Gayrimenkul sermaye iradında gayrisafi hasılattan indirilecek giderler hk.

Özelge: Gayrimenkul sermaye iradında gayrisafi hasılattan
indirilecek giderler hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-8-407
Tarih: 
13/06/2011
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-8-407 13/06/2011
Konu : Gayrimenkul sermaye iradında gayrisafi hasılattan  
indirilecek giderler
 
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden,  2009 yılında 174.100 TL bedelle bir konut
satın aldığınız ve 2009 takvim yılında 2.400 TL kira geliri elde ettiğiniz söz konusu konuta ilişkin
olarak iktisap bedelinin % 5 tutarı olan 8.705 TL ve konut kredisi faizinin 2009 dönemine isabet
eden tutarı olan  8.081 TL olmak üzere toplam 16.786 TL giderinizin olduğu, 3.600 TL kira geliri
elde ettiğiniz ikinci konutunuza ilişkin olarak herhangi bir giderinizin olmadığı, dolayısıyla 2009
takvim yılına ait yıllık gelir vergisi beyannamenizde indirim konusu yapacağınız gider miktarının ne
olacağı hususunda Başkanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde binaların mesken olarak kiraya
verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2009 takvim yılı için) 2.600 TL'sinin gelir
vergisinden müstesna olduğu; 70 inci maddesinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları,
zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen
iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, 71 inci maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradında
safi iradın, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra
kalan müspet fark olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 74 üncü maddesinde, "Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen
gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler
indirilir:
...
4.Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut
olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap
bedelinin %5'i (iktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata
uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin üçüncü fıkrasının uygulanmasında gider
fazlalığı sayılmaz)" hükmüne yer verilmiştir.
Kanunun 74 üncü maddesinin 4 numaralı bendi hükmünden de anlaşılacağı üzere, kira geliri elde
edilen konuta ilişkin kredi faizinin istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere tamamı toplam
gelirden indirilebilecek ancak, iktisap bedelinin %5'ine isabet eden tutarın ise istisnaya isabet eden
kısmı hariç olmak üzere sadece ilgili konuta ait hasılattan indirilebilecektir.
Bu açıklamalara göre, gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet
eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecek olup, sadece toplam hasılattan mesken
kira  geliri  istisnası  çıkarılarak  elde  edilen  vergiye  tabi  hasılata  isabet  eden  giderleri
indirebileceklerdir.İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim 5 yıl süreyle sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata
uygulanacak; uygulanmayan yıllardaki hak sonraki yıllara devretmeyecek, kiraya verdiğiniz diğer
konutla ilgili irattan da indirim konusu yapılamayacaktır. İradın yetersiz olması dolayısıyla
indirilemeyen gider tutarı Gelir Vergisi Kanununun 88 inci maddesinin üçüncü fıkrasının
uygulanmasında gider fazlalığı olarak kabul edilmeyecek, indirilemeyen bu giderin diğer bir gelir
unsurundan indirimi mümkün olmayacaktır.
Bu çerçevede; gayrimenkul sermaye iradınızın beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde
istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere, iktisap ettiğiniz gayrimenkule ait
iktisap bedelinin % 5'lik tutarı sadece iktisap ettiğiniz gayrimenkule isabet eden hasılattan;
ödenmiş olması şartıyla 2009 dönemine ait kredi faizinin toplam tutarının ise beyan ettiğiniz kira
gelirinizin toplam tutarından indirim konusu yapılması gerekmektedir.
Ayrıca, faiz giderlerinizin safi iradınızdan fazla olması halinde doğan zararın, gelecek yıllarda beyan
edilecek gelirinizden indirilmesi mümkündür.
Öte yandan, gerçek giderlerinizin hasılattan indirilmesi sonucu vergilendirilecek bir matrahın
bulunmaması, söz konusu döneme ait yıllık gelir vergisi beyannamesi verme yükümlülüğünüzü
ortadan kaldırmayacaktır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.