Kiraya verilen gayrimenkullerin daha sonra satışı hk.
Özelge: Kiraya verilen gayrimenkullerin daha sonra satışı
hk.
Sayı:
39044742-KDV.17-787
Tarih:
28/05/2013
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü
Sayı : 39044742-KDV.17-787 28/05/2013
Konu : Kiraya verilen gayrimenkullerin daha sonra satışı hk.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda; ana faaliyet konunuzun kurulmuş ve kurulacak
şirketlere iştirak etmek olmakla beraber, mevcut fonlarının değerlendirilmesi amacıyla bir tanesinin
Şirket merkezi olarak kullanılmak üzere yaptırdığı gayrimenkullerin, Şirket merkezi olarak
kullanılmak için inşa edilen de dahil olmak üzere tamamlanmasını müteakip kiraya verildiğini
belirterek, kiraya verilmiş olan söz konusu gayrimenkullerden birinin piyasa şartları dahilinde
satılması halinde vergilendirmenin nasıl olacağı sorulmaktadır.
I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde,
kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı
süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan
kazançların %75'lik kısmının anılan bentte sayılan şartlar dahilinde kurumlar vergisinden istisna
olduğu, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla
ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında
olduğu hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin "5.6.2.3.4. Menkul kıymet
veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması" başlıklı bölümünde;
"Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla
ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna
kapsamı dışındadır.
İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu
menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap
ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan
yararlanmaları mümkün değildir.
Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu
değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da
geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine
tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek;
taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların
satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.
Örnek 1: Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullanılmak üzere inşa etmiş olduğu bir
binayı, en az iki tam yıl süre ile kullandıktan sonra satması halinde, bu satıştan doğan kazanç için
istisna uygulanabilecektir. Şirketin satmak amacıyla inşa etmiş olduğu veya satın aldığı binalarınsatışından elde ettiği kazançlar için söz konusu istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 2: İnşaat faaliyetinde bulunan bir şirketin satın aldığı arsayı iki tam yıl geçtikten
sonra satması halinde ya da faaliyet konusu alış veriş merkezleri inşaa etmek veya kiraya vermek
olan şirketin bu amaçla inşa ettiği taşınmazları iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde, şirketin
bu istisnadan yararlanması söz konusu olmayacaktır.
...
Örnek 4: Esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarak
durmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yıl sonra söz konusu taşınmazı satması
halinde taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazancın istisnadan yararlanması mümkün
bulunmaktadır.
..."
açıklamalarına yer verilmiştir.
Şirketinizin ana sözleşmesinin incelenmesinden, şirketinizin amaç ve faaliyet konularının
yeniden belirlendiği 4 üncü maddesinin 13 üncü bendinden, şirketinizin amaç ve konularını
gerçekleştirebilmek için gayrimenkul malları ile uçak dahil her türlü taşıt vasıtası iktisap
edebileceği, inşa ettirebileceği, bunları kullanabileceği, kiraya verebileceği, satın alabileceği,
gayrimenkul satış vaadi gibi ayni hakları rehine alabileceği, kendi gayrimenkulleri üzerinde
başkalarının lehine ipotek ve gayrimenkul satış vaadi gibi ayni haklar verebileceği, işbu ayni hakları
fek edebileceği gibi hükümlerin yer aldığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan, şirketiniz tarafından verilen ek bilgiden, 3 adet gayrimenkulden ikisinin okul,
diğerinin de ofis olarak başka şirketlere kiraya verildiği anlaşılmıştır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, faaliyet konuları arasında taşınmaz kiralaması bulunan
şirketinizin, kiraya vermek suretiyle değerlendirilen taşınmazını satması halinde elde edilen
kazancının Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirtilen
istisnaya konu edilmesi mümkün değildir.
II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1 inci maddesine göre Türkiye'de yapılan ticari, sınai ve
zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer
vergisine tabidir. Aynı maddenin 4 üncü fıkrasında; ticari, sınai, zirai faaliyet ile serbest meslek
faaliyetinin devamlılığı, kapsamı ve niteliğinin Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre; Gelir Vergisi
Kanununda açıklık bulunmadığı hallerde, Türk Ticaret Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine
göre tayin ve tespit edileceği, 5 inci fıkrasında ise bu faaliyetlerin kanunların veya resmi
makamların gösterdiği gerek üzerine yapılması, bunları yapanların hukuki statü ve kişiliklerinin
işlemlerin mahiyetini değiştirmeyeceği ve vergilendirmeye mani teşkil etmeyeceği hükme
bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel
idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı
suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri katma değer vergisinden istisna tutulmuş; istisna
kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları
taşınmaz ve iştirak hisseleri teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir .
Yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde, Şirketiniz aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazların
kiraya verilmesi, bunların ticari amaçla aktifte bulundurulması olarak değerlendirileceğinden, ticari
amaçla elde bulundurulan söz konusu taşınmazların tesliminde, bu taşınmazların iki yıldan fazla
süredir aktifte bulundurulup bulundurulmadığına bakılmaksızın, Kanunun 17/4-r maddesindeki
istisna hükmünün uygulanması mümkün değildir. Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.