Kat karşılığı inşaat işinde Kurumlar Vergisi, KDV ve belge düzeni hk.
Özelge: Kat karşılığı inşaat işinde Kurumlar Vergisi, KDV ve
belge düzeni hk.
Sayı:
B.07.4.DEF.0.58.10.00-2010-24-55-8
Tarih:
02/08/2012
T.C.
SİVAS VALİLİĞİ
Defterdarlık GELİR MÜDÜRLÜĞÜ
İVEDİ
Sayı : B.07.4.DEF.0.58.10.00-2010-24-55-8 02/08/2012
Konu : KDV
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, firmanız tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi
kapsamında yapılacak inşaat işlerinde kurumlar vergisi, katma değer vergisi ve belge düzeni
uygulamasına ilişkin görüş talebinde bulunduğunuz anlaşılmıştır.
VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan
iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın,
malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği
belirtilmiştir.
Aynı Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi
veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum
giderlerin toplamını ifade ettiği, 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan
gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği ve 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde,
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve
tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya
genel giderler arasında göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükmü yer almaktadır.
Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde; "Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya
bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde
emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.
Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin
yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu
satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile
hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir
malın miktarına nazaran %25'ten az olmaması şarttır.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir
veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5,
perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri
ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet
bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara
alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açmahakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve
cetveller ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.
Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile
zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin
edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur." Hükmü
bulunmaktadır.
Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
- Kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir
taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise
bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde
bulunmaktadır.
- Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği
dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa
sahibinde kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelerin arsa
payına isabet etmektedir.
- Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun
karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin
müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu
iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
- Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun
karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide
kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin karşılığında
müteahhit kendisinde kalan dairelere isabet eden arsa payını devralmaktadır. Diğer bir deyişle,
müteahhit açısından arsa maliyet bedeli, arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin inşaatı için
yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer
almaktadır.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda;
- Şirketiniz tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz
konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya
tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa
sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden
fatura düzenlemeniz,
- Şirketinize teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa
alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için arsa
sahibi tarafından, şirketinizce kendisine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden fatura
düzenlenmesi,
- Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet
olarak arsasını tarafınıza tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı şirketiniz
tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası
düzenlenmesi,
-Tarafınıza kalan daireleri satmanız durumunda ise; tapuda tescil işleminin yapıldığı tarihten
itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesi durumunda, bu tarihten
itibaren yedi gün içerisinde satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeniz gerekmektedir.
KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinde, kurumlar vergisinin,
mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safî kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve
safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin
uygulanacağı belirtilmiştir.
Gelir Vergisi Kanununun 38 inci maddesinde, bilanço esasına göre ticari kazancın
teşebbüsteki özsermayenin hesap dönemi sonundaki ve başındaki değerleri arasındaki müspet fark
olduğu; bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce işletmeye ilave olunan değerlerin bu farktan
indirileceği, işletmeden çekilen değerlerin ise farka ilave olunacağı, ticari kazancın bu şekilde tespit
edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41 inci
maddeleri hükümlerine uyulacağı hükmüne yer verilmiştir.
Ticari kazancın tespitinde iki temel ilke geçerlidir. Bunlar "dönemsellik" ve "tahakkuk
esası" ilkeleridir. Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar ve mahiyet itibariyle
kesinleşmiş olması, yani geliri veya gideri doğuran işlemin tekemmül etmesinin yanı sıra,miktarının
ve işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir.
Bu esas dikkate alındığında, bir gelir unsurunun, özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet
ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
Söz konusu şirketin, arsa satın aldığı anonim ve limited şirketlerin gelir ve giderlerinin ilgili
oldukları döneme ilişkin kurum kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
- 1/1 inci maddesine göre; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek
faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
- 2/5 inci maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu,
- 4/2 nci maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması
halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı
vergiye tabi tutulacağı,
- 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin
mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle
gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık
taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve
teslimlerinin KDV'den müstesna olduğu ancak, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan
kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise
istisna kapsamı dışında olduğu,
- 27 nci maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat,
hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre emsal bedeli
veya emsal ücreti olduğu
- 29/ 1-a maddesinde ise mükelleflerin vergiye tabi işlemler üzerinden hesapladıkları katma
değer vergisinden, bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça faaliyetlerine yönelik kendilerine yapılan
teslim ve hizmetlere ait fatura ve benzeri vesikalarda gösterilen katma değer vergisini
indirebilecekleri,
hükme bağlanmıştır. KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye istinaden yayımlanan
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararname eki I sayılı listede yer alan teslim ve
hizmetler için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer alanlar hariç
olmak üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin "Arsa Karşılığı İnşaat İşinde KDV
Uygulaması" başlıklı (D) bölümünde; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslimin olduğu, bunlardan
birincisinin arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisinin ise müteahhit tarafından
arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi olduğu, arsanın bir
iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet
olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa tesliminin KDV'ye
tabi olduğu belirtilmiştir.
Buna göre;
1. Şirketiniz tarafından arsa karşılığında bağımsız bölüm tesliminde emsal bedel üzerinden
fatura düzenlenerek, net alanı 150 m²'ye kadar olan konutlar için % 1, net alanı 150 m²'yi aşan
konut ve sosyal tesisler ile arsa, arazi ve işyeri teslimleri için %18 oranında KDV hesaplanacaktır.
2. Arsa sahibi şirketler tarafından, Şirketinize yapılan arsa teslimleri genel oranda KDV'ye
tabi olacaktır. Ancak, teslime konu arsalar, en az iki tam yıl süreyle satışı yapan şirketin aktifinde
kayıtlı olması halinde (arsa sahibi şirketin faaliyet konusunda arsa alım-satım işleminin yer
almaması ve bu işin ticaretini yapmaması şartıyla) Kanunun 17/4-r maddesi kapsamında KDV'den
istisna olacaktır.
Öte yandan, arsa teslimlerine ait yüklenilen KDV bulunması halinde ise bu KDV nin Kanunun
29 uncu maddesi uyarınca indirim konusu yapılabileceği tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.