Kooperatife iş yeri karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılacak iş yeri tesliminde faturada esas alınacak bedel hk.
Kooperatife iş yeri karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılacak
iş yeri tesliminde faturada esas alınacak bedel hk.
Sayı:
B.07.1.GİB.4.38.15.01-130[27-2015/20-1193]-23776
Tarih:
14/03/2018
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
KAYSERİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
Sayı : 50426076-130[27-2015/20-1193]-23776 14.03.2018
Konu : Kooperatife iş yeri karşılığı inşaat
sözleşmesi ile yapılacak iş yeri
tesliminde faturada esas alınacak
bedel hk.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda,
- … Kooperatifi ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlediğiniz,
- Toplam 20 iş yeri yapılacak olan arsa üzerinde inşaata başladığınız ve halen yapımına devam
ettiğiniz,
- İnşaat bitiminde toplam 20 iş yerinden 10 tanesi kooperatifin, 10 tanesi ise şirketinizin olacağı,
Kooperatife iş yeri teslim ederken, 10 iş yerine isabet eden arsanın, bitmiş iş yeri ile birlikte
kooperatife teslim edileceği, (kooperatife ait arsanın 1/2 sinin yine kooperatif uhdesinde kalacağı,
arsanın diğer yarısının ise 10 iş yerine karşılık olarak şirketinize geçeceği, bir başka ifadeyle 1/2
arsa payına karşılık kooperatife 10 iş yeri yapılmış olunacağı)
belirtilerek, Şirketiniz tarafından kooperatif adına düzenlenecek faturada KDV matrahının ne olması
gerektiği hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.
VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş
karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın,
malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceğibelirtilmiştir.
Aynı Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut
değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin
toplamını ifade ettiği, 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin
maliyet bedeliyle değerleneceği ve 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde, maliyet bedeline,
satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile
Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında
göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükmü yer almaktadır.
Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde; "Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen
veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline
nazaran haiz olacağı değerdir.
Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı
ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların
miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile hesaplanır.
Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın
miktarına nazaran %25'ten az olmaması şarttır.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya
çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5,
perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin
müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve
piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak
suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı
mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve cetveller
ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.
Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile zirai
kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin
edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur."
hükmü bulunmaktadır.
Genellikle iş yeri/arsa karşılığı inşaatlarda;
- İş yeri karşılığı olmak üzere arsa sahibine iş yeri verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir
taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise
bunun karşılığında inşa edeceği iş yerlerinin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde
bulunmaktadır.
- Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği dairelere,
işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa sahibinde
kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen iş yerlerinin arsa payına isabet
etmektedir.
- Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun
karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin
müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen iş yerlerine isabet ettiği için ticari işletme
bu iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda; Şirketiniz tarafından arsa karşılığı olmak
üzere arsa sahibi Kooperatife bırakılan iş yerleri için, söz konusu iş yerlerinin teslim edilmesinden
(inşaatın tamamlanarak iş yerlerinin kooperatifin fiilen kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi
gün içerisinde arsa sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal
bedel üzerinden fatura düzenlemeniz gerekmektedir.
KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
KDV Kanununun;
1/1 inci maddesine göre; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti
çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
2/5 inci maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu,
4/2 nci maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde
bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergiye tabi
tutulacağı,
20 nci maddesinde, teslim ve hizmet işlemlerinde matrah, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel
olduğu, bedel deyimi, malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılan veyahut bunlar adına hareket
edenlerden bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan
para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler
toplamını ifade ettiği,
27 nci maddesinde ise, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat,
hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre emsal bedeli
veya emsal ücreti olduğu
hükme bağlanmıştır.
KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye istinaden yayımlanan 2007/13033
sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararname eki I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler
için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer alanlar hariç olmak
üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
Konuya ilişkin gerekli açıklamalara 26.04.2014 tarih ve 28983 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak
01.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren KDV Genel Uygulama Tebliği ile 08.08.2011 tarihinde
yayımlanan 60 No.lu KDV Sirkülerinde yer verilmiştir.
Söz konusu Tebliğin "I/B-8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri" başlıklı bölümünde;
"Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından
müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine
verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV
karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.
I/B-8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi
Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli
bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa
teslimi KDV'ye tabidir.
Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet
olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.
I/B-8.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi
Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel
üzerinden KDV uygulanır."
açıklamaları yer almaktadır.
Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, Şirketiniz tarafından arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibi
Kooperatife bırakılan iş yerleri için, iş yerlerinin emsal bedeli üzerinden genel oranda (% 18) KDV
hesaplanması gerekmektedir.
Ayrıca, … Kooperatifi tarafından eş zamanlı olarak aynı bedel üzerinden düzenlenecek arsa
faturasında da genel oranda (% 18) KDV hesaplanacağı tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.