Gayrimenkul sermaye iradı gider fazlalığından doğan zararın gelecek yıllara nakli hk.
Özelge: Gayrimenkul sermaye iradı gider fazlalığından
doğan zararın gelecek yıllara nakli hk.
Sayı:
62030549-120[74-2012/82]-2726
Tarih:
06/09/2012
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)
Sayı : 62030549-120[74-2012/82]-2726 06/09/2012
Konu : Gayrimenkul sermaye iradı gider fazlalığından doğan
zararın gelecek yıllara nakli.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve ekinde yer alan dilekçenizin incelenmesinden; 2007, 2008,
2009 ve 2010 yılları için gerçek gider usulünü seçmek suretiyle gayrimenkul sermaye iradı
beyanında bulunduğunuz, kira gelirlerinizin üzerinde faiz ve kira gideri ödemelerinizin bulunması
nedeniyle söz konusu yıllar için gider fazlalığı meydana geldiği belirtilerek, bu gider fazlalığından
meydana gelen zararların, gelecek yıllara devredilmesi suretiyle gelecek yıllarda elde edilecek kira
gelirlerinizin beyanında gider olarak indirim konusu yapılıp yapılmayacağı hususunda
Başkanlığımız görüşlerinin istenildiği anlaşılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde, gayrimenkul sermaye iradının tarifi
yapılmış olup, anılan maddenin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, binaların, sahipleri
tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu
açıklanmıştır.
Anılan Kanun'un "Giderler" başlıklı 74'üncü maddesinde; "Safi iradın bulunması için, 21 inci
maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan
aşağıda yazılı giderler indirilir:
...
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut
olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap
bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata
uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider
fazlalığı sayılmaz),
...
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira
indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler
düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88 inci maddenin 3
üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);" hükümlerine yer verilmiştir.
Diğer taraftan, aynı Kanun'un 88'inci maddesinde; "Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir
kısmından hasıl olan zararlar (80 inci maddede yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç)
diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir.
Bu mahsup neticesinde kapatılmayan zarar kısmı, müteakip yılların gelirinden indirilir. Arka arkaya
beş yıl içinde mahsup edilmeyen zarar bakiyesi müteakip yıllara naklolunamaz.Menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında, gider fazlalığından doğanlar hariç, sermayede vukua
gelen eksilmeler zarar addolunmaz." hükmü yer almaktadır.
Buna göre, gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen
eksilmeler, zarar sayılmamakta ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul
edilmemektedir. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı
dolayısıyla doğan zararlar ise, gelecek yıllarda beyan edilen gelirlerden indirilebilmektedir. Ancak,
bu durumun istisnasını teşkil eden iki hususa aşağıda yer verilmiştir:
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılmak ve
iktisap tarihinden itibaren beş yıl uygulanmak kaydıyla, iktisap bedelinin % 5 i oranındaki tutar ile
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira
bedellerinin
indirilemeyen kısımları zarar olarak kabul edilmemekte, diğer gelir unsurlarından indirilemediği
gibi gelecek yıllara da devredilememektedir.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalar çerçevesinde, gerçek gider usulünün
tercih edilmesi halinde, istisnaya isabet eden kısım hariç olmak üzere elde edilen gayrisafi kira
gelirinden, ikamet edilen konutun kira bedeli dışındaki diğer giderler (zarar doğurucu giderler)
indirim konusu yapıldıktan sonra kazanç kalması durumunda, ikamet edilen konuta ilişkin ödenen
kira bedelinin indirilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, faiz giderinizin istisnaya isabet eden kısım hariç olmak üzere, iradınızdan fazla olması
halinde doğan zararın gelecek yıllarda beyan edilecek gelirinizden indirilmesi mümkündür.
Ancak, ikamet edilen konut için ödenen kira tutarı ile kiraya verilen konutun iktisap bedelinin %5'i
tutarındaki indirimin, kira gelirinden indirilemeyen kısmı, Gelir Vergisi Kanununun 88 inci
maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca gider fazlalığı sayılmadığından zarar olarak beyan edilmesi ve
sonraki yıllarda indirim konusu yapılması da mümkün değildir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.