Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahiplerine Teslimi Yapılan Konutların Vergi Kanunları Açısından Değerlendirilmesi

Özelge: Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahiplerine
Teslimi Yapılan Konutların Vergi Kanunları Açısından
Değerlendirilmesi
Sayı: 
84974990-130[1-2012-73]-1208
Tarih: 
19/11/2013
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : 84974990-130[1-2012-73]-1208 19/11/2013
Konu : Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahiplerine Teslimi  
Yapılan Konutların Vergi Kanunları Açısından
Değerlendirilmesi
 
            İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; Şirketinizce kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
kapsamında  inşa  edilen  gayrimenkullerin  arsa  sahiplerine  tesliminde  fatura  düzenlenip
düzenlenmeyeceği, fatura düzenlenmesi halinde katma değer vergisi oranının ne olacağı ve
faturanın hangi bedel üzerinden düzenleneceği ve bu bedelinin kurumlar vergisi matrahına dahil
edilip edilmeyeceği hususlarına ilişkin Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
            VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:
            213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan
iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın,
malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği
belirtilmiştir.
            Aynı Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi
veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum
giderlerin toplamını ifade ettiği, 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan
gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği ve 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde,
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve
tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya
genel giderler arasında göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükmü yer almaktadır.
            Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde; "Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya
bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde
emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.
            Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
            Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin
yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu
satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile
hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir
malın miktarına nazaran %25'ten az olmaması şarttır.
            İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir
veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5,perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
            Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara görebelli edilemeyen emsal bedelleri
ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet
bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara
alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedelleremükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma
hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
            Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve
cetveller ispat edicikağıtlar olarak muhafaza edilir.
            Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile
zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
            Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin
edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur." Hükmü
bulunmaktadır.
             Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
            - Kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir
taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise
bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde
bulunmaktadır.
            - Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği
dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa
sahibinde kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelerin arsa
payına isabet etmektedir.
             - Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun
karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin
müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu
iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
             - Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun
karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide
kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin karşılığında
müteahhit  kendisinde kalan dairelere isabet eden arsa payını devralmaktadır. Diğer bir deyişle,
müteahhit açısından arsa maliyet bedeli, arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin inşaatı için
yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer
almaktadır.
             Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda;
            - Şirketiniz tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz
konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya
tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa
sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden
fatura düzenlemeniz,
            - Şirketinize teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa
alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için arsa
sahibi tarafından, şirketinizce kendisine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden fatura
düzenlenmesi,
             - Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet
olarak arsasını tarafınıza tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı şirketiniztarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası
düzenlenmesi,
            -Tarafınıza kalan daireleri satmanız durumunda ise; tapuda tescil işleminin yapıldığı tarihten
itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesi durumunda, bu tarihten
itibaren yedi gün içerisinde satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeniz,
            gerekmektedir.
             KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN :
             5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 1'inci maddesinde kurumlar vergisine tabi
kurumlar sayılmış olup, aynı Kanunun 6'ncı maddesinde; kurumlar vergisinin, Kanunun birinci
maddesinde yazılı mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden
hesaplanacağı, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu'nun ticari kazanç hakkındaki
hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
            193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 38'inci maddesinde ise, "Bilanço esasına göre ticari
kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki
müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip ve sahiplerce:
            1- İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir,
            2- İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.
            Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanunu'nun değerlemeye ait
hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41'inci maddeleri hükümlerine uyulur." hükmüne yer verilmiştir. 
             Ayrıca ticari kazancın tespitine ilişkin Gelir Vergisi Kanunu'nun 39'uncu maddesinin ikinci
fıkrasında; "Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise,
tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade eder." parantez içi hükmü yer almaktadır.
            Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre müteahhit tarafından arsa sahibinin arsası üzerine
istenilen ve kararlaştırılan miktarda taşınmaz (konut-işyeri) inşa edilmekte ve inşa edilen
taşınmazların bir kısmı arsa karşılığı olarak arsa sahibine verilmektedir.
             Buna göre, şirketiniz tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa karşılığı olarak
arsa sahibine verilecek taşınmazların emsal bedelinin kurum kazancının tespitinde hasılat olarak
dikkate alınması gerekmektedir.
            KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
             Katma Değer Vergisi Kanunu'nun;
            - 1/1 inci maddesine göre; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek
faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
            - 2/5 inci maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu,
            - 4/2 nci maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması
halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı
vergiye tabi tutulacağı,
            - 27 nci maddesinde ise, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal,
menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre
emsal bedeli veya emsal ücreti olduğu
            hükme bağlanmıştır.            Diğer taraftan, KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye istinaden
yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararname eki I sayılı listede yer
alan teslim ve hizmetler için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer
alanlar hariç olmak üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
           30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin "Arsa Karşılığı İnşaat İşinde KDV
Uygulaması" başlıklı (D) bölümünde; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslimin olduğu, bunlardan
birincisinin arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisinin ise müteahhit tarafından
arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi olduğu, arsanın bir
iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet
olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa tesliminin KDV'ye
tabi olduğu belirtilmiştir.
            Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, şirketiniz tarafından arsa karşılığında arsa
sahiplerine yapılacak gayrimenkul teslimlerinde, gayrimenkullerin emsal bedeli üzerinden fatura
düzenlenerek, net alanı 150 m2'ye kadar olan konutlar için % 1, net alanı 150 m2' yi aşan konut ve
sosyal tesisler ile arsa, arazi ve işyeri teslimleri için % 18 oranında KDV hesaplanacaktır.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.