Gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikteki ödemelerin giderleştirilmesi hk..

Özelge: Gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikteki
ödemelerin giderleştirilmesi hk..
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 74-772
Tarih: 
29/02/2012
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 74-772 29/02/2012
Konu : Gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikteki ödemelerin  
giderleştirilmesi.
 
            İlgi (a)'da kayıtlı özelge talep formu ve ilgi (b)'de kayıtlı dilekçenin incelenmesinden; üyesi
olduğunuz kooperatiften 2009 yılı Haziran ayında iktisap ettiğiniz gayrimenkulün 2010 yılı Ağustos
ayında kiraya verildiği, kooperatifin henüz feshedilmediği, istinat duvarı yapılması, sosyal tesis
inşası, boya-badana, peyzaj ve çevre düzenlemesi ile elektrik, doğalgaz, su ve personel giderleri için
kooperatife 2009 yılında 5.700,00.-TL, 2010 yılında 9.600,00.-TL, 2011 yılında ise 3.900,00.-TL
ödendiği, bu ödemeleri doğrudan giderleştirmek ya da amortisman yoluyla hâsılattan indirim
konusu yapmak konusunda tereddüt yaşadığınızdan 2010 yılı kira gelirine ilişkin olarak verdiğiniz
yıllık gelir vergisi beyannamesinde bu ödemelerin beyannameye dâhil edilmediği belirtilerek,
kooperatife ödenen bu bedellerin beyannameye intikal ettirilip ettirilmeyeceği ve beyannameye
intikal ettirilebilmesi mümkün ise düzeltme beyannamesi verilip verilemeyeceği hususlarında bilgi
talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.
            193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde; "Aşağıda yazılı mal ve hakların
sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya
verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:
            1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir),
maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit
harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı"
              ...''  hükmüne yer verilmiş olup 74'üncü madde de; "Safi iradın bulunması için, 21 inci
maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan
aşağıda yazılı giderler indirilir:
            ...
            2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip
olan idare giderleri;
            ...
            4.  Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri
ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile
iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait
hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88' inci maddenin 3' üncü fıkrasının uygulanmasında
gider fazlalığı sayılmaz)
            ...            6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum
ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul
Kanununun 267'nci maddesinin 3'üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);
            7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii,
tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz)
            ..."  denilmektedir.
            Anılan Kanun'un 21'inci  maddesinde ise binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir
takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2010 yılı kira gelirleri için 2.600 ve  2011 yılı için 2.800
TL'sinin gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan
edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı, ticari, zirai veya
mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar
tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacakları hükme bağlanmıştır.
            Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 262'nci maddesinde maliyet bedelinin,
iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan
ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği, 269'uncu maddesinin
ikinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, gayrimenkullerin mütemmim cüzüleri ve teferruatının
gayrimenkuller gibi değerleneceği hüküm altına alınmıştır.
            Konuyla ilgili Medeni Kanun'un 684'üncü maddesinde, gayrimenkullerin mütemmim cüzileri,
(bütünleyici parça) Medeni Kanunda; yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok
edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak
bulunmayan parça olarak; aynı Kanun'un  686'ncı maddesinde ise teferruat ve (eklenti) asıl şeyin
malikinin anlaşılabilen arzusuna ve yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar
sağlanması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme takma veya başka
bir biçimde asıl şeye bağlı  kılınan taşınır mal olarak tanımlanmıştır.
            Bu hüküm ve açıklamalara göre, söz konusu gayrimenkul sermaye iratlarının beyanında
gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, 2010 yılında elde edilen hâsılattan istisna edilen gayrisafi
hâsılata isabet edenler hariç olmak üzere;
            -Kiraya verilen gayrimenkul alımında  satıcıya ödenen bedel (KDV dâhil) iktisap bedeli
olarak kabul edilerek kiraya verilen bir konutla sınırlı kalmak üzere, iktisap yılından itibaren 5
yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i ve 2010 yılında yapılan ve idare gideri mahiyetinde olan elektrik,
doğalgaz, su ve personel harcamaları ile onarım gideri mahiyetinde bulunan boya-badana, peyzaj ve
çevre düzenlemesi harcamalarının gider olarak,
            -İstinat duvarının yapılması, sosyal tesis inşası şeklindeki gayrimenkulün mütemmim cüzi
veya teferruatı olarak  kabul edilen ve gayrimenkulün iktisadi değerini artıran harcamaların ise 
maliyet bedeli kabul edilerek  amortisman yolu ile indirim konusu yapılması
            mümkün bulunmaktadır.
            Diğer taraftan, 2010 yılı gelir vergisi beyannamesine intikal ettirilmeyen 2010 yılında
yapılan giderler için düzeltme beyannamesi verilmesi mümkün bulunmaktadır.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.