Günlük veya haftalık sürelerle konut kiralama faaliyetinden elde edilen gelirin vergilendirilmesi.

Günlük veya haftalık sürelerle konut kiralama faaliyetinden
elde edilen gelirin vergilendirilmesi.
Sayı:
B.07.1.GİB.4.34.16.01-120[40-2014/891]-14193
Tarih:
19/02/2016
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)
Sayı : 62030549-120[40-2014/891]-14193 19/02/2016
Konu : Günlük veya haftalık sürelerle konut
kiralama faaliyetinden elde edilen
gelirin vergilendirilmesi.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, mülkiyeti ve giderleri size ait gayrimenkulü eşyalı
olarak sözleşme yapılmaksızın günlük veya haftalık sürelerle kiraya verdiğiniz belirtilerek,
müşterilere düzenlenecek faturalarda KDV oranının ne olması gerektiği, günlük müşteri listesi
düzenlenip kolluk güçlerine bildirimde bulunup bulunulmayacağı, demirbaşlar için amortisman
ayrılıp ayrılmayacağı ve ayrılması durumunda amortisman tutarlarının ticari kazancın tespitinde
gider olarak indirilip indirilemeyeceği hususlarında bilgi talep ettiğiniz anlaşılmakta olup,
Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.
1- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde; "Her türlü ticari ve sınai
faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır." hükmüne yer verilmiş olup, aynı Kanunun 70 inci
maddesinin (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa
hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul
sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.
Anılan Kanunun gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen
veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir
gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan
binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk
edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Borçlar Kanununda düzenlenen adi kiralama kapsamına
girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak
vergiye tabi tutulmaktadır.
Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla
gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı
kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma
sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir
organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere
günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün
olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, aynı Kanunun 40 ıncı maddesinde safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler
sayılmış olup, maddenin (7) numaralı bendinde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan
amortismanların safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, mülkiyeti size ait gayrimenkullerin günlük ve
haftalık olarak kiraya verilmesinden elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre
vergilendirilmesi gerekmekte olup 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan
amortismanların da ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün
bulunmaktadır.
2-KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
KDV Kanununun, 1/1 inci maddesinde, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest
meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3-f maddesinde ise Gelir Vergisi
Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV ye tabi
olduğu hüküm altına alınmıştır.
KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye
dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki I sayılı listede yer alan
teslim ve hizmetler için %l, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, listelerde yer
almayan vergiye tabi işlemler için % l8 olarak tespit edilmiştir.
Kararname eki (II) sayılı listenin "B) DİĞER MAL VE HİZMETLER" bölümünün 25 inci
sırasında; "Otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme
hizmeti (1618 sayılı Kanun hükümlerine göre Kültür ve Turizm Bakanlığından işletme belgesi almış
seyahat acenteleri tarafından müşteriye aktarılan geceleme hizmet tutarı ve bu hizmete ilişkin
aracılık bedellerine de konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmetlerinin ait olduğu oran
uygulanır. Konaklama tesislerinde geceleme hizmetinden yararlanmayanlara verilen tüm hizmetler
ile geceleme hizmetiyle beraber verilen ancak ayrıca belgelendirilen ya da geceleme hizmetine ait
belgede ayrıca fiyatlandırılan hizmetler bu sıra kapsamında yer almamaktadır. Ancak geceleme
hizmeti kapsamında verilmesi ve geceleme bedeline dahil edilmesi mutat olan diğer hizmetler bu
sıra kapsamında yer almakla birlikte bu şekilde belirlenen geceleme bedeli içinde sunulan alkollü
içeceklere ilişkin yüklenilen katma değer vergisi tutarları, hizmeti sunanlar tarafından indirim
konusu yapılamaz.)" yer almıştır.
Buna göre, mülkiyeti size ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık
sürelerle kiraya verilmesi işleminin 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25 inci sırası
kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bu hizmetin %18 oranında KDV ye tabi
tutulması gerekmektedir.
3-VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
213 sayılı Vergi Usul Kanununun "Faturanın tarifi" başlıklı 229 uncu maddesinde, fatura,
satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı
satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış, 231/5 inci
maddesinde ise faturanın mal teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde
düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hükme
bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 240 ıncı maddesinde otel, motel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinin,
odaları, bölmeler ve yatak planlarına uygun olarak müteselsil seri ve sıra numaralı günlük müşteri
listeleri düzenleyeceği hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre, günlük olarak kiralama işlemine konu edilen mülkiyeti şahsınıza ait olan
gayrimenkuller ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri kabul edileceğinden, bütün
müşterilerinizin Vergi Usul Kanununun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek
günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunlu bulunmaktadır. Ayrıca, kira gelirleri karşılığında
kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerektiği
tabiidir.
Öte yandan, Kanunun 313 üncü maddesinin birinci fıkrasında, "İşletmede bir yıldan fazla
kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269
uncu madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edavat, mefruşat,
demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin bu Kanun
hükümlerine göre yok edilmesi amortisman mevzuunu teşkil eder.''hükmü yer almaktadır.
Aynı Kanunun 5024 sayılı Kanunla değişen 315 inci maddesinde; "Mükellefler amortismana
tabi iktisadi kıymetlerini Maliye Bakanlığının tespit ve ilan edeceği oranlar üzerinden itfa ederler.
İlan edilecek oranların tespitinde iktisadi kıymetlerin faydalı ömürleri dikkate alınır." hükmü yer
almaktadır.
Bahsi geçen maddenin Bakanlığımıza verdiği yetkiye istinaden, amortismana tabi iktisadi
kıymetler için uygulanacak " 339, 365, 389, 399 ve 406 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel
Tebliğleri ile değişik 333 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği eki liste ile açıklanmıştır.
Bu hükümlere göre, işletmenizin aktifinde bulunan demirbaşlar için Vergi Usul Kanunu
Genel Tebliğlerinde belirtilen faydalı ömür ve oranları üzerinden amortisman ayrılması mümkün
bulunmaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.