Gayrimenkul sermaye iradından kaynaklanan gider fazlalığının serbest meslek kazancından indirim konusu yapılıp yapılamayacağı hk.

Özelge: Gayrimenkul sermaye iradından kaynaklanan gider
fazlalığının serbest meslek kazancından indirim konusu
yapılıp yapılamayacağı hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.16.16.01-GV-10-51-110
Tarih: 
16/06/2011
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
BURSA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR GRUP MÜDÜRLÜĞÜ
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.16.16.01-GV-10-51-110 16/06/2011
Konu : Gayrimenkul sermaye iradından kaynaklanan gider  
fazlalığının serbest meslek kazancından indirim konusu
yapılıp yapılamayacağı
 
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, noterlik faaliyetinden dolayı ... Vergi Dairesi Müdürlüğünün
mükellefi olduğunuz ve ...'de kirada oturduğunuzdan bahisle,  ...'da kiraya verdiğiniz meskeninizi
konut kredisi kullanarak aldığınızı belirterek, krediye ilişkin faiz giderleri ile oturduğunuz dairenin
giderlerinin tamamının söz konusu gayrimenkulden elde edilen kira gelirinden indirilememesi
nedeniyle gayrimenkul kira gelirinizden artan gider fazlalığının serbest meslek  kazancınızdan
indirim konusu yapılıp yapılamayacağı  hususunda görüş talep edilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış
olup, anılan maddenin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri tarafından kiraya
verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu açıklanmıştır.
Aynı Kanunun 74 üncü maddesinde: "Safi iradın bulunması için, 21'inci maddeye göre istisna edilen
gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler
indirilir:
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
.....,
4. (4369 sayılı Kanunun 38'inci maddesiyle, değişen bent Geçerlilik; 1.1.1998 Yürürlük: 29.7.1998)
Kiraya verilenmal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut
olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap
bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata
uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider
fazlalığı sayılmaz),
......,
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10. (2361 sayılı Kanunun 51'inci maddesiyle değişen bent) Sahibi bulundukları konutları kiraya
verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1
ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır;
kiranın indirilemeyen kısmı 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı
sayılmaz);1. (202 sayılı Kanunun 37'nci maddesiyle eklenen bent) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak
mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
......., " hükümlerine yer verilmiştir.
Diğer taraftan, aynı Kanunun 88 inci maddesinde; "Gelirin  toplanmasında gelir kaynaklarının bir
kısmından hasıl olan zararlar  (80'inci maddede yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç)
diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir.
Bu mahsup neticesinde kapatılmayan zarar kısmı, müteakip yılların gelirinden indirilir. Arka arkaya
beş yıl içinde mahsup edilmeyen zarar bakiyesi müteakip yıllara naklolunamaz.
Menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında, gider fazlalığından doğanlar hariç, sermayede vukua
gelen eksilmeler zarar addolunmaz." şeklinde hükme bağlanmıştır.
Bu hükümlerden de anlaşılacağı üzere, gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin
kendisinde meydana gelen eksilmeler, zarar sayılmamakta ve iradın gayri safi miktarının tespitinde
gider olarak kabul edilmemektedir. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında
giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise, gelecek yıllarda beyan edilen gelirlerden gider
olarak düşülebilmektedir.
Ancak, bu durumun iki istisnası bulunmaktadır:
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira
bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek
yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılmaması,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap
bedelinin % 5 i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmının gider fazlalığı olarak dikkate alınmaması,
gerekmektedir.
Bu itibarla; gerçek gider yöntemini tercih etmeniz koşuluyla, elde ettiğiniz kira gelirinden, (Gelir
Vergisi Kanununun  21 nci maddesine göre istisna edilen gayrisafi  hasılata isabet edenler hariç
olmak üzere) öncelikle Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin 1, 9, 11 numaralı bentlerinde
yazılı giderleri ve gayrimenkule ilişkin kredi faizlerini düşmeniz, bu indirimlerden sonra  kalan 
tutar bulunması halinde, ikamet ettiğiniz meskene ilişkin ödediğiniz kira bedelini  indirim konusu
yapmanız gerekir. Ancak, ikamet ettiğiniz konut için ödediğiniz kira tutarı ile kiraya verilen konutun
iktisap bedelinin % 5 i tutarındaki indirimin kira gelirinden indirilemeyen kısımı, Gelir Vergisi
Kanununun 88 inci maddenin 3 üncü fıkrası uyarınca gider fazlalığı sayılmadığından zarar olarak
beyan edilmesi ve sonraki yıllarda indirim konusu yapılması mümkün değildir.
Buna göre, gerçek gider usulünü seçmeniz nedeniyle gayrimenkul sermaye iradından indirim
konusu yapamadığınız konuta ilişkin kredi faizini serbest meslek kazancınızdan indirim konusu
yapmanız mümkün olup, gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapamadığınız gider
fazlalığı sayılmayan kira bedellerinin ise serbest meslek kazancından indirim konusu yapmanız
mümkün bulunmamaktadır.
Bilgilerinizi rica ederim.
 
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş isebu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.