Kat karşılığı inşaat işinde, arsa sahiplerince Müteahhide devri yapılacak gayrimenkullerin müteahhide devredilmeksizin müteahhidin göstereceği 3 üncü

Özelge: Kat karşılığı inşaat işinde, arsa sahiplerince
Müteahhide devri yapılacak gayrimenkullerin müteahhide
devredilmeksizin müteahhidin göstereceği 3 üncü kişilere
satışı işleminden ne şekilde tapu harcı aranılacağı hususu
ile konunun 213 sayılı ve 1
Sayı: 
B.07.4.DEF.0.37.10.00-037.02-21
Tarih: 
25/10/2011
 
T.C.
KASTAMONU VALİLİĞİ
Defterdarlık Gelir Müdürlüğü
 
   
Sayı : B.07.4.DEF.0.37.10.00-037.02-21 25/10/2011
Konu : Tapu Devri  
 
İlgide kayıtlı dilekçeniz ve eklerinin incelenmesinden, İlimizde bulunan 5 adet arsanın sahipleriyle
kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğiniz ve söz konusu sözleşmeye göre 9 adet bağımsız
bölümün tarafınıza devredileceği belirtilerek arsa sahiplerince tarafınıza devri yapılacak söz konusu
gayrimenkullerin tarafınıza devredilmeksizin göstereceğiniz 3 üncü kişilere satışı işlemi ile ilgili
olarak 492 sayılı Harçlar Kanunu, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
yönünden Defterdarlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmıştır.
1- 492 sayılı Harçlar Kanunu Yönünden:
Bilindiği  gibi,  492  sayılı  Harçlar  Kanununa  bağlı  (4)  sayılı  tarifenin  20/a  fıkrasında,
gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa
hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az
olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veşuyuun izalesi hallerinde satış bedeli,
istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alandan ayrı ayrı tapu harcı
aranılacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harç oranı 29/12/2009 tarih ve 2009/15725 sayılı
Bakanlar Kurulu Kararı ile 01/01/2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 16,5 olarak
belirlenmiştir.
Diğer taraftan, gayrimenkul devir ve iktisabına yönelik tescil işlemi karşılığında tapu harcı tahsil
edilmekte olup tapu harcı, tescili yapılan gayrimenkulün devrinin tapuya tescili sırasında
doğmaktadır.
Buna  göre,  söz  konusu  gayrimenkullerin  arsa  sahiplerince  tarafınıza  devredilmeksizin
göstereceğiniz 3 üncü kişilere satışı durumunda, tapuda yapılacak her bir tescil işlemi için 492
sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin yukarıda açıklanan 20/a fıkrasına göre tapu harcı
aranılması gerekmektedir.
2- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu Yönünden:
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde fatura, satılan emtia veya yapılan iş
karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış olup, Kanunun 232 inci maddesindede
birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter
tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin;
1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;2. Serbest meslek erbabına;
3. Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara;
4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;
5. Vergiden muaf esnafa.
sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek mecburiyetinde oldukları düzenlenmiş
bulunmaktadır.
Buna göre, tarafınızca inşaat taahhüt sözleşmesi kapsamında inşa edilen taşınmazların üçüncü
kişilere satışı ve arsa sahiplerine arsa payı karşılığı olmak üzere devri halinde fatura düzenlenmesi
gerekmektedir. Kat karşılığı anlaşma yapılıp inşaat bittikten sonra arsa sahiplerine teslim edilen
konutlar için tarafınızca düzenlenecek faturada, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 27 nci
maddesi maddesi uyarınca gösterilecek emsal bedelinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci madde
hükmünde yer alan sıranın (Birinci sıra: Ortalama fiyat esası, İkinci sıra: Maliyet bedeli esası,
Üçüncü sıra: Takdir esası) takip edilmesi suretiyle tespit edilmesi icap etmektedir. Tarafınızca
üçüncü kişilere satışı yapılan gayrimenkuller için düzenlenecek faturalarda ise satış bedelinin esas
alınacağı tabiidir.
Arsa sahiplerince arsa payı karşılığı olarak iktisap edilen gayrimenkullerin, aynı yılda birden fazla
satılması veya birden fazla yılda daire satışına devam edilmesi halinde satışta devamlılık unsuru
oluşacağından elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte
olup, bu kişilerce dairelerin satışı halinde Vergi Usul Kanununun 232 nci maddesine göre fatura
düzenlenmesi gerekmektedir.
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi
gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü
şahıslara devredilmesi olayında ise söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak
değerlendirilemeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak
kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden
düzenlenmesi gerekmektedir. Bu durumda, arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği
üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğünüzün bulunmadığı
tabiidir.
3- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Yönünden:
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai
faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, söz konusu maddenin (4) numaralı
bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu
işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Vergi Usul Kanununun 3 üncü maddesinin (B) fıkrasında; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve
bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya
ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği, vergiyi
doğuran olayla ilgisi tabii ve açıkbulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak
kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve
mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait
olduğu hükme bağlanmıştır.
Öte yandan, dilekçeniz ekindeki, arsa sahibiyle yapılan sözleşmenin Genel Şartlar başlıklı 2 nci
maddesinde arsa sahiplerine kaç adet daire verileceği ve bu dairelerin hangi daireler olduğu
belirtilerek diğer dairelerin müteahhide bırakılacağı ifade edilmiştir.
Aynı sözleşmenin 11 inci maddesinde
"Tapuda kat irtifakı kurulacaktır. Mal sahibi müteahhide devretmeyi vaad ettiği %65 kat irtifakhissesini şöyle devredecektir. İnşaatın %65'i tamamlandığında müteahhidin hissesinin yarısı
verilecektir. Tüm dairelerin bu sözleşmeye göre inşa edilerek hepsinin bitirilerek, çevre, park ve
bahçe düzenlemelerinin, istinat duvarlarının yapılması tüm blokların iskanının alınmasından sonra
müteahhit tarafından yapılması gereken her türlü işlemler eksiksiz ve kusursuz ve ayıpsız olarak
bitirildiği, bilirkişinin hazırladığı tespit raporu ile tespit ettirildikten sonra tapuda müteahhide ait
kat irtifak payının diğeryarısını vererek müteahhideait arsa payının tamamı devredilmiş olacak ve
hemen kat mülkiyetine geçilerek bütün üyelerin kat mülkiyet tapuları kendilerine teslim edilecektir.
Giderleri  müteahhide  ait  olmak  kayıt  ve  şartıyla  kat  mülkiyeti  kurulma  işlemlerinin
tamamlanmasımüteahhidin vecibesidir.
...
Müteahhide  bırakılan  bağımsız  bölümlere  tekabül  eden  kat  irtifak  payının  müteahhidin
belirleyeceği kişilere ferağından evvel, bu kişiler ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesi
ilişkisinin arsa sahiplerini hiçbir şekilde bağlamadığını içeren belgeyi müştereken imza ederek arsa
sahiplerine vereceklerdir. Müteahhit böyle bir belgenin inşaat sözleşmesinin tarafı olan kişilerce
imzalanmasının sağlanacağını taahhüt eder."
hükümleri yer almaktadır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre; tapuda arsa sahipleri adına kayıtlı olmakla birlikte aranızdaki
sözleşme gereği şahsınıza ait olan dairelerin üçüncü kişilere satışından elde edeceğiniz gelirin ticari
kazancınızın tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
Diğer taraftan, söz konusu dairelerin arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi
gerçek bir satış işlemi olmayacağından ve bu devir işleminden elde edilen gelir tarafınızdan ticari
kazanç olarak beyan edileceğinden arsa sahipleri adına gelir vergisi yönünden herhangi bir
vergileme yapılmayacaktır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.