Kat karşılığı inşaat işi yapan firmanın arsa sahibi adına yaptığı giderlerin vergi mevzuatı açısından durumu ve belge düzeni hk.
Özelge: Kat karşılığı inşaat işi yapan firmanın arsa sahibi
adına yaptığı giderlerin vergi mevzuatı açısından durumu ve
belge düzeni hk.
Sayı:
B.07.1.GİB.4.34.19.02-105[229-2012/VUK-1- . . .]--1120
Tarih:
22/03/2012
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.19.02-105[229-2012/VUK-1- . . .]- 22/03/2012
-1120
Konu : Kat karşılığı inşaat işi yapan firmanın arsa sahibi
adına yaptığı giderlerin vergi mevzuatı açısından
durumu ve belge düzeni.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden,
1- 20... yılında kendinize ait arsada özel inşaat yapımına başladığınız ancak ...
Belediyesinden yapı ruhsatı alabilmeniz için ticaret odasına kayıt yaptırdığınız, ... Vergi Dairesi
Müdürlüğüne mükellefiyet kaydı açtırdığınız, söz konusu inşaatın bitmesinden sonra oluşacak
konutların ve işyerinin kendinize dahil yapılacak satışlarının ticari kazancınıza dahil olup
olmayacağı ve kendinize kalacak konut ve işyerinin faturasının nasıl düzenleneceği,
2- Söz konusu inşaattan kendinize sattığınız daireleri ve işyerini 5 yıl içinde satmanız
halinde değer artış kazancına tabi olup olmayacağı,
3- 20... yılında başladığınız kat karşılığı inşaat işinin, 20.. yılında başlanan özel inşaat
işinden dolayı süreklilik kavramı içinde değerlendirilip değerlendirilmeyeceği,
4- Kat karşılığı inşaat işinde arsa sahibi adına ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına
düzenlenen belediye, yapı denetimi v.b. giderleri gider olarak kaydedip kaydetmeyeceğiniz,
5- Önceki dönemlerde yaptığınız ancak kayıtlara almadığınız giderlerin sonraki dönemlerde
kayıt altına alınıp alınamayacağı, söz konusu giderleri ilgili dönem için vereceğiniz katma değer
vergisi düzeltme beyannamesinde düzeltmeniz halinde giderlerin yapıldığı dönemden düzeltme
beyannamesinin verildiği tarihe kadar olan tüm katma değer vergisi beyannamelerinin düzeltilip
düzeltilmeyeceği
hususlarında görüş talep ettiğiniz anlaşılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37'nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve
sınai faaliyetten doğan kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin ikinci fıkrasının 4
numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu
işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Öte yandan Gelir Vergisi Kanununun "Değer artışı kazançları" başlıklı Mükerrer 80'inci
maddesinde, "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı
kazançlarıdır.
... 6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi
çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu
sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış
sayılır.) değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir
ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi,
ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye
piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (01.01.2010 tarihinden geçerli olmak
üzere) 7.700 TL.'si gelir vergisinden müstesnadır."
hükmü yer almıştır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;
-1'inci maddesinin 1'inci fıkrasında, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek
faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin verginin konusunu teşkil eden işlemler olduğu,
- 29'uncu maddesinin 1'inci fıkrasının (a) bendinde, mükelleflerin yaptıkları vergiye tabi
işlemler üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden bu Kanun'da aksine hüküm olmadıkça
faaliyetlerine ilişkin olarak kendilerine yapılan teslim ve hizmetler dolayısıyla hesaplanarak
düzenlenen fatura ve benzeri vesikalarda gösterilen katma değer vergisini indirebileceği, 3'üncü
fıkrasında indirim hakkının, vergiyi doğuran olayın vukubulduğu takvim yılı aşılmamak şartıyla ilgili
vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde kullanılacağı,
- 30'uncu maddesinin (d) fıkrasında ise, Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunlarına göre
kazancın tespitinde indirimi kabul edilmeyen giderler dolayısıyla ödenen katma değer vergisinin
indirim konusu yapılamayacağı,
hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun;
- 8'inci maddesinin 3'üncü fıkrasında, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak
üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukavelelerin vergi dairelerini
bağlamayacağı,
- 229'uncu maddesinde, faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin
borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye
verilen ticari vesika olduğu,
- 231'inci maddesinin 5'inci fıkrasında ise, faturanın, malın teslimi veyahizmetin yapıldığı
tarihten itibaren azamî yedi gün içinde düzenlenmesi gerektiği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen
faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı,
- 262'nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut
değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin
toplamını ifade ettiği,
- 269'uncu maddesinde iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin maliyet bedeliyle
değerleneceği,
- 270'inci maddesinde ise gayrimenkullerde, maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka,
makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri ile mevcut bir binanın satınalınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderleringirdiği ve mükelleflerin
noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim
Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte ve genel giderler arasında göstermekte serbest oldukları,
- 271'inci maddesinde de, inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makine ve
tesisatta, bunların inşa ve imal giderlerinin, satın alma bedeliyerine geçeceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıda yapılan açıklamalara göre,
1- Ticari faaliyet bir tür emek sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama
niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin
ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için
kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün
unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği
ortaya çıkmaktadır.
Özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin
organizasyon kapsamındaki faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden
(işçi ve usta temini, malzeme alımı, her türlü ödeme ve tahsilat vb.) meydana gelmektedir.
Bu çerçevede, yukarıda sözü edilen ve ticari faaliyet olarak değerlendirilmeyen özel ihtiyaca
ilişkin inşaat işleri mesken inşaatlarına yöneliktir.
Dolayısıyla, şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarının aşılması, işyeri ya da mesken ve dükkan
ünitelerinden oluşan inşaatın yapılması durumunda ticari bir organizasyon şekli ve maddi unsurları
ile açıkça ortaya çıkması bu faaliyetin ticari sayılması için yeterli olmaktadır. Bu uygulamada inşa
edilen işyerinin satılmak amacıyla yapılıp yapılmamasının veya satılıp satılamamasının hiçbir önemi
bulunmamaktadır. Zira işyeri inşaatının gelir elde etmek amacıyla yapılan ticari bir organizasyon
olduğu açıktır.
Bu çerçevede kendi arsanız üzerine 20... yılında başladığınız inşaatın, ... adet meskenin yanı
sıra ... adet işyerinden oluşması nedeniyle, söz konusu faaliyetiniz ticari faaliyet kapsamında
değerlendirilecek olup, inşaatın bitmesinden sonra meskenler ile işyerinin kendinize ya da
başkalarına satışından elde edilecek gelirin ticari kazancınıza dahil edilmesi gerekmektedir.
Öte yandan, mükellefiyetiniz kapsamında kendi arsanıza yaptığınız konutların ve işyerinin
kendinize satılması halinde her bir bağımsız bölüm için emsal bedel üzerindenazamî yedi gün
içerisinde kendi adınıza fatura düzenlenmeniz gerekmektedir.
2- 20... yılında başladığınız inşaattan elde ettiğiniz gayrimenkullerden, kendi adınıza fatura
ettiklerinizi dört yıl içerisinde (01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilenler için beş yıl) satmanız
durumunda, bu satıştan elde edilecek gelirler değer artış kazancına tabi olacaktır.
3- 20... yılında kendi arsanız üzerinde yaptığınız inşaat işinden dolayı mükellefiyet
kaydınızın tesis edilmiş olması, 20... yılında yeniden başlanılan bu faaliyetin devamlılık oluşturması
söz konusu olduğundan satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırları içerisinde
değerlendirilmesi mümkün olmayıp, yapılan faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ve bu
faaliyetler neticesinde elde ettiğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanununun ticari kazançlara ilişkin
hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmekte olup, yapılan bu satışlara istinaden
fatura tanzim etme zorunluluğunuz bulunmaktadır.
4- Yukarıda bahsi geçen hükümlerde maliyet bedeli içerisinde, mükellefin kat karşılığı
inşaat işinde arsa sahibi adına ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına düzenlenen inşa edilecek
binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara (Belediye, İSKİ, Elektrik İdaresi, Yapı Denetim Şirketi) yapılan
harç, katılım payı vb. ödemeler yer almamaktadır.
Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi
adına tanzim edilen inşa edilecek binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara (Belediye, İSKİ, Elektrikİdaresi, Yapı Denetim Şirketi vb.) yapılan harç, katılım payı vb. için ödenen bedellerin, ticari
kazancınızın tespitinde gider veya maliyet olarak indirim konusu yapılması mümkün değildir.
Ayrıca, ticari kazancın tespitinde dikkate alınacak giderlerin indirim konusu yapılabilmesi
için giderlerin tevsike esas belgelerle belgelendirilmesi ve bu belgelerin mükellef adına
düzenlenmesi gerekmektedir.
Öte yandan, söz konusu ödemeler için düzenlecek fatura vb. belgelerde yer alan katma
değer vergisinin, tarafınızca ödenmiş olsa dahi, kazancınızın tespitinde gider olarak indirim konusu
yapılması mümkün bulunmamaktadır.
5- Önceki dönemlerde yaptığınız ancak kayıtlara almadığınız giderlerin sonraki dönemlerde
kayıt altına alınıp alınamayacağı, söz konusu giderleri ilgili dönem için vereceğiniz katma değer
vergisi düzeltme beyannamesinde düzeltmeniz halinde giderlerin yapıldığı dönemden düzeltme
beyannamesinin verildiği tarihe kadar olan tüm katma değer vergisi beyannamelerinin düzeltilip
düzeltilmeyeceği hususunda ise, 20... yılına ilişkin olarak yaptığınız giderler nedeniyle yüklendiğiniz
KDV'yi düzeltme beyannamesi vererek 20... yılında indirim hesaplarına alma imkanınız
bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.