV Kanununun;
-1/1 inci maddesinde ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye'de
yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,
-2/1 inci maddesinde teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına
hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın alıcı veya
onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdiinin teslim hükmünde olduğu, malın
alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya
nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesinin de mal teslimi olduğu,
hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 3065 sayılı KDV Kanununun 10 uncu maddesinin (a) fıkrasına göre mal teslimi
veya hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması, (b) fıkrasına göre ise malın
tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu
belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi
anında katma değer vergisinde vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet
payına bağlı olarak devir ve temlik edilebildiğinden ve bu hak sadece mesken (konut) olarak
kullanılmaya elverişli yapılarda kurulabildiğinden, KDV mevzuatı açısından konut satışından farkı
bulunmamaktadır.
Ayrıca, 3065 sayılı KDV Kanununun 42 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak
Bakanlığımızca şekil ve muhteviyatı belirtilen 1 no.lu KDV beyannamesinde beyannameye
eklenecek belgeler sayılmış, beyannamenin 6 ncı tablosunun 45 inci satırına "Kredi Kartı ile Tahsil
Edilen Teslim ve Hizmet Bedelleri" nin (Bu dönemde gerçekleştirilen teslim ve hizmetlere ait
bedelin, kredi kartı ile tahsil edilen kısmı) yazılacağı açıklanmıştır.
KDV beyannamesinin 45 inci satırında istenen bilgi, verginin tarh ve tahakkuku ile ilgili
olmayan denetim amaçlı bir bilgidir. Burada vergiyi doğuran olay vuku bulsun bulmasın belirli bir
dönemde kredi kartı ile yapılan tahsilâtlar gösterilecektir. Diğer taraftan, kredi kartı, satışa konu
mal veya hizmetin bedelinin tahsilinde kullanılmakta olup kredi kartıyla yapılan tahsilatın, işletme
tarafından yapılan bir mal satışı veya sunulan hizmete ilişkin olduğu kabul edilir. Buna göre fatura,
mükellefler tarafından yapılan tahsilata değil, KDV uygulamasında tahsilatın ait olduğu teslim veya
hizmetin Vergi Usul Kanununda belirtildiği şekilde belgelendirilmesine yönelik olarak
düzenlenmektedir.
Buna göre, devre mülk satışına ilişkin vergiyi doğuran olay, taşınmazın teslimi ile meydana
gelmekte olup, vergiyi doğuran olaydan önce alınan avanslar karşılığında fatura düzenlenmemesi
halinde KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır.
Devre mülk satışlarına yönelik kredi kartı ile tahsil edilen avans niteliğindeki bedeller,
verilecek beyannamenin ilgili dönemde gerçekleştirilen teslim ve hizmetlere ait bedelin kredi kartı
ile tahsil edilen kısmında yer alacak, ancak yer alan bu tutarın Tablo I (Matrahın Vergi Oranlarına
Göre Dağılımı) de beyan edilen tutar ile uyum göstermemesi ve vergi dairesince bu hususun
sorulması halinde, tahsilâtın devre mülk satışlarına ait avans mahiyetindeki bedellere yönelik
olduğu ve teslim ve hizmetin gerçekleştirilmesi anında Vergi Usul Kanununda belirtildiği şekilde
belgelendirildiği "izah" nedeni olarak kullanılabilecektir.
III- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde, faturanın, satılan emtia veya
yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan
tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu belirtilmiş, 231 inci maddesinin beşinci
fıkrasında ise, faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün
içinde düzenleneceği ve bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş
sayılacağı hükümlerine yer verilmiştir.
Buna göre, fatura düzenlenmesi ödemeye bağlı olmayıp; mal teslimine ve/veya hizmet
ifasına bağlı olduğundan, faturanın esas olarak mal teslimi ve/veya hizmet ifasından itibaren en geç
yedi gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir.
Öte yandan, alıcı tarafından satıcıya verilen avanslar, belirli bir malın teslimini veya belirli
bir hizmetin yerine getirilmesini isteme hakkını temsil etmekte, sonuç olarak mal ve/veya hizmetin
maliyetine dönüşmekte ve daha sonra mal ve/veya hizmetin toplam bedelinden mahsup
edilmektedir. Satıcının alıcıdan aldığı avanslar ise, satış amacıyla gelecekte yapılacak mal ve/veya
hizmet teslimleri ile ilgili olarak peşin olarak tahsil edilen kısımları ifade etmekte ve teslim edilecek
mal ve/veya ifa edilecek hizmetin toplam bedelinden mahsup edilerek işlem yapılmaktadır. Dolayısıyla, malın teslimi ve/veya hizmetin ifasından önce alınan avanslar, henüz teslim veya
hizmet ifa edilmediğinden, işlemlerin karşılığını teşkil eden bir bedel olarak değerlendirilmemekte
olup, avans mahiyetindeki tahsilat tutarları için fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57 nci maddesinde; "Mesken olarak
kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı
veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir
irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir." hükmü yer almaktadır.
Aynı Kanunun 60 ıncı maddesinde ise; "Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve
müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre
mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir." hükmü
bulunmaktadır.
Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, devre mülk hakkı, ilgili kanunda belirtildiği üzere
şirketiniz tarafından devre mülke konu edilecek binaların inşaasının tamamlanarak alıcılara tapuda
tescilinden itibaren doğacağından, alıcılar adına devre mülk satışına ilişkin faturanın, bu tarihten
itibaren en geç yedi gün içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir.
Ancak, tapuda tescil işlemi gerçekleşmeden önce, meskenin alıcılara fiilen teslim edilmesi
halinde ise vergiyi doğuran olay teslim tarihi itibariyle meydana gelmekte olup, buna ilişkin
faturanın da bu tarihten itibaren en geç yedi gün içinde düzenlenmesi gerektiği tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge
geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla
vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi
hesaplanmayacaktır.