İndirimli Emlak Vergisi uygulamasında ortak alanların dikkate alınıp alınmayacağı

İndirimli Emlak Vergisi uygulamasında ortak alanların
dikkate alınıp alınmayacağı
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.34.18.01-175.01[6-1/43]-109945
Tarih: 
04/02/2019
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü
 
   
Sayı :97895701-175.01[6-1/43]-109945 04.02.2019
Konu :İndirimli Emlak Vergisi  
uygulamasında ortak alanların
dikkate alınıp alınmayacağı
 
 
İlgide  kayıtlı  özelge  talep  formu  ve  eklerinin  incelenmesinden,  bina  vergisi  hesabında
binanın/dairenin dıştan dışa yüzölçümü hesabında brüt alana hol, merdiven boşluğu, kapıcı dairesi,
sığınak, otopark, yol gibi ortak kullanım alanlarından gelen paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi
müştemilatın yüzölçümünün ilave edilip edilmeyeceği ile indirimli bina vergisi oranı (sıfır)
uygulamasından yararlanıp yararlanamayacağınız hususunda Başkanlığımız görüşünün talep
edildiği anlaşılmaktadır.
 
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde Türkiye sınırları içinde bulunan binaların
bu Kanun hükümlerine göre bina vergisine tabi olduğu; 2 nci maddesinde, bu kanundaki bina
tabirinin, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini
kapsadığı; 3 üncü maddesinde bina vergisinin binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de
yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler tarafından ödeneceği; 7 nci maddesinde de bina vergisi
matrahının binanın bu Kanun hükümlerine göre tespit edilen vergi değeri olduğu hükme
bağlanmıştır.
 
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında ise, "Cumhurbaşkanı,
kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere
hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik
kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve
yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2'yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına
sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye
yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde
hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan
meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını
belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir." hükmü yer almaktadır.
 
Anılan hükmün verdiği yetkiye dayanılarak çıkarılan 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile
kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere
hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik
kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul veyetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2'yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde
(intifa hakkına sahip olunması hali dahil), bu meskene ait bina vergisi oranı 2007 ve müteakip yıllar
için sıfıra indirilmiştir.
 
Anılan Kanunun 29 uncu maddesinde;
 
"Vergi değeri;
 
a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin
hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş
arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki
cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya
parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan
birim değerlere göre,
 
b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek
bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa
veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük
hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,
 
Hesaplanan bedeldir." hükmü yer almaktadır.
 
Öte yandan, binanın brüt alanı ile ilgili olarak 6 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde;
"A - BİNA VERGİSİ
l. Verginin konusu ve bina kavramı
...
c) Ortak yerlerin değerlemesi
Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda ortak yerlerin nasıl değerlendirileceği Emlâk Vergisine Matrah
Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün 15 inci maddesinde belirtilmiştir.
 
Bu maddedeki ortak yerler deyimi, kat mülkiyetine konu olabilecek veya ortak faydalanma dışında
müstakilen kullanılabilecek duruma getirilen (dükkân, daire, depo gibi.) yerleri kapsamaktadır. Bu
bakımdan sözü edilen hükümlere göre bu nitelikteki yerlerin ayrıca değerlendirilerek kat (bağımsız
bölüm) malikleri tarafından payları oranında ayrı ayrı beyan edilmesi gerekir.
 
Buna karşılık, Kat Mülkiyet Kanununa göre kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve
müstakilen tasarrufu mümkün olmayan (çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe, ortak
garaj ve benzeri.) yerler için, eklentilerde olduğu gibi, bunlar da bağımsız bölümlerin değerini tayineden kısımlar olduğundan, ayrıca vergi değeri tayin ve takdir edilmiyecek ve bağımsız bölümlerle
bağlantıları ölçüsünde bu bölümlerle birlikte değerleme konusu yapılacaktır." denilmektedir.
 
14 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde ise;
 "...
Binanın Dıştan Dışa Yüzölçümünün Tespiti
 
Emlâk Vergisine esas olacak bina değerinin tespitinde binanın DIŞTAN DIŞA (BRÜT) YÜZÖLÇÜMÜ
esas alınmaktadır.
 
Binanın (apartmanlarda ise dairenin) dıştan dışa yüzölçümü dış duvarlar arasındaki mesafeler
itibariyle m2 cinsinden bulunacak alanıdır.
 
Binanın dıştan dışa yüzölçümü kesin olarak bilinemediği takdirde faydalı, diğer bir ifade ile net
alanın % 25 fazlasının dıştan dışa yüzölçümü olarak bildirilmesi mümkün bulunmaktadır. Buna göre
net alanı 100 m² olan bir apartman dairesinin bildirilmesi gereken brüt alanı 125 m² olacaktır.
 
Bu şekilde hesaplanan brüt alan hol, merdiven boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi
ortak kullanım yerlerinden gelen paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi müştemilatın yüzölçümünü
de içermektedir." denilmektedir.
 
Bu açıklamalara göre, kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve bağımsız olarak tasarrufu
mümkün olmayan kömürlük, çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer daireleri, garaj gibi eklentiler
arsa payı oranında bağlı olduğu bina ile birlikte dikkate alınır. Buna mukabil, binaların kullanılış
amaçlarından herhangi birini tamamlayan veya kolaylaştıran ve binadan bağımsız olarak
kullanılabilen daire, işyeri, depo gibi eklentiler bağlı olduğu binadan ayrı olarak dikkate alınır ve
ana taşınmazdan ayrı olarak vergilendirilir.
 
Buna göre, genel ortak alanların yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilmesi ve
kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakilen tasarrufu mümkün olmayan yerlerin,
mükelleflerin arsa hissesine göre bulunacak payları oranında bağımsız bölümlerle birlikte
değerleme konusu yapılarak vergi değerinin hesaplanması gerekmektedir.
 
Öte yandan, binanın dıştan dışa yüzölçümünün kesin olarak bilinemediği takdirde faydalı, diğer bir
ifade ile net alanın % 25 fazlasının dıştan dışa yüzölçümü olarak bildirilmesi mümkün
bulunmaktadır. Buna göre net alanı 100 m² olan bir apartman dairesinin bildirilmesi gereken brüt
alanı 125 m² olacaktır.
 
Ayrıca, konu ile ilgili olarak ... Belediye Başkanlığından alınan ... tarihli ve ... sayılı yazıda, dairenizeilişkin olarak 173 m2 brüt bina metrekaresine ilgili sitenin toplam kapalı otoparkından arsa
hissenize göre 86 m2 kapalı otopark alanının hesaplandığı ve binanın dıştan dışa yüzölçümünün 259
m2 olarak tespit edildiği belirtilmiştir.
 
Yukarıda yer verilen hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; indirimli bina vergisi oranı (sıfır)
uygulamasından, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar
hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri münhasıran kanunla kurulan
sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanlar, gaziler, engelliler, şehitlerin dul
ve yetimleri Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2'yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde
diğer şartları da taşımaları şartıyla yararlanabilecek olup maliki olduğunuz bağımsız gayrimenkulün
(site dahilinde mesken mahiyetindeki) yer aldığı binanın ortak alanlarından gelen paylar ile birlikte
dıştan dışa yüzölçümü toplamının brüt 200 m²'nin üzerinde olması nedeniyle anılan uygulamadan
yararlanabilmeniz mümkün bulunmamaktadır.
 
Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.