Kiraya verilmiş gayrimenkul üzerinde yapılan alışveriş merkezinin kiralayanın vefatı üzerine mirasçılarına intikal edip etmeyeceği hk.

Özelge: Kiraya verilmiş gayrimenkul üzerinde yapılan
alışveriş merkezinin kiralayanın vefatı üzerine mirasçılarına
intikal edip etmeyeceği hk.
Sayı: 
B.07.4.DEF.0.77.10.00-V.İ.V 2010-1
Tarih: 
06/05/2011
 
T.C.
YALOVA VALİLİĞİ
Defterdarlık Gelir Müdürlüğü
 
Sayı : B.07.4.DEF.0.77.10.00-V.İ.V 2010-1                                                                    06/05/2011
Konu : Veraset ve İntikal Vergisi
İlgi : ... tarih ve ... kayıt sayılı özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda; vefat eden babanız ... adına kayıtlı olan taşınmazla ilgili olarak,
...A.Ş. ile babanız arasında 20 yıllık kira sözleşmesinin yapıldığı, söz konusu arsa üzerine müteahhit
... A.Ş. tarafından yapılan ve alışveriş merkezi olarak kullanılan binanın inşaat ruhsatı, yapı
kullanım izin belgesi, cins tashihi, emlak vergisi bildiriminin ve binanın tapu kaydının babanız
...adına olduğu, arsanın sadece ... A.Ş'ye 20 yıllığına kiraya verildiğine ilişkin tapu kayıtlarında şerh
konulduğu belirtilerek, veraset ve intikal vergisi açısından varislere intikali olmayan ve ... A.Ş.
tarafından yapılan binanın veraset intikal vergisi beyannamesinde beyan edilip edilmeyeceği
hususunda Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.
Bilindiği üzere, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, Türkiye
Cumhuriyeti uyruğunda bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset yoluyla
veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset
ve intikal vergisine tabi olduğu, aynı kanunun 2 inci maddesinin (b) bendinde de "mal" tabirinin,
mülkiyete mevzu olabilen menkul ve gayrimenkul şeylerle mameleke girebilen sair bütün hakları ve
alacakları ifade ettiği hükme bağlanmıştır.
Bu hükümlere göre, malların veraset yoluyla veya her ne şekilde olursa olsun karşılıksız bir şekilde
bir şahıstan diğer şahsa intikali veraset ve intikal vergisine tabi olup, verginin mükellefi veraset
yoluyla veya karşılıksız olarak mal iktisap eden şahıslardır.
Diğer taraftan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun Taşınmaz lehine irtifak hakkı başlıklı 779'uncu
maddesinde "Bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü
taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya
yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur
kılar.'' şeklinde tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 781'inci maddesinde irtifak hakkının kurulmasına
ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesinin, resmi şekilde düzenlenmesine bağlı olduğu, 826'ncı
maddesinde ise ''Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı
yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurulabilir.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılarına geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünetaşınmaz olarak kayıt edilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.''
denilmekte olup, anılan Kanunun 827' nci maddesinde ise ''Üst hakkının içerik ve kapsamı ile ilgili
olarak resmi senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına,
özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları
herkes için bağlayıcıdır.'' hükmü yer almaktadır.
3194 sayılı İmar Kanununun 20'inci maddesinde; ''Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, imar planı yönetmenlik,
ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılır.'' hükmü yer almaktadır.
Bahse konu olayla ilgili olarak, ...'ün sağlığında ... A.Ş ile yapmış olduğu Yalova 1. Noterliğinde
düzenlenen 20/02/2007 tarih ve 02193 yevmiye no.lu kira sözleşmesinin 3 üncü maddesinde
düzenlenen özel hükümler bölümünde; kiracının kira konusu yeri alışveriş merkezi inşa etmek ve
işletmek üzere kiraladığı, kira konusu yere kiracı tarafından yapılacak her türlü bina, demirbaş,
müştemilat, altyapı işleri ve tefrişatının mülkiyetinin kiracıya ait olduğu, kira hitamında tarafların
sözleşmenin uzatılması konusunda anlaşma sağlayamadığı takdirde kiracının yapmış olduğu her
türlü bina, demirbaş, müştemilat,altyapı işleri ve tefrişatı söküp alma hakkına sahip olduğu, kiraya
verenin bu hususları kabul ettiği ve hiç bir hak talep etmeyeceğini kabul ve taahhüt ettiği, yapılacak
bina ve müştemalat için kiraya veren adına düzenlenecek tapu kaydına bu hususları içeren şerhin
verilmesi yetkisinin kiracıya verildiği gibi hususlar bulunmaktadır.
Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 72'nci maddesinin 3'üncü fıkrasında, "Kiracı
tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde
gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal
bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana
devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte tahsil olunmuş
addolunur." denilmektedir.
Bu itibarla, yapılan kira sözleşmesine istinaden;
-Kiralanan arsa üzerine inşa edilen ve mülkiyeti ... A.Ş'ye ait olan binanın mirasçılara intikali söz
konusu olmadığından veraset ve intikal vergisine tabi tutulmaması,
-Muris ... 'ün vefatı üzerine mirasçılarına intikal eden arsanın  veraset ve intikal vergisine tabi
tutulması,
-... A.Ş. tarafından arsa üzerinde yapılacak her türlü binanın kira süresi bitiminde bedelsiz olarak
arsa sahibine devredilmesi durumunda, devredilen kıymetlerin emsal bedelinin brütleştirilmiş
tutarının gayrimenkul sermaye iradı olacağı; ancak söz konusu kıymetlerin emsal bedelinden düşük
bir değerle kiralayana devri halinde, devir bedelinin gayrimenkul sermaye iradi olarak
vergilendirmesi, devir bedeli ile emsal bedeli arasındaki farkın da bedelsiz intikal olarak veraset ve
intikal vergisine tabi tutulması,
gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
                                                                                                                       Defterdar
 
 (*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh
edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi
hesaplanmayacaktır.