Konut tesliminde belge düzeni,değerleme ve uygulanacak KDV oranı
Özelge: Konut tesliminde belge düzeni,değerleme ve
uygulanacak KDV oranı
Sayı:
39044742-KDV.28-1578
Tarih:
05/06/2014
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü
Sayı : 39044742-KDV.28-1578 05/06/2014
Konu : Konut tesliminde belge düzeni,değerleme ve uygulanacak
KDV oranı
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; 700.000.-TL bedelle 350 m² arsa alındığı, arsa m²
birim fiyatının 2000.- TL'ye tekabül ettiği, bu arsa üzerine yapılan konut inşaatının ruhsatta II. sınıf
inşaat olarak göründüğü, bu mevkide emlak vergisi m² birim fiyatının 500.-TL'nin altında kaldığı
belirtilerek, söz konusu dairelerin tesliminin hangi bedel üzerinden faturalandırılacağı ve
uygulanacak KDV oranları hakkında tereddüt hasıl olduğundan Başkanlığımız görüşü talep
edilmektedir.
VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:
213 sayılı Vergi Usul Kanununun;
- 227 nci maddesinde, bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça bu Kanuna göre tutulan ve
üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsikinin mecburi olduğu,
- 229 ve müteakip maddelerinde, söz konusu kayıtların yer alan fatura, gider pusulası,
müstahsil makbuzu şeklindeki belgelerden herhangi biri ile tevsik edilmesi gerektiği,
- 262 nci maddesinde; maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut
değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin
toplamını ifade ettiği,
- 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkullerin maliyet
bedelleri ile değerleneceği,
- 270 inci maddesinde ise gayrimenkullerde maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka,
makine ve tesisattan gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri ile mevcut bir binanın satın
alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin gireceği, ayrıca noter,
mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini
maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükelleflerin serbest
oldukları hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, Kanunun 289 uncu maddesinde, "Bu bölümde yazılı olmayan veyahut yazılı olup
da kendi ölçüleriyle değerlenmesine imkan bulunmayan iktisadi kıymetlerden bina ve arazi vergi
değerleriyle, diğerleri, varsa borsa rayici, yoksa mukayyet değerleri, o da yoksa emsal bedeliyle
değerlenir." hükmü yer almaktadır.
Bu itibarla tarafınızdan inşa edilen dairelerin maliyet bedeli üzerinden değerlenmesi
gerekmekte olup, maliyet bedeli ile değerleme imkanı bulunmadığı takdirde vergi değeri ile vergi
değerinin bilinememesi durumunda ise emsal bedeli ile değerlenerek kayıtlara alınmasıgerekmektedir.
Ayrıca söz konusu dairelerin satışında gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlenmesi
gerektiği tabiidir.
KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
KDV oranları, 3065 sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği
yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) ile BKK eki (I)
sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 8,
bu listelerde yer alanlar hariç olmak üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
Söz konusu 2007/13033 sayılı Kararname eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında "Net alanı
150 m² ye kadar konut teslimleri" ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, KDV ye tabi taşınmaz
teslimlerinde KDV oranı; net alanı 150 m² yi aşmayan konutlar için % 1, 150 m² yi aşan konutlar ile
m² sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için % 18 dir.
Öte yandan, 24/12/2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki
Kararın 7 nci maddesi ile 24/12/2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile
yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine
İlişkin Karar"ın 1 inci maddesine;
"(6) (I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m² ye kadar konutlardan;
10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde
(16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu
yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat
kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı
arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim
m² vergi değeri;
a)Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların
tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,
b)Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a)
bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır."
fıkrası eklenmiştir.
Aynı Kararın 12/b maddesi ile de söz konusu hükmün, yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden
itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri
tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine
uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girmesi kararlaştırılmıştır.
Buna göre, yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden sonra alınmış olsa dahi ikinci sınıf inşaat
olarak yapılan ve üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu
maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri beş yüz TL nin altında kalan
konutlardan net alanı 150 m² ye kadar olanların tesliminde (%1), net alanı 150 m² yi aşanların
tesliminde (%18) oranında KDV uygulanması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.