Kooperatif ile inşaat şirketi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmak suretiyle yapılan kat karşılığı inşaatlarda katma değer vergisi ve b

Özelge: Kooperatif ile inşaat şirketi arasında kat karşılığı
inşaat sözleşmesi imzalanmak suretiyle yapılan kat karşılığı
inşaatlarda katma değer vergisi ve belge düzeni uygulaması
hk.
Sayı:
B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV:3-14028-184-953
Tarih:
01/11/2011
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)
Sayı : B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV:3-14028-184-953 01/11/2011
Konu : Kat Karşılığı Arsa Tesliminde KDV
İlgide kayıtlı dilekçenizde ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığınız, inşaatların
tamamlandığı ancak katma değer vergisi ve belge düzeni yönünden anılan kooperatifle uyuşmazlık
yaşanması nedeniyle kat karşılığı inşaatlarda katma değer vergisi ve belge düzeni uygulamasına
ilişkin görüş talebinde bulunduğunuz anlaşılmıştır.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş
karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın,
malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği
belirtilmiştir.
Aynı Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut
değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin
toplamını ifade ettiği, 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin
maliyet bedeliyle değerleneceği ve 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde, maliyet bedeline,
satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile
Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında
göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükmü yer almaktadır.
Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde; "Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen
veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline
nazaran haiz olacağı değerdir.
Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı
ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların
miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile hesaplanır.
Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın
miktarına nazaran %25'ten az olmaması şarttır.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya
çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5,
perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara görebelli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin
müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve
piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak
suretiyle yapılır. Takdir edilen bedelleremükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı
mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve cetveller
ispat edicikağıtlar olarak muhafaza edilir.
Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile zirai
kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin
edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur."
hükmübulunmaktadır.
Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
- Kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt
söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise bunun
karşılığında inşa edeceği dairelerin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde bulunmaktadır.
- Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği dairelere,
işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa sahibinde
kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelerin arsa payına isabet
etmektedir.
- Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun
karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin
müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu
iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
- Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun karşılığında
elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide kalan dairelere
isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin karşılığında müteahhit
kendisinde kalan dairelere isabet eden arsa payını devralmaktadır. Diğer bir deyişle, müteahhit
açısından arsa maliyet bedeli, arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin inşaatı için yapılan
harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda;
- Şirketiniz tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz
konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya
tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa
sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden
fatura düzenlemeniz,
- Şirketinize teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa
alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için arsa
sahibi tarafından, şirketinizce kendisine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden fatura
düzenlenmesi,
- Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet
olarak arsasını tarafınıza tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı şirketiniz
tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası
düzenlenmesi,
-Tarafınıza kalan daireleri satmanız durumunda ise; tapuda tescil işleminin yapıldığı tarihten
itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesi durumunda, bu tarihten
itibaren yedi gün içerisinde satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeniz
gerekmektedir.
Öte yandan, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
- 1/1 inci maddesine göre; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, ziraifaaliyet ve serbest meslek faaliyeti
çerçevesindeki teslimvehizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
- 2/5 inci maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu,
- 4/2 nci maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde
bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergiye tabi
tutulacağı,
- 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en
az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve
teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak
hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlardahil) bankalara devir ve teslimlerinin KDV'den
müstesna olduğu ancak, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla
aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna kapsamı
dışında olduğu,
- 27 nci maddesinde ise, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat,
hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre emsal bedeli
veya emsal ücreti olduğu
hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye istinaden
yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararname eki I sayılı listede yer
alan teslim ve hizmetler için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer
alanlar hariç olmak üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
30 Seri No.lu Katma DeğerVergisi Genel Tebliğinin "Arsa Karşılığı İnşaat İşinde KDV
Uygulaması" başlıklı (D) bölümünde; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslimin olduğu, bunlardan
birincisinin arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisinin ise müteahhit tarafından
arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi olduğu, arsanın bir
iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet
olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa tesliminin KDV'ye
tabi olduğu belirtilmiştir.
Buna göre;
1. Şirketiniz tarafından arsa karşılığında anılan kooperatife yapılan konut ya da sosyal tesis
tesliminde emsal bedel üzerinden fatura düzenlenerek, net alanı 150 m²'ye kadar olan konutlar için
% 1, net alanı 150 m²'yi aşan konut ve sosyal tesisler ile arsa, arazi ve işyeri teslimleri için %18
oranında KDV hesaplanacaktır.
Öte yandan, konut ve tesis dışında kalan şirketiniz tarafından kooperatife verilen onarım,
çevre düzenleme v.b. hizmetler için genel oranda KDV'ye tabi olacaktır.
2. Koperatif tarafından şirketinize yapılan arsa teslimi genel oranda KDV'ye tabi olacaktır.
Ancak, söz konusu arsanın en az iki tam yıl süreyle kooperatif aktifinde kayıtlı olması halinde arsa
teslimi işlemi Kanunun 17/4-r maddesi kapsamında KDV'den istisna olacaktır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.