Elektrik Santralinin Üzerindeki Arsa ile Birlikte Satışında KDV ve Kurumlar Vergisi İstisnası

Elektrik Santralinin Üzerindeki Arsa ile Birlikte Satışında

 KDV ve Kurumlar Vergisi İstisnası

 Sayı: 25947440-130[2023]-25014

 Tarih: 05/08/2024

 T.C.

 ISPARTA VALİLİĞİ

 Defterdarlık Gelir Müdürlüğü

 Sayı : E-25947440-130[2023]-…

 Konu : Elektrik Santralinin Üzerindeki Arsa ile

 Birlikte Satışında KDV ve Kurumlar

 Vergisi İstisnası

 İlgi : ….

 05.08.2024

 İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; şirket olarak enerji üretim faaliyetleri

 kapsamında elektrik santralinin kurulu olduğu arsayı … tarihinde satın aldığınızı ve yine bu arsayı

 üzerinde kurulu olan elektrik santrali ile birlikte …. tarihinde sattığınızı belirterek, söz konusu arsa

 satışında kurumlar vergisi ve katma değer vergisi istisnalarından yararlanıp yararlanamayacağınız

 hususlarında Defterdarlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.

 I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının 7456 sayılı Kanunla

 değiştirilmeden önceki (e) bendinde, "Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan

 iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri, rüçhan hakları ve

 bu fıkranın (a) bendi kapsamında istisna kazançlarına kaynak oluşturan yatırım fonlarının katılma

 paylarının satışından doğan kazançlarının %75'lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan

 taşınmazların satışından doğan kazançların %50'lik kısmı.

 Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı

 satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak

 satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır.

 Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk

 ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir

 hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan

 kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış

 sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç)

 halinde de bu hüküm uygulanır.

 ...

 Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde

 bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır." hükmü

 yer almaktadır.

 15/7/2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı

 Kanunun 19 uncu maddesi ile 15/7/2023 tarihinden itibaren taşınmaz satışları söz konusu istisna

 kapsamından çıkarılmış ve aynı Kanunun 22 nci maddesiyle Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen

 Geçici 16 ncı maddesinde, "Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce kurumların aktifinde yer

 alan taşınmazlar için 5 inci maddenin birinci fıkrasının (e) bendinin bu maddeyi ihdas eden Kanunla

 değiştirilmeden önceki hükümleri uygulanır. Şu kadar ki, bu Kanunun 5 inci maddesinin birinci

 fıkrasının (e) bendinde yer alan %50 oranı, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılacak

 taşınmaz satış kazançları için %25 olarak uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.

 Konu hakkında, 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin;- "5.6.2. Kurumlar Vergisi Kanununun yayım tarihinden sonra gerçekleşen satış işlemlerinde istisna

 uygulaması" başlıklı bölümünde, "...7061 sayılı Kanunun 89 uncu maddesinin birinci fıkrasının (a)

 bendiyle 5520 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin birinci cümlesi

 değiştirilmiş olup söz konusu değişikliğin yürürlüğe girdiği 5/12/2017 tarihinden itibaren (bu tarih

 dahil) yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın %50'lik kısmına istisna uygulanacak; bu

 tarihten önce yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın ise %75'lik kısmı istisna

 uygulamasına konu edilebilecektir....",- "5.6.2.2.1. Taşınmazlar" başlıklı bölümünde, "İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni

 Kanununda 'Taşınmaz' olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere

 taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

 Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;- Arazi,- Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

 Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için

 taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş

 olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın

 satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

 Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler

 olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup

 bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının,

 yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi

 mümkün olabilecektir.

 Örneğin; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya çeşitli

 nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak, tapuda kurum adına henüz tescil

 edilmemiş bir taşınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması

 durumunda bir taşınmaz satışından bahsedilemeyeceğinden istisna uygulanmayacak, ancak, iki tam

 yıl kullanıldığı yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde tevsik edilen taşınmazın tapuda kurum

 adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazançlar bu istisna kapsamında

 değerlendirilecektir.",- "5.6.2.3.1.3. İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti" bölümünde ise, "Kurumlar tarafından,

 inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde;

 kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına

 tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

 Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek

 satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak,

 inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır."

 açıklamalarına yer verilmiştir.

 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 tarihli ve 2010/4-1697 no.lu Genelgesinde cins

 değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale;

 bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve

 tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

 Öte yandan, ilgide kayıtlı özelge talep formundan ve TAKBİS sorgulamasına istinaden söz konusu

 taşınmazın tapu kayıtlarında arsa niteliğine haiz olduğu anlaşılmaktadır.

 Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre; … yılında satın aldığınız arsanın, üzerinde kurulu

olan elektrik santrali ile birlikte satılması işleminde, tapuda arsa olarak kayıtlı elektrik santralinin

 sadece arsaya isabet eden kazancın …, diğer şartların da sağlanması kaydıyla Kurumlar Vergisi

 Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi kapsamında istisna edilmesi mümkün

 bulunmaktadır.

 II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

 3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;- 1/1 inci maddesinde, Türkiye'de ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde

 yapılan teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,- 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile

 taşınmazların (7456 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile değişmeden önceki hali) satışı suretiyle

 gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV'den istisna olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini

 yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin

 teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu

 hüküm altına alınmıştır.

 Diğer taraftan, 7456 sayılı Kanunun 7 nci maddesiyle 3065 sayılı Kanunun 17/4-r maddesinde yer

 alan, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle

 gerçekleşen devir ve teslimler için uygulanan istisna kaldırılmış, 7456 sayılı Kanunun 8 inci

 maddesiyle 3065 sayılı Kanuna eklenen geçici 43 üncü madde ile 15/7/2023 tarihinden önce

 kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için 3065 sayılı Kanunun 17/4-r maddesinde

 yapılan değişiklik öncesi hükümlerin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

 KDV Genel Uygulama Tebliğinin "II/F-4.16.1. Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması" başlıklı

 bölümünün "4.16.1.1. 15/7/2023 Tarihinden Önce Kurumların Aktifinde Yer Alan Taşınmazların

 Satışında İstisna Uygulaması" başlıklı alt bölümünde, "3065 sayılı Kanuna 15/7/2023 tarih ve 32249

 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 43 üncü

 maddede,

 "Bu maddenin yürürlük tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için bu maddeyi

 ihdas eden Kanunla, bu Kanunun 17 nci maddesinin (4) numaralı fıkrasının (r) bendinde yapılan

 değişiklik öncesi hükümler uygulanır."

 hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda, 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların 15/7/2023

 tarihinden itibaren kurumlar tarafından satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerde KDV

 istisnası uygulamasına devam edilecektir.

 Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna

 uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması

 gerekmektedir.

 En az iki tam yıl aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmazların 3065 sayılı Kanunun

 (17/4-u) maddesi ile (17/4-y) maddesinde yer alan istisna kapsamında varlık kiralama şirketleri,

 finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde

 bulunduğu süreler de dikkate alınır.

 İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının

 yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların

 tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.

 İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan

 devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır.

 ..." açıklamalarına yer verilmiştir.

 Buna göre, özelge talep formunuzdan satışa konu arsanın elektrik santrali kurulu olarak ….

 tarihinde iktisap edildiği ve …. tarihinde satıldığı anlaşılmakla birlikte, Tapu ve Kadastro Bilgi

 Sisteminde yapılan sorgulamada elektrik santrali için cins tashihi yapılmadığı, dolayısıyla şirketiniz

 adına tescil edilmediği tespit edildiğinden, elektrik santralinin satışında 3065 sayılı Kanunun (17/4

r) maddesindeki istisnanın uygulanması mümkün bulunmamakta olup, tapu kayıtlarında arsa

 niteliğinde kayıtlı bulunan söz konusu taşınmazın satışında, arsa üzerindeki santrale tekabül eden

 bedelin ayrıştırılarak KDV'ye tabi tutulması gerekmektedir.

 Diğer taraftan, arsaya isabet eden satış bedelinin; arsanın şirketinizin aktifinde en az iki tam yıl

 süreyle kayıtlı bulunması koşuluyla, 3065 sayılı Kanununun (17/4-r) maddesine göre KDV'den

 istisna tutulması mümkün bulunmaktadır.

 Bilgi edinilmesini rica ederim.