Kat Karşılığı İnşaatta Fatura Bedeli Hk.
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
KONYA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü (Usul Müdürlüğü)
Sayı :48349025-VUK-2-1266-71 01/08/2013
Konu :Kat Karşılığı İnşaatta Fatura Bedeli Hk.
İlgide kayıtlı özelge talebinizin incelenmesinden, kooperati nizin ... tarihinde kurulduğu, ... tarihinde yüzölçümü ...
m2 olan arsanın kat karşılığı alındığı, bu arsa üzerinde toplam ... daire inşa edildiği, ... dairenin arsa karşılığı arsa sahibine
verileceği, tapu ve inşaat ruhsatlarının kooperatif adına tescil edildiği, inşaatın üç bloktan oluştuğu, 1 ve 2 inci blok inşaat
ruhsatlarının ..., 3 üncü blok inşaat ruhsatının ise ... tarihinde alındığı, dairelerin net kullanım alanının 150 m2'nin
üzerinde olduğu, arsa sahibine ve üyelere yapılacak daire teslimlerinde fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği ve
düzenlenecekse hangi bedel üzerinden düzenleneceği hususunda görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde; tüketim ve taşımacılık
kooperati eri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kurulu başkan
ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi, yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve sadece ortaklarla iş
görülmesine (Yapı kooperati erinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut
elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.) ilişkin hükümler bulunup, bu hükümlere ilen uyan kooperati er ile bu kayıt ve
şartlara ek olarak kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini
kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla
ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen ve
yapı ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperati erinin kurumlar vergisinden
muaf olacağı belirtilmiştir.
Buna göre, kooperati nizce kat karşılığı inşa edilen konutların bir kısmının üyelere kalan kısmının ise arsa sahibine
verilmesi halinde, münhasıran ortaklarla iş görülmesi şartı ihlal edilmiş olacağından, kooperati nizin söz konusu
mua yet hükmünden yararlanabilmesi mümkün bulunmamaktadır. Dolayısıyla, kooperati niz adına kurumlar vergisi
mükelle yetinin tesis edilmesi gerekeceği tabiidir.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun;
- 227 inci maddesinde; bu kanunda aksine hüküm olmadıkça bu kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan
münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsikinin mecburi olduğu,
- 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı
göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu,
- 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi
gün içinde düzenleneceği,
- 232 inci maddesinde ise; birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak
mecburiyetinde olan çiftçilerin; birinci ve ikinci sınıf tüccarlara, serbest meslek erbabına, kazançları basit usulde tespit
olunan tüccarlara, defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere, vergiden muaf esnafa sattıkları emtia veya yaptıkları işler
için fatura vermek ve bunların da fatura istemek ve almak mecburiyetinde oldukları, bunların dışında kalanların birinci ve
ikinci sınıf tüccarlar ile kazancı basit usulde tespit edilenlerden ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerden satın
aldıkları emtia veya onlara yaptırdıkları iş bedelinin (01/01/2012 tarihinden geçerli olmak üzere) 770,00 TL'yi geçmesi
veya bedeli 770,00 TL'den az olsa dahi istemeleri halinde emtiayı satanın veya işi yapanın fatura vermesinin mecburi
olduğu
- 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin arttırılması
münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği,
- 267 nci maddesinde; emsal bedelinin gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit
edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değer olduğu, emsal
bedelinin sıra ile ortalama yat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esasına göre tayin edileceği,
- 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği,
- 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde, maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme,
kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte
veya genel giderler arasında göstermekte mükelle erin serbest oldukları
hükümleri yer almaktadır.
Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
- Kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur.
Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin bir
kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde bulunmaktadır.
- Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği dairelere, işyerlerine veya
belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa sahibinde kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit
tarafından kendisine verilen dairelerin arsa payına isabet etmektedir.
- Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası akti nden çıkmakta olup, bunun karşılığında dairelere,
işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin müteahhide devretmediği arsa payı,
müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak
kaydetmelidir.
- Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun karşılığında elde ettiği
iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna
göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin karşılığında müteahhit kendisinde kalan dairelere isabet eden arsa payını
devralmaktadır. Diğer bir deyişle, müteahhit açısından arsa maliyet bedeli, arsa sahibine teslim edilen daire ve
işyerlerinin inşaatı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer
almaktadır.
Öte yandan, konutların;
- ilen tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmesi halinde mülkiyetin devri tapuda tescil suretiyle
gerçekleştiğinden satışa ilişkin olarak tapuya tescil tarihinden
- herhangi bir suretle tapuya tescilinden evvel ilen kullanılmaya başlanılması amacıyla hak sahiplerine tahsis
edilmesi durumunda satışa ilişkin olarak konutların ilen kullanım için tahsis edildiği tarihten
itibaren yedi gün içinde faturanın düzenlenmesi gerekmektedir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda kooperati nize kurumlar vergisi mükelle yeti tesis
edileceği de göz önünde bulundurulduğunda;
- Kooperati niz tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz konusu dairelerin
teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin alıcıların
kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine
göre tespit edilen emsal bedel üzerinden fatura düzenlemeniz,
- Kooperati nize teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını
mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için arsa sahibi tarafından, kooperati nizce
kendisine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden fatura düzenlenmesi,
- Arsa sahibinin gerçek usulde mükelle yetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını tarafınıza
tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı kooperati niz tarafından arsa sahibi adına teslim edilen
dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası düzenlemeniz,
- Kooperati niz üyelerine teslim edeceğiniz daireler için (tapudaki tescili sırasında belirtilen vergi değerinden az
olmamak kaydıyla) üyeleriniz adına maliyet bedelinden az olmamak üzere fatura düzenlemeniz,
-Tarafınıza kalan daireleri arsa sahibi veya üyeleriniz dışında üçüncü kişilere satmanız durumunda ise; tapuda
tescil işleminin yapıldığı tarihten itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesi durumunda, bu
tarihten itibaren yedi gün içerisinde satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeniz
gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu illeriniz dolayısıyla vergi tarh
edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.