İhale ile alınan parsellerin satışında iktisap tarihi ve vergilendirme hk.
Özelge: İhale ile alınan parsellerin satışında iktisap tarihi
ve vergilendirme hk.
Sayı:
84098128-120[Mük.80-2012-1]-449
Tarih:
30/07/2013
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : 84098128-120[Mük.80-2012-1]-449 30/07/2013
Konu : İhale ile alınan parsellerin satışında iktisap tarihi ve
vergilendirme.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, S.S. ... Tarımsal Kalkınma
Kooperatifi adına kayıtlı üzerinde un fabrikası bulunan 1329 parsel no.lu tarla niteliğindeki
gayrimenkulü 23.11.2006 tarihinde; üzerinde sosyal tesisler bulunan 2693 parsel no.lu tarla
niteliğindeki gayrimenkulü ise 25.12.2006 tarihinde ... 1. İcra Dairesi tarafından düzenlenen açık
artırma sonucu ihale ile satın aldığınız, ancak anılan kooperatifin ihalenin iptali için Yargıtay
nezdinde açtığı davanın lehinize sonuçlanması üzerine gayrimenkullerin 19.03.2008 tarihinde tapu
kayıtları ile adınıza tapu tescil işleminin gerçekleştirildiği belirtilerek, söz konusu gayrimenkullerin
satışı halinde değer artışı kazancı yönünden vergileme yapılıp yapılmayacağı ile iktisap tarihinin
tapu tescil tarihi mi yoksa ihale tarihi mi olacağı hususlarında Başkanlığımız görüşünün istenildiği
anlaşılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37'nci maddesinin birinci fıkrasında, "Her türlü ticari ve
sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır." hükmü yer almakta olup, aynı maddenin
ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak
uğraşanların bu işlerinden elde edilen kazançlarının ticari kazanç olacağı hükme bağlanmıştır.
Ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama
niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin
"ticari faaliyet" olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi
için, kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün
unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerekmektedir.
Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde
yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve
maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını
belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı
takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda
satılmasıdır.
Anılan Kanunun Mükerrer 80'inci maddesinde ise; "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden
çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
...
6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi
çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan
kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis
tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
...
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye
piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2012 takvim yılı için) 8.800.- Türk
Lirası gelir vergisinden müstesnadır." hükmü yer almaktadır.
Öte yandan, mezkûr Kanunun mükerrer 81'inci maddesinde, "Değer artışında safi kazanç,
elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü
menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma
dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi
suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun
değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.
...
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden
çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat
endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi
için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanunun geçici 71'inci maddesinde ise; "Bu Kanunun mükerrer 80'inci maddesinin
birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70'inci maddenin birinci
fıkrasının (1), (2), (4), ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap
edilmiş olan mal (gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları
gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde
dört yıllık süre esas alınır." denilmektedir.
Konuyla ilgili olarak yayımlanan, 76 seri no.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin "4.
Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi" başlıklı bölümünde; "Gayrimenkullerde iktisap,
Türk Medeni Kanununun 705'inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat
karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil,
iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden
iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.
Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı
bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin
kabul edilmesi gerekir.
Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden
gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen
kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri
belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma
başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.
Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde
teslim alındığının ve fiilen kullanıldığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla,
tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi
gerekir." açıklamalarına yer verilmiştir.
Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 ve 705'inci maddelerine göre taşınmaz
mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından
"iktisap tarihi" olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen
kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih iktisap
tarihi olarak dikkate alınacaktır. Konu ile ilgili olarak Torbalı Vergi Dairesi Müdürlüğü ile yapılan yazışma sonucunda alınan
yazı ve eklerinin tetkikinden;1329 parsel üzerinde un fabrikası 2693 parsel üzerinde ise sosyal
tesislerin bulunduğu, ancak söz konusu un fabrikası ile sosyal tesislerin alış tarihinden itibaren
kapalı ve atıl durumda olduğu, fiilen bir faaliyetinizin bulunmadığı, elektrik aboneliğinin halen S.S.
... Köyü Kalkınma Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, su aboneliğinin ise 20.07.2011 tarihinde ortağı
ve müdürü olduğunuz daireleri Çınarlar Tarım Ürünleri Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri ve açıklamalar çerçevesinde; üzerinde un fabrikası
bulunan 1329 no.lu tarla niteliğindeki gayrimenkulü 23.11.2006 tarihinde, üzerinde sosyal tesis
bulunan 2693 parsel no.lu tarla niteliğindeki gayrimenkulü ise 25.12.2006 tarihinde düzenlenen
ihale ile satın almanıza rağmen, söz konusu un fabrikası ile sosyal tesislerin alış tarihinden itibaren
kapalı ve atıl durumda olması, fiilen bir faaliyette bulunulmadığının vergi dairesince tespiti
nedeniyle, bu taşınmazların adınıza tapuya tescil edildiği 19.03.2008 tarihinde iktisap edildiğinin
kabulü gerekmektedir.
Buna göre, üzerinde un fabrikası ile sosyal tesislerin bulunduğu söz konusu
gayrimenkullerin; iktisap (tapu tescili) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde bir defada aynı kişiye
satılması (topluca elden çıkarılması) durumunda, gayrimenkulün elden çıkarılma bedelinden;
endeksleme yapılmak suretiyle bulunacak iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve
uhdenizde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucu kalan tutarın ilgili yıl için
belirlenen istisna miktarını aşması halinde, aşan kısmın değer artış kazancı olarak gelir vergisine
tabi tutulması gerekmektedir.
Öte yandan, söz konusu un fabrikası ile sosyal tesislerin; aynı kişiye farklı tarihlerde veya
farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise, yapılan satışlar
devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen
kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi
gerekmektedir.
Ayrıca, söz konusu gayrimenkullerin İcra Dairesince, tapu tescil tarihinden önce fiilen
kullanıma hazır bir şekilde tarafınıza bırakıldığı ve fiilen kullanıldığının belgeyle tevsik edilmesi
durumunda, fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekeceği
tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.