Gayrimenkul yatırım ortaklığının taraf olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile arsa satış karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi

Özelge: Gayrimenkul yatırım ortaklığının taraf olduğu
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile arsa satış karşılığı
gelir paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi ve harçtan
istisna olup olmadığı hk.
Sayı: 
97895701-155[9-2012/149]-580
Tarih: 
17/04/2013
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)
 
Sayı   : 97895701-155[9-2012/149]-580                                                        17/04/2013
Konu : Gayrimenkul yatırım ortaklığının taraf olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile arsa
satış karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi ve harçtan istisna olup olmadığı hk.
 
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden şirketiniz ile arsa sahibi ....Yatırım
Ortaklığı A.Ş. arasında ... tarih ve 7734 yevmiye numarasıyla düzenlenen "...  2. Etap Arsa Satışı
Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi" başlıklı sözleşme ile satıcı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
ile alıcılar arasında düzenlenecek "... Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı
sözleşmenin damga vergisi ve harçtan istisna olup olmadığı hususunda görüş talep edildiği
anlaşılmaktadır.
DAMGA VERGİSİ YÖNÜNDEN:
488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı
kağıtların damga vergisine tabi olduğu; 4 üncü maddesinde, bir kâğıdın tabi olacağı verginin tayini
için o kâğıdın mahiyetine bakılacağı ve buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, kâğıtların
mahiyetlerinin tayininde, şekli kanunlarda belirtilmiş olanlarda kanunlardaki adlarına, belirtilmemiş
olanlarda üzerlerindeki yazının tazammun ettiği hüküm ve manaya bakılacağı; 9 uncu maddesinde
bu Kanuna ekli (2) sayılı tabloda yazılan kağıtların damga vergisinden müstesna olduğu; 10 uncu
maddesinde, damga vergisinin nispi veya maktu olarak alınacağı, nispi vergide, kağıtların nevi ve
mahiyetlerine göre, bu kağıtlarda yazılı belli paranın, maktu vergide kağıtların mahiyetlerinin esas
olacağı, belli para teriminin, kağıtların ihtiva ettiği veya bunlarda yazılı rakamların hasıl edeceği
parayı ifade edeceği hükümleri yer almaktadır.
Mezkur Kanuna ekli (1) sayılı tablonun "I. Akitlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün A/1 fıkrasında,
belli parayı ihtiva eden mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknamelerin nispi damga
vergisine tabi olduğu; (2) sayılı tablonun "IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar'" başlıklı
bölümünün 21 numaralı fıkrasında ise, "Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran
gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi
sözleşmelerinin damga vergisinden istisna olduğu hükme bağlanmıştır.
Buna göre, 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/21 fıkrası kapsamında bir istisnadan sözedilebilmesi için, söz konusu kağıtların gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul
portföylerine ilişkin alım satım sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olması
gerekmektedir.
Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, şirketiniz ile arsa sahibi ... Yatırım Ortaklığı A.Ş.
arasında arsa karşılığı inşaat yapım işine ilişkin düzenlendiği anlaşılan "...  2. Etap Arsa Satışı
Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi" başlıklı sözleşmenin, mahiyeti itibarıyla gayrimenkul yatırım
ortaklıklarının gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım ya da gayrimenkul satış vaadi
sözleşmeleri kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmayıp, söz konusu sözleşmeye 488 sayılı
Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/21 fıkrası kapsamında damga vergisi istisnası
uygulanamayacaktır.
Diğer taraftan, satıcı ... Yatırım Ortaklığı A.Ş ile alıcılar arasında düzenleneceği belirtilen "... Projesi
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin incelenmesinden, amaç ve konusunun
belirtildiği 1 inci maddesinde, satıcı tarafından, projesi, tapu kaydı ve nitelikleri belirtilen bağımsız
bölümün alıcıya satışı, teslimi, ödeme ve tapuda mülkiyet devrine ilişkin koşulların ve tarafların
karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin belirlendiği; 2 nci maddesinde, "Bağımsız Bölüm"ün satıcı
tarafından inşa ettirilen ve kat mülkiyetine konu bağımsız olarak kullanılmaya elverişli konut olarak
tanımlandığı anlaşılmakta olup, mahiyeti itibarıyla ...Yatırım Ortaklığının portföyündeki bağımsız
bölüme ilişkin düzenleneceği anlaşılan söz konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine, 488 sayılı
Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/21 fıkrası kapsamında damga vergisi istisnası uygulanması
gerekmektedir.
HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN:
492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesinin 1 inci fıkrasında, noter işlemlerinden bu kanuna
bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olanların noter harçlarına tabi olduğu; 41 inci maddesinde, noter
harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi
ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 42 nci maddesinde ise "Değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (2)
sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır. (5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesi ile değişen
fıkra) Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi
mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları ile kamu idarelerine
verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen
taahhütnameler hakkında bu hüküm uygulanmaz." hükmü yer almaktadır.
Kanuna ekli "Noter Harçları" başlıklı (2) sayılı tarifenin I/1 maddesinde, muayyen bir bedeli ihtiva
eden her nevi senet, mukavelename ve kağıtlardaki beher imza için nispi harç alınacağı hükme
bağlanmıştır.
Başvurunuz ekinde yer alan sözleşmeler ile ilgili olarak 492 sayılı Harçlar Kanununda herhangi bir
istisna hükmüne yer verilmediğinden,söz konusu sözleşmelerin Kanuna ekli (2) sayılı tarifenin I/1
maddesi gereğince nispi harca tabi tutulması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.