Kat karşılığı inşaat işi yapan firmanın arsa sahibi adına yaptığı giderlerin vergi mevzuatı açısından durumu ve belge düzeni.
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
Sayı :B.07.1.GİB.4.34.19.02-105[229-2012/VUK-1- . . .]--1120 22/03/2012
Konu :Kat karşılığı inşaat işi yapan rmanın
arsa sahibi adına yaptığı giderlerin
vergi mevzuatı açısından durumu ve
belge düzeni.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden,
1- 20... yılında kendinize ait arsada özel inşaat yapımına başladığınız ancak ... Belediyesinden yapı ruhsatı
alabilmeniz için ticaret odasına kayıt yaptırdığınız, ... Vergi Dairesi Müdürlüğüne mükelle yet kaydı açtırdığınız, söz
konusu inşaatın bitmesinden sonra oluşacak konutların ve işyerinin kendinize dahil yapılacak satışlarının ticari
kazancınıza dahil olup olmayacağı ve kendinize kalacak konut ve işyerinin faturasının nasıl düzenleneceği,
2- Söz konusu inşaattan kendinize sattığınız daireleri ve işyerini 5 yıl içinde satmanız halinde değer artış kazancına
tabi olup olmayacağı,
3- 20... yılında başladığınız kat karşılığı inşaat işinin, 20.. yılında başlanan özel inşaat işinden dolayı süreklilik
kavramı içinde değerlendirilip değerlendirilmeyeceği,
4- Kat karşılığı inşaat işinde arsa sahibi adına ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına düzenlenen belediye, yapı
denetimi v.b. giderleri gider olarak kaydedip kaydetmeyeceğiniz,
5- Önceki dönemlerde yaptığınız ancak kayıtlara almadığınız giderlerin sonraki dönemlerde kayıt altına alınıp
alınamayacağı, söz konusu giderleri ilgili dönem için vereceğiniz katma değer vergisi düzeltme beyannamesinde
düzeltmeniz halinde giderlerin yapıldığı dönemden düzeltme beyannamesinin verildiği tarihe kadar olan tüm katma
değer vergisi beyannamelerinin düzeltilip düzeltilmeyeceği
hususlarında görüş talep ettiğiniz anlaşılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37'nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan
kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım
satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Öte yandan Gelir Vergisi Kanununun "Değer artışı kazançları" başlıklı Mükerrer 80'inci maddesinde, "Aşağıda yazılı
mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
...
6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve
(7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil)
ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperati erin
ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)
değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve
temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade
eder.
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden
çıkarılmasından sağlananlar hariç, (01.01.2010 tarihinden geçerli olmak üzere) 7.700 TL.'si gelir vergisinden müstesnadır."
hükmü yer almıştır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;
-1'inci maddesinin 1'inci fıkrasında, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki
teslim ve hizmetlerin verginin konusunu teşkil eden işlemler olduğu,
- 29'uncu maddesinin 1'inci fıkrasının (a) bendinde, mükelle erin yaptıkları vergiye tabi işlemler üzerinden
hesaplanan katma değer vergisinden bu Kanun'da aksine hüküm olmadıkça faaliyetlerine ilişkin olarak kendilerine
yapılan teslim ve hizmetler dolayısıyla hesaplanarak düzenlenen fatura ve benzeri vesikalarda gösterilen katma değer
vergisini indirebileceği, 3'üncü fıkrasında indirim hakkının, vergiyi doğuran olayın vukubulduğu takvim yılı aşılmamak
şartıyla ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde kullanılacağı,
- 30'uncu maddesinin (d) fıkrasında ise, Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunlarına göre kazancın tespitinde indirimi
kabul edilmeyen giderler dolayısıyla ödenen katma değer vergisinin indirim konusu yapılamayacağı,
hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun;
- 8'inci maddesinin 3'üncü fıkrasında, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükelle yete
veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukavelelerin vergi dairelerini bağlamayacağı,
- 229'uncu maddesinde, faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı
göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu,
- 231'inci maddesinin 5'inci fıkrasında ise, faturanın, malın teslimi veyahizmetin yapıldığı tarihten itibaren azamî
yedi gün içinde düzenlenmesi gerektiği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı,
- 262'nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin arttırılması
münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği,
- 269'uncu maddesinde iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği,
- 270'inci maddesinde ise gayrimenkullerde, maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, makine ve tesisatta
gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri ile mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının
tesviyesinden mütevellit giderleringirdiği ve mükelle erin noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri
ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte ve genel giderler arasında göstermekte serbest
oldukları,
- 271'inci maddesinde de, inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makine ve tesisatta, bunların inşa ve
imal giderlerinin, satın alma bedeliyerine geçeceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıda yapılan açıklamalara göre,
1- Ticari faaliyet bir tür emek sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının
bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki
etmemektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte,
faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip
olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.
Özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin organizasyon kapsamındaki
faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden (işçi ve usta temini, malzeme alımı, her türlü
ödeme ve tahsilat vb.) meydana gelmektedir.
Bu çerçevede, yukarıda sözü edilen ve ticari faaliyet olarak değerlendirilmeyen özel ihtiyaca ilişkin inşaat işleri
mesken inşaatlarına yöneliktir.
Dolayısıyla, şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarının aşılması, işyeri ya da mesken ve dükkan ünitelerinden oluşan
inşaatın yapılması durumunda ticari bir organizasyon şekli ve maddi unsurları ile açıkça ortaya çıkması bu faaliyetin ticari
sayılması için yeterli olmaktadır. Bu uygulamada inşa edilen işyerinin satılmak amacıyla yapılıp yapılmamasının veya
satılıp satılamamasının hiçbir önemi bulunmamaktadır. Zira işyeri inşaatının gelir elde etmek amacıyla yapılan ticari bir
organizasyon olduğu açıktır.
Bu çerçevede kendi arsanız üzerine 20... yılında başladığınız inşaatın, ... adet meskenin yanı sıra ... adet işyerinden
oluşması nedeniyle, söz konusu faaliyetiniz ticari faaliyet kapsamında değerlendirilecek olup, inşaatın bitmesinden sonra
meskenler ile işyerinin kendinize ya da başkalarına satışından elde edilecek gelirin ticari kazancınıza dahil edilmesi
gerekmektedir.
Öte yandan, mükelle yetiniz kapsamında kendi arsanıza yaptığınız konutların ve işyerinin kendinize satılması
halinde her bir bağımsız bölüm için emsal bedel üzerindenazamî yedi gün içerisinde kendi adınıza fatura düzenlenmeniz
gerekmektedir.
2- 20... yılında başladığınız inşaattan elde ettiğiniz gayrimenkullerden, kendi adınıza fatura ettiklerinizi dört yıl
içerisinde (01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilenler için beş yıl) satmanız durumunda, bu satıştan elde edilecek
gelirler değer artış kazancına tabi olacaktır.
3- 20... yılında kendi arsanız üzerinde yaptığınız inşaat işinden dolayı mükelle yet kaydınızın tesis edilmiş olması,
20... yılında yeniden başlanılan bu faaliyetin devamlılık oluşturması söz konusu olduğundan satış işlemlerinin şahsi
ihtiyaç kapsam ve sınırları içerisinde değerlendirilmesi mümkün olmayıp, yapılan faaliyetin ticari faaliyet olarak
değerlendirilmesi ve bu faaliyetler neticesinde elde ettiğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanununun ticari kazançlara ilişkin
hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmekte olup, yapılan bu satışlara istinaden fatura tanzim etme
zorunluluğunuz bulunmaktadır.
4- Yukarıda bahsi geçen hükümlerde maliyet bedeli içerisinde, mükelle n kat karşılığı inşaat işinde arsa sahibi
adına ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına düzenlenen inşa edilecek binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara
(Belediye, İSKİ, Elektrik İdaresi, Yapı Denetim Şirketi) yapılan harç, katılım payı vb. ödemeler yer almamaktadır.
Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına tanzim edilen inşa
edilecek binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara (Belediye, İSKİ, Elektrik İdaresi, Yapı Denetim Şirketi vb.) yapılan harç,
katılım payı vb. için ödenen bedellerin, ticari kazancınızın tespitinde gider veya maliyet olarak indirim konusu yapılması
mümkün değildir.
Ayrıca, ticari kazancın tespitinde dikkate alınacak giderlerin indirim konusu yapılabilmesi için giderlerin tevsike
esas belgelerle belgelendirilmesi ve bu belgelerin mükellef adına düzenlenmesi gerekmektedir.
Öte yandan, söz konusu ödemeler için düzenlecek fatura vb. belgelerde yer alan katma değer vergisinin,
tarafınızca ödenmiş olsa dahi, kazancınızın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün
bulunmamaktadır.
5- Önceki dönemlerde yaptığınız ancak kayıtlara almadığınız giderlerin sonraki dönemlerde kayıt altına alınıp
alınamayacağı, söz konusu giderleri ilgili dönem için vereceğiniz katma değer vergisi düzeltme beyannamesinde
düzeltmeniz halinde giderlerin yapıldığı dönemden düzeltme beyannamesinin verildiği tarihe kadar olan tüm katma
değer vergisi beyannamelerinin düzeltilip düzeltilmeyeceği hususunda ise, 20... yılına ilişkin olarak yaptığınız giderler
nedeniyle yüklendiğiniz KDV'yi düzeltme beyannamesi vererek 20... yılında indirim hesaplarına alma imkanınız
bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*)
Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu illeriniz dolayısıyla vergi tarh
edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.