Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhitin arsa rayiç bedelini maliyete eklemesi hk.

Özelge: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhitin
arsa rayiç bedelini maliyete eklemesi hk.
Sayı: 
27575268-105[262-2013-209]-831
Tarih: 
27/08/2014
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : 27575268-105[262-2013-209]-831 27/08/2014
Konu : Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhitin arsa  
rayiç bedelini maliyete eklemesi hk.
            İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; ... Vergi Dairesi Müdürlüğünün ... vergi kimlik
numaralı mükellefi olduğunuz, arsa sahiplerinden kat karşılığı inşaat yapmak üzere aldığınız arsa
karşılığında bedel ödenmeyip sadece arsa sahiplerine daire verileceği belirtilerek, arsa bedelinin
maliyet hesaplarına dahil edilip edilmeyeceği hususunda Başkanlığımızın görüşü talep edilmiştir.
            A-GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:
            193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve
sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, aynı
maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle
devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde edilen kazancın ticari kazanç sayılacağı hükme
bağlanmıştır.
            Aynı Kanunun 38 inci maddesinde; "Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsdeki öz
sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müsbet farktır. Bu dönem
zarfında sahip ve sahiplerce:
            1.      İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir;
            2.      İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.
            Ticari Kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanunun değerlemeye ait
hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41 maddeleri hükümlerine uyulur." hükmüne yer verilmiştir.
            Ayrıca ticari kazancın tespitine ilişkin Gelir Vergisi Kanunun 39 uncu maddesinin ikinci
fıkrasında; "Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise,
tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade eder." parantez içi hükmü yer almaktadır.
            Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre müteahhit tarafından arsa sahibinin arsası üzerine
istenilen ve kararlaştırılan miktarda taşınmaz (konut-işyeri) inşa edilmekte ve inşa edilen
taşınmazların bir kısmı arsa karşılığı olarak arsa sahibine verilmektedir.
            Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa karşılığı olarak arsa sahibine
verilecek taşınmazların emsal bedelinin ticari kazancın tespitinde hasılat olarak dikkate alınması
gerekmektedir.
            B) VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:
            213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan
iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin beşinci fıkrasında faturanın,malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği
belirtilmiştir.
            Aynı Kanunun 234 üncü maddesinde; "Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde
tespit edilenlerle, defter tutmak mecburiyetinde olan serbest meslek erbabının ve çiftçilerin
vergiden muaf esnafa yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları emtia için tanzim edip işi
yapana veya emtiayı satana imza ettirecekleri gider pusulası, vergiden muaf esnaf tarafından
verilmiş fatura hükmündedir." hükmü yer almaktadır.
            Diğer taraftan; mezkur Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin
iktisap edilmesi veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri
bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği, 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan
gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği ve 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde,
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve
tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya
genel giderler arasında göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükmü yer almaktadır.
            Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde; "Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya
bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde
emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.
            Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
            Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin
yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu
satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile
hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir
malın miktarına nazaran %25'ten az olmaması şarttır.
            İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir
veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5,
perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
            Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri
ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet
bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara
alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma
hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
            Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve
cetveller ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.
            Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile
zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
            Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin
edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur." hükmü
bulunmaktadır.
            Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
            - Kat/ Arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire/işyeri verilmesi durumunda karşılığı
ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme,
müteahhit ise bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin/işyerlerinin bir kısmını arsa sahibine
devretme taahhüdünde bulunmaktadır.
            - Arsa sahibi arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği
dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı isekendisinde kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelere isabet
etmektedir.
            - Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsasının bir kısmı elden çıkmakta,
bunun karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari
işletmenin müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari
işletme bu iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
            - Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden/işyerlerinden bir kısmını arsa sahibine vermekte
olup, bunun karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı
(müteahhide kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan
dairelerin/işyerlerinin karşılığında müteahhit ise kendisinde kalan dairelere/işyerlerine isabet eden
arsa payını devralmaktadır.
            - Müteahhit açısından arsa maliyeti (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire
ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat
maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından
arsa sahibine verilecek daireler, işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit
firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.
            Bu açıklamalara göre;
            - Müteahhit tarafından, kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz
konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya
tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa
sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden
fatura düzenlenmesi,
           - Müteahhide teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin
arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için
arsa sahibi tarafından, müteahhitçe arsa sahibine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden
müteahhit adına fatura düzenlenmesi,
           - Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet
olarak arsasını müteahhide tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı müteahhit
tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası
düzenlenmesi,
            - Müteahhidin kendisine kalan daireleri üçüncü kişilere satması durumunda ise; tapuda
tescil işleminin yapıldığı tarihten itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk
edilmesi durumunda, bu tarihten itibaren yedi gün içerisinde satış bedeli üzerinden fatura
düzenlemesi
            gerekmektedir.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergiiçin gecikme faizi hesaplanmayacaktır.