Kendi arsası üzerine ikamet olarak kullanılmak üzere yapılan, daha sonra satışı gereken gayrimenkulün G.V.K., V.U.K. ve K.D.V. yönünden yükümlülükleri

Özelge: Kendi arsası üzerine ikamet olarak kullanılmak
üzere yapılan, daha sonra satışı gereken gayrimenkulün
G.V.K., V.U.K. ve K.D.V. yönünden yükümlülükleri hk.
Sayı: 
39044742-KDV.29-648
Tarih: 
02/05/2013
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
MÜKELLEF HİZMETLERİ KDV GRUP MÜDÜRLÜĞÜ
 
   
Sayı : 39044742-KDV.29-648 02/05/2013
Konu : Kendi arsası üzerine ikamet olarak kullanılmak üzere  
yapılan, daha sonra satışı gereken gayrimenkulün G.V.K.,
V.U.K. ve K.D.V. yönünden yükümlülükleri
 
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; Kasım/2009 döneminde kendinize ait arsa üzerine inşaat
yapmaya başladığınız ve inşaatın devam ettiği, inşaatın özel inşat olduğu, ticari kazanç elde etme
amacıyla yapılmadığı ancak, inşaatta yaşanan maddi sorunlar nedeniyle daire satılması gereğinin
doğduğu belirtilerek, yapılacak işlemin vergilendirilmesinin gerekip gerekmediği hususunda görüş
talep ettiğiniz anlaşılmıştır.
I- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 inci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai
faaliyetten doğan kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin ikinci fıkrasının 4
numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu
işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Söz  konusu  hükümlerden  de  anlaşılacağı  üzere,  ticari  faaliyet  bir  tür  emek  sermaye
organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle
bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir.
Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle
birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç
sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.
Özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin organizasyon
kapsamındaki faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden (işçi ve usta
temini, malzeme alımı, her türlü ödeme ve tahsilat vb.) meydana gelmektedir.
Buna göre, yukarıda sözü edilen ve ticari faaliyet olarak değerlendirilmeyen özel ihtiyaca ilişkin
inşaat işleri, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşmayan mesken inşaatlarına yöneliktir.
Dolayısıyla, şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarının aşılması, işyeri ya da mesken ve dükkan
ünitelerinden oluşan inşaatın yapılması durumunda ticari bir organizasyon şekli ve maddi unsurları
ile açıkça ortaya çıkması bu faaliyetin ticari sayılması için yeterli olmaktadır. Bu uygulamada inşa
edilen işyerinin satılmak amacıyla yapılıp yapılmamasının veya satılıp satılamamasının hiçbir önemi
bulunmamaktadır.
Bu çerçevede kendi arsanız üzerine 2009 yılında yapmaya başladığınız 6 adet meskenden oluşan
inşaatın, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması nedeniyle söz konusu faaliyetiniz ticari faaliyet
kapsamında değerlendirilecek olup, inşaatın bitmesinden sonra söz konusu meskenlerin kendinize
ya da başkalarına satışından elde edilecek gelirin ticari kazancınıza dahil edilmesi gerekmektedir.Öte yandan Gelir Vergisi Kanunu'nun 40 ıncı maddesinde safi kazancın tespitinde indirilecek
giderler bentler halinde sayılmış olup, söz konusu maddede sayılan giderlerinizin indirim konusu
yapılması mümkün bulunmaktadır.
II- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:
213 sayılı Vergi Usul Kanununun;
"Maliyet Bedeli" başlıklı 262 nci maddesinde; maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap
edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri
bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği,
"Gayrimenkuller"  başlıklı  269  uncu  maddesinde;  iktisadi  işletmelere  dahil  bilumum
gayrimenkullerin maliyet bedelleri ile değerleneceği,
"Gayrimenkullerde maliyet bedeline giren giderler" başlıklı 270 inci maddesinde; gayrimenkullerde
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve
montaj giderleri ile mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsanın tesviyesinden
mütevellit giderlerin gireceği, ayrıca noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri
ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerinin maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler
arasında göstermekte mükelleflerin serbest oldukları,
"İnşa ve imal giderleri" başlıklı 271 inci maddesinde; inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen
makina ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderlerinin, satın alma bedeli yerine geçeceği,
153 üncü maddesinde; vergiye tabi ticaret ve sanat erbabı, serbest meslek erbabı, kurumlar vergisi
mükellefleri, kollektif ve adi şirket ortaklarıyla, komandit şirketlerin komandite ortaklarından işe
başlayanların keyfiyeti vergi dairesine bildirmeye mecbur oldukları,
168 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde; Gerçek kişilerde işe başlama
bildirimlerinin, işe başlama tarihinden itibaren on gün içinde kendilerince veya 1136 sayılı
Avukatlık Kanununa göre ruhsat almış avukatlar veya 3568 sayılı Kanuna göre yetki almış meslek
mensuplarınca, şirketlerin kuruluş aşamasında işe başlama bildirimlerinin ise işe başlama
tarihinden itibaren on gün içinde ticaret sicili memurluğunca ilgili vergi dairesine yapılacağı,
şirketlerin işe başlama bildirimleri dışında yapılacak bildirimler ile işi bırakma ve değişiklik
bildirimlerinin, bildirilecek olayın vukuu tarihinden itibaren bir ay içerisinde mükellef tarafından
vergi dairesine yapılacağı
hüküm altına alınmıştır.
176 ve izleyen maddelerinde defter tutma ile ilgili hükümlere yer verilmiş ve "Tüccar Sınıfları"
başlıklı 176'ncı maddesinde;
"Tüccarlar, defter tutmak bakımından iki sınıfa ayrılır:
I inci sınıf tüccarlar, bilanço esasına göre;
II nci sınıf tüccarlar, işletme hesabı esasına göre;
defter tutarlar." hükmüne yer verilmiştir.
Defter tutma bakımından kimlerin I inci sınıfa dahil olacağı hususu Kanunun 177 nci maddesinde 6
bent halinde, kimlerin II nci sınıfa dahil olacağı hususu ise aynı kanunun 178 inci maddesinde 2
bent halinde sayılmak suretiyle belirlenmiş, son fıkrasında da, yeniden işe başlayan tüccarların
yıllık iş hacimlerine göre sınıflandırılıncaya kadar II nci sınıf tüccarlar gibi hareket edebilecekleri,
221 inci maddesinin 3 üncü bendinde ise, yeniden işe başlayanlar, sınıf değiştirenler ve yeni bir
mükellefiyete girenlerin işe başlama, sınıf değiştirme ve yeni mükellefiyete girme tarihinden önce
defterlerini tasdik ettirmeye mecbur oldukları belirtilmiştir.Öte yandan, mezkûr kanunun 229 uncu maddesinde; faturanın, satılan emtia veya yapılan iş
karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 numaralı bendinde de,
faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde
düzenleneceği hükme bağlanmıştır.
Buna göre,
- Ticari faaliyet kapsamında değerlendirilen özel inşaat faaliyetiniz ile ilgili olarak işe başlama
bildiriminde bulunma, işe başlama tarihi itibariyle veya daha evvel defter tasdik ettirme ve
yaptığınız teslimlere ilişkin olarak fatura düzenleme mecburiyetiniz bulunmaktadır.
- Özel inşaat işinden önceki faaliyetinizde bilanço esasına göre defter tutmuş olsanız bile yeniden
işe başlamanız nedeniyle işletme hesabı esasına göre defter tutmanız mümkün bulunmaktadır.
Ancak, bir sonraki yılda tutulacak defterin tayininde 180 inci madde hükümlerinin dikkate alınması
gerekmektedir.
- İnşa edilen dairelerin işletmenize dahil ettiğiniz tarih itibariyle maliyet bedeli ile değerleyerek
kayıtlarınıza almanız gerekmekte olup, işyerlerinin maliyetine Vergi Usul Kanununun 270 ve 271
inci maddelerinde belirtilen giderleri de eklemeniz mümkün bulunmaktadır.
III- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
1/1 inci maddesinde; ticari, sınaî, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye'de
yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3-f maddesinde, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde
belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV ye tabi olduğu,
2/1 inci maddesinde, teslimin; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket
edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,
8/a maddesinde; mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanların KDV nin mükellefi
olduğu,
10/a maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi veya hizmetin yapılması
anında, 10/b maddesinde, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri
belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri
belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği,
17/4-d maddesinde, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin
KDV den müstesna olduğu,
27/1 inci maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet
gibi, paradan başka değerler olması halinde verginin matrahının işlemin mahiyetine göre emsal
bedeli veya emsal ücreti olacağı,
29/2 nci maddesinde, indirimli orana tabi teslim ve hizmetler nedeniyle yüklenilen ve işlemin
gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirim yoluyla telafi edilemeyen vergilerden tutarı ilgili yıl
için Bakanlar Kurulunca belirlenen sınırı aşan kısmının yılı içerisinde mahsuben, izleyen yıl
içerisinde talep edilmesi kaydıyla nakden veya mahsuben iade edileceği,
29/3 üncü maddesinde ise, indirim hakkının vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılı
aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde
kullanılabileceği
hükme bağlanmıştır.
Öte yandan, KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarakyayımlanan 2007/13033 sayılı Kararname eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasına göre, net alanı 150
m²'ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı % 1 olarak tespit edilmiştir.
Buna göre, sahibi olduğunuz arsa üzerine yaptıracağınız özel inşaat, ticari faaliyet kapsamında
olduğundan KDV yönünden mükellefiyet tesis ettirmeniz gerekmektedir. Bu çerçevede inşa ettiğiniz
konutlar ile işyerlerinin tesliminde söz konusu taşınmazlar için belirlenen oranlarda hesaplanacak
KDV, tarafınızdan mükellef sıfatıyla beyan edilip ödenecektir.
Diğer taraftan, 150 m²'ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı % 1 olarak tespit edildiğinden
150 m²'den küçük konut teslimleriniz için işlem bedeli üzerinden % 1 oranında KDV hesaplamanız
ve indirimli orana tabi bu işleminiz ile ilgili olarak yüklenip, işlemin gerçekleştiği vergilendirme
döneminde indirim yoluyla gideremediğiniz vergilerin iadesini 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde
belirlenen usul ve esaslar göre talep etmeniz mümkün bulunmaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.