Kiraya verilmiş gayrimenkul üzerinde yapılan alışveriş merkezinin kiralayanın vefatı üzerine mirasçılarına intikal edip etmeyeceği hk.
Kanun Numarası
7338
Kanun
VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ KANUNU
Özelge No
B.07.4.DEF.0.77.10.00-V.İ.V 2010-1
Özelge Tarihi
06.05.2011
Kiraya verilmiş gayrimenkul üzerinde yapılan alışveriş
merkezinin kiralayanın vefatı üzerine mirasçılarına
intikal edip etmeyeceği hk.
T.C.
YALOVA VALİLİĞİ
Defterdarlık Gelir Müdürlüğü
Sayı : B.07.4.DEF.0.77.10.00-V.İ.V 2010-1 06/05/2011
Konu : Veraset ve İntikal Vergisi
İlgi : ... tarih ve ... kayıt sayılı özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda; vefat eden babanız ... adına kayıtlı olan taşınmazla
ilgili olarak, ...A.Ş. ile babanız arasında 20 yıllık kira sözleşmesinin yapıldığı, söz konusu
arsa üzerine müteahhit ... A.Ş. tarafından yapılan ve alışveriş merkezi olarak kullanılan
binanın inşaat ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi, cins tashihi, emlak vergisi bildiriminin
ve binanın tapu kaydının babanız ...adına olduğu, arsanın sadece ... A.Ş'ye 20 yıllığına
kiraya verildiğine ilişkin tapu kayıtlarında şerh konulduğu belirtilerek, veraset ve intikal
vergisi açısından varislere intikali olmayan ve ... A.Ş. tarafından yapılan binanın veraset
intikal vergisi beyannamesinde beyan edilip edilmeyeceği hususunda Başkanlığımız
görüşü sorulmaktadır.
1
Bilindiği üzere, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde,
Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye'de bulunan
malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda bir
şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabi olduğu, aynı kanunun 2
inci maddesinin (b) bendinde de "mal" tabirinin, mülkiyete mevzu olabilen menkul ve
gayrimenkul şeylerle mameleke girebilen sair bütün hakları ve alacakları ifade ettiği
hükme bağlanmıştır.
Bu hükümlere göre, malların veraset yoluyla veya her ne şekilde olursa olsun karşılıksız
bir şekilde bir şahıstan diğer şahsa intikali veraset ve intikal vergisine tabi olup, verginin
mükellefi veraset yoluyla veya karşılıksız olarak mal iktisap eden şahıslardır.
Diğer taraftan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun Taşınmaz lehine irtifak hakkı başlıklı
779'uncu maddesinde "Bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük
olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan
kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde
kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.'' şeklinde tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 781'inci
maddesinde irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesinin, resmi
şekilde düzenlenmesine bağlı olduğu, 826'ncı maddesinde ise ''Bir taşınmaz maliki,
üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı
muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurulabilir.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılarına geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu
kütüğüne taşınmaz olarak kayıt edilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli
niteliktedir.'' denilmekte olup, anılan Kanunun 827' nci maddesinde ise ''Üst hakkının
içerik ve kapsamı ile ilgili olarak resmi senette yer alan, özellikle yapının konumuna,
şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan
alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.'' hükmü yer
almaktadır.
3194 sayılı İmar Kanununun 20'inci maddesinde; ''Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, imar planı
yönetmenlik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılır.'' hükmü yer almaktadır.
Bahse konu olayla ilgili olarak, ...'ün sağlığında ... A.Ş ile yapmış olduğu Yalova 1.
Noterliğinde düzenlenen 20/02/2007 tarih ve 02193 yevmiye no.lu kira sözleşmesinin 3
üncü maddesinde düzenlenen özel hükümler bölümünde; kiracının kira konusu yeri
alışveriş merkezi inşa etmek ve işletmek üzere kiraladığı, kira konusu yere kiracı
tarafından yapılacak her türlü bina, demirbaş, müştemilat, altyapı işleri ve tefrişatının
2
mülkiyetinin kiracıya ait olduğu, kira hitamında tarafların sözleşmenin uzatılması
konusunda anlaşma sağlayamadığı takdirde kiracının yapmış olduğu her türlü bina,
demirbaş, müştemilat,altyapı işleri ve tefrişatı söküp alma hakkına sahip olduğu, kiraya
verenin bu hususları kabul ettiği ve hiç bir hak talep etmeyeceğini kabul ve taahhüt
ettiği, yapılacak bina ve müştemalat için kiraya veren adına düzenlenecek tapu
kaydına bu hususları içeren şerhin verilmesi yetkisinin kiracıya verildiği gibi hususlar
bulunmaktadır.
Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 72'nci maddesinin 3'üncü fıkrasında,
"Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette
artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında
bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark
bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler
kiralayan bakımından, bu tarihte tahsil olunmuş addolunur." denilmektedir.
Bu itibarla, yapılan kira sözleşmesine istinaden;
-Kiralanan arsa üzerine inşa edilen ve mülkiyeti ... A.Ş'ye ait olan binanın mirasçılara
intikali söz konusu olmadığından veraset ve intikal vergisine tabi tutulmaması,
-Muris ... 'ün vefatı üzerine mirasçılarına intikal eden arsanın veraset ve intikal vergisine
tabi tutulması,
-... A.Ş. tarafından arsa üzerinde yapılacak her türlü binanın kira süresi bitiminde
bedelsiz olarak arsa sahibine devredilmesi durumunda, devredilen kıymetlerin emsal
bedelinin brütleştirilmiş tutarının gayrimenkul sermaye iradı olacağı; ancak söz konusu
kıymetlerin emsal bedelinden düşük bir değerle kiralayana devri halinde, devir
bedelinin gayrimenkul sermaye iradi olarak vergilendirmesi, devir bedeli ile emsal
bedeli arasındaki farkın da bedelsiz intikal olarak veraset ve intikal vergisine tabi
tutulması,
gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Defterdar
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi
verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde,
bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh
edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için
gecikme faizi hesaplanmayacaktır.