Gayrimenkullerin günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesinde belge düzeni, ÖKC kullanımı ve KDV oranı hakkında
Gayrimenkullerin günlük, haftalık veya aylık olarak
kiraya verilmesinde belge düzeni, ÖKC kullanımı ve KDV
oranı hakkında
Kanun Numarası
193
Kanun
GELİR VERGİSİ KANUNU
Özelge No
E-38418978-120[37-24/2]-19886
Özelge Tarihi
12.01.2026
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Ankara Defterdarlığı
Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı :E-38418978-120[37-24/2]-19886
Gayrimenkullerin günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya Konu:verilmesinde belge düzeni,ÖKC kullanımı ve KDV oranı hakkında
12.01.2026
İlgi:
15.03.2024 tarihli özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden, günlük, haftalık ve aylık
olarak kısa süreli konut kiralama faaliyetinde bulunduğunuzu, söz konusu
faaliyetinizi yürütebilmek için belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı aldığınızı,
müşterilerden günlük, haftalık ve aylık olarak tahsil edilen tutarlar için ödeme
kaydedici cihaz kullanma zorunluluğunuzun bulunup bulunmadığı, ödeme kaydedici
cihaz kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, verilen hizmete ilişkin ödeme
kaydedici cihaz fişi mi yoksa fatura mı düzenlenmesi gerektiği, aylık olarak kiralanan
dairelerden hizmet alanların günlük müşteri listesine kayıt edilmesinin zorunlu olup
olmadığı ile söz konusu hizmete ilişkin KDV oranının ne olacağı hususlarında görş
talep ettiğiniz anlaşılmaktadır.
1- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde; "Her türlü ticari ve sınai
faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır." hükmüne yer verilmiş olup, aynı
Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, binaların
sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları
tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı
olduğu belirtilmiştir.
Ticari faaliyet bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç
sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından
icra edilen faaliyetin "ticari faaliyet" olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir
faaliyetin "ticari faaliyet" sayılabilmesi için, kazanç sağlama niyet ve kastı
gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte
değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya
çıkmaktadır.
Anılan Kanunun gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların
kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden
elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde
de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile
birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar
Borçlar Kanununda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu
tip kird adan edilen geli tabi
tutulmaktadır.
Ancak gayrimenkullerin, adi kiralamadan ziyade günlük veya haftalık olarak,
süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması,
kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim
alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu
gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere
günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi
mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi
gerekmektedir.
Buna göre, gayrimenkulleri ticari bir organizasyon çerçevesinde devamlı olarak
günlük, haftalık veya aylık periyotlar halinde kısa süreli olarak kiraya verme
faaliyetinizin ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmesi ve bu faaliyet dolayısıyla
elde ettiğiniz kazancın da Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanca ilişkin hükümlerine
göre vergilendirilmesi gerekmektedir.
2-VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
213 sayılıVergi Usul Kanununun;
- 227 nci maddesinin birinci fıkrasında, "Bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, bu
kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan
kayıtların tevsiki mecburidir.",
- 229 uncu maddesinde, "Fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında
müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan
tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır.",
- 231 inci maddesinin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde, "Fatura, malın teslimi
veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir. Hazine ve
Maliye Bakanlığı; mal veya hizmetin nev'i, miktarı, fiyatı, tutarı, satışın yapılma şekli,
faaliyet konusu, sektör veya mükellefiyet türünü ayrı ayrı veya birlikte dikkate alarak,
bu süreyi indirmeye ya da faturanın malın teslim edildiği veya hizmetin yapıldığı
anda düzenlenmesi zorunluluğu getirmeye yetkilidir. Bu süreler içerisinde
düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır.",
- 232 nci maddesinde, "Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar kazancı basit usulde tespit
edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçiler:
1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;
2. Serbest meslek erbabına;
3. Kazançları basit usulde tesbit olunan tüccarlara;
4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;
5. Vergiden muaf esnafa.
Sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek ve bunlar da fatura istemek
ve almak mecburiyetindedirler.
Yukarıdakiler dışında kalanların, birinci ve ikinci sınıf tüccarlar ile kazancı basit
usulde tesbit edilenlerden ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerden satın
aldıkları emtia veya onlara yaptırdıkları iş bedelinin 50.000.000 lirayı (556 Sıra No.lu
V.U.K Genel Tebliği ile 1.1.2024'ten itibaren 6.900 TL) geçmesi veya bedeli 50.000.000
liradan (556 Sıra No.lu V.U.K Genel Tebliği ile 1.1.2024'ten itibaren 6.900 TL) az olsa
dahi istemeleri halinde emtiayı satanın veya işi yapanın fatura vermesi mecburidir.",
- 233 üncü maddesinde, "Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit
edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin fatura vermek
mecburiyetinde olmadıkları satışları ve yaptıkları işlerin bedelleri aşağıdaki
vesikalardan herhangi biri ile tevsik olunur.
1. Perakende satış fişleri;
2. Makineli kasaların kayıt ruloları;
3. Giriş ve yolcu taşıma biletleri.
... Makineli kasa kullanılıp da müşteriye fiş (makineli kasanın önceki fıkrada belirtilen
malumatı ihtiva eden fişi) verilmemesi halinde, perakende satış fişi tanzimi ve
müşteriye verilmesi mecburidir.",
- 240 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (C) bendinde, "Otel, motel ve pansiyon gibi
konaklama yerleri, odalar, bölmeler ve yatak planlarına uygun olarak müteselsil seri
ve sıra numaralı günlük müşteri listeleri düzenlerler ve işletmede bulundururlar..."
hükümleri yer almaktadır.
Buna göre, ticari faaliyetiniz çerçevesinde konaklama yeri mahiyetindeki üç
dairenizin müşterilere konaklama süre ve şekline bakılmaksızın kiralanmasında, 213
sayılı Kanunun 240/C maddesi gereğince günlük müşteri listesi düzenlemeniz
gerekmektedir. Ayrıca, elde ettiğiniz kira gelirleri karşılığında müşterileriniz adına
fatura veya fatura düzenleme zorunluluğunun bulunmadığı hallerde perakende
satış vesikası düzenlemeniz gerektiği tabiidir.
Öte yandan, kiraya verilen üç dairenizde, müşterilerin günlük ve değişken olmaması,
konaklama ücretlerinin aylık veya dönemsel olarak belirlenmesi ve tüm müşterilerin
kira sözleşmesi karşılığında konaklamaları halinde ise günlük müşteri listesi
düzenleme mecburiyetiniz bulunmamaktadır.
3-КАТМA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
3065 sayil KDV cari sınai zirai faalivet