Kat karşılığı inşaat işlerinde inşaat devam ederken kat irtifakı kurulmak suretiyle arsa sahiplerine yapılan teslimlerde KDV uygulaması ve belge düzen

Özelge: Kat karşılığı inşaat işlerinde inşaat devam ederken
kat irtifakı kurulmak suretiyle arsa sahiplerine yapılan
teslimlerde KDV uygulaması ve belge düzeni hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-2110
Tarih: 
23/11/2011
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-2110 23/11/2011
Konu : Kat karşılığı inşaat işlerinde inşaat devam ederken kat  
irtifakı kurulmak suretiyle arsa sahiplerine yapılan
teslimlerde KDV uygulaması ve belge düzeni
 
            İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, kat karşılığı inşaat işi faaliyetinde bulunduğunuz
belirtilerek, inşaat devam ederken kat irtifakı kurulmak suretiyle yapılan 150 m²'lik konut
teslimlerinde uygulanacak KDV oranı ile devam eden inşaat projeniz kapsamında yapmış olduğunuz
konut teslimlerinizde faturanın ne şekilde düzenleneceği hususlarında görüş talep edilmiş olup
konuya ilişkin Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.
            KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
             3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun (KDV) 1'inci maddesinin birinci fıkrasında; 
Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve
hizmetlerin KDV'nin konusunu teşkil ettiği hükme bağlanmış, 2'nci maddesinin birinci fıkrasında;
teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya
adına hareket edenlere devredilmesi olarak tanımlanmış, aynı maddenin beşinci fıkrasında ise
trampanın iki ayrı teslim olduğu hükmüne yer verilmiştir.
             KDV yönünden vergiyi doğuran olayın ne zaman gerçekleşeceğine yönelik düzenlemelere
ise 3065 sayılı Kanun'un 10'uncu maddesinde yer verilmiştir.  Bu maddenin (a) bendinde; mal
teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi veya hizmetin yapılması anında, (b) bendinde; malın
tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu
belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi anında
vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hükme bağlanmıştır.
             Öte yandan, KDV Kanunu'nun 20'nci maddesine göre teslim ve hizmet işlemlerinde matrah,
bu işlemin karşılığını teşkil eden bedel olup Kanun'un "Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti" başlıklı 27'nci
maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi
paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal
ücreti olduğu; bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu
düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de matrah olarak emsal bedelin
veya emsal ücretin esas alınacağı; emsal bedelin ve emsal ücretin Vergi Usul Kanunu hükümlerine
göre tespit olunacağı hükme bağlanmıştır.
              KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı Kararnameye ekli (I) sayılı listenin 11'inci
sırası ile de net alanı 150 m²'ye kadar konut teslimlerinde KDV oranı %1 olarak tespit edilmiştir.
              Ayrıca, konuya ilişkin açıklamaların yer aldığı 60 No'lu KDV Sirküleri'nin "Taşınmaz
Teslimlerinde KDV Uygulaması" başlıklı 8.2. bölümünde, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatıda konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden
satışlarının, konut sayılacağı ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde
KDV'ye tabi tutulacağı açıklamalarına yer verilmiştir.  
                 Buna göre, inşaatınızın konut olarak projelendirilmiş olması ve inşaat ruhsatının da konut
olarak alınmış olması kaydıyla arsa payı veya kat irtifakı üzerinden yapılan teslimlerinizin konut
teslimi olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmakta; tamamlanmamış konutun net alanının 150
m²'ye kadar olması halinde satış bedeli, bu bedel bilinmiyorsa emsal bedeli üzerinden %1, 150
m²'den büyük olması halinde ise satış bedeli, bu bedel bilinmiyorsa emsal bedeli üzerinden %18
oranında KDV uygulanması gerekmektedir.
            VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
             213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun "Faturanın Tarifi" başlıklı 229'uncu maddesinde;
faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek
üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu,
               "Faturanın Nizamı"  başlıklı 231/5'inci maddesinde ise faturanın, malın teslimi veya
hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde
düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
             Bu hüküm ve açıklamalara göre, Şirketinizce inşa edilen ve arsa sahibine düşen dairelerin
arsa sahibi adına tapuya tescil edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde; tapuya tescilden önce
kullanıma tahsis edilmesi durumunda ise kullanıma terk edildiği tarihten itibaren yedi günlük süre
içerisinde emsal bedel üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir.
             Arsa sahipleri dışındakilere yapacağınız daire teslimlerine ait faturaların ise yukarıdaki
esaslar çerçevesinde gerçek satış bedeli üzerinden yedi günlük süre içerisinde düzenlenmesi
gerekmektedir.
             Bilgi edinilmesini rica ederim.