"Riskli Alanı" üzerine inşaa edilecek gayrimenkullere ilişkin olarak düzenlenecek sözleşmelerin damga vergisi noter harcı, satışların tapu harcı, kull
"Riskli Alanı" üzerine inşaa edilecek gayrimenkullere ilişkin
olarak düzenlenecek sözleşmelerin damga vergisi noter
harcı, satışların tapu harcı, kullanılacak kredilerin
BSMV'den istisna olup olmadı
Sayı:
B.07.1.GİB.4.34.18.01-140[123-2014/250]-96182
Tarih:
18/07/2016
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)
Sayı : 97895701-140[123-2014/250]-96182
18/07/2016
Konu : "Riskli Alanı" üzerine inşaa edilecek
gayrimenkullere ilişkin olarak düzenlenecek
sözleşmelerin damga vergisi noter harcı,
satışların tapu harcı, kullanılacak kredilerin
BSMV'den istisna olup olmadı
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden, …, … Mahallesi, … pafta, … ada, …
parselde kayıtlı gayrimenkul 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanun kapsamında riskli alan ilan edildiği belirtilerek, söz konusu alan üzerine inşa edilecek
konutların yapımına ilişkin şirketiniz ile taşeronlar arasında düzenlenecek sözleşmelerin, konutların
satışı sırasında alıcılar ile şirketiniz arasında düzenlenecek "Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmesi"nin damga vergisi ve noter harcından, üçüncü kişilere yapılacak konut satışlarının tapu
harcından, kullanılacak kredilerin ise banka sigorta muameleleri vergisinden istisna olup olmadığı
hususunda görüş sorulduğu anlaşılmaktadır.
DAMGA VERGİSİ KANUNU VE HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN:
488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı
kağıtların damga vergisine tabi olduğu, bu Kanundaki kağıtlar teriminin, yazılıp imzalanmak veya
imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli
etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik
ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri ifade edeceği hükme bağlanmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanuna bağlı
(4) sayılı tarifede yazılı olanların tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu; Kanuna bağlı (4) sayılı
tarifenin I-20/a fıkrasında, "Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine
dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir
ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şuyuun
izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan
için ayrı ayrı (binde 20)" harç alınacağı hükme bağlanmıştır.
Harçlar Kanununun 123 üncü maddesinde ise özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna
edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci
maddesinde, bu Kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli
yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve
güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve
esasların belirlenmesi olduğu; 2 nci maddesinin (ç) fıkrasında, risk alanının; zemin yapısı veya
üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare
tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın
teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade ettiği; 7 nci maddesinin 9 uncu
fıkrasında, bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların,
noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner
sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise
banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu hükme bağlanmıştır.
6306 sayılı Kanunla, Kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerle yapılacak işlemlere yönelik
istisna öngörülmekte olup, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemler ve kağıtlara istisna
uygulanmasının Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.
Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında "Riskli Alan" üzerinde inşa edilecek gayrimenkullerin hak
sahipleri malikler dışında kalan üçüncü kişilere yapılacak satış nedeniyle üçüncü kişilerle şirketiniz
arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve alt yüklenicilerle şirketiniz arasında
düzenlenecek taşeronluk sözleşmelerine anılan kanun kapsamında damga vergisi istisnası
uygulanamayacaktır.
Ayrıca, 6306 sayılı Kanun kapsamında "Riskli Alan" üzerinde inşa edilerek hak sahipleri malikler ile
düzenlenecek sözleşme kapsamında verilecek konut ve işyerlerinin, hak sahipleri adına tapuya
tescilinde harç aranılmaması gerekmekle birlikte "Riskli Alan" içerisinde inşa edilecek konutların
hak sahibi malik dışında üçüncü kişilere satışı nedeniyle üçüncü kişilerle şirketiniz arasında
yapılacak sözleşmeye istinaden tapuda yapılan işlemlerde harç istisnası uygulanması mümkün
değildir.
BANKA VE SİGORTA MUAMELELERİ VERGİSİ YÖNÜNDEN:
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 28 inci maddesinde "Banka ve sigorta şirketlerinin
10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak
üzere, her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine
her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paralar banka ve sigorta muameleleri
vergisine tabidir." hükmü bulunmaktadır.
6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin 3 üncü fıkrasında "Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya
kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak
sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut,
işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak
sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu
ve işyerini kendi imkanları ile yapmak ve edinmek isteyenlere de kredi verilebilir." hükmüne yer
verilmiştir.
Aynı Kanunun "Dönüşüm gelirleri" başlıklı 7 nci maddesinin 6 ncı fıkrasında "Bu Kanun kapsamında
sağlanması öngörülen krediler ile dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak konutlara ilişkin, hak
sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak
üzere faiz desteği verilebilir. Bu işlemlere ve verilecek desteğe ilişkin usul ve esaslar Hazine
Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenir." hükmü, 9
uncu fıkrasında ise "Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile
uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal
vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak
paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır." hükmü yer almaktadır.
6306 sayılı Kanun uygulamasında kredilerle ilgili olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığından alınan
23/7/2014 tarihli ve 26931468/622/ sayılı yazıda, " anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya
kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak
sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere,
Bakanlığımız ile protokol imzalamış bankalardan kullandırılacak kredilerde faiz desteği
sağlanabileceği ve bu kapsamda kullanılacak banka kredilerinde kanunda geçen muafiyetlerden
faydalanılmasının mümkün olacağı mütalaa olunmaktadır." şeklinde görüş bildirilmiştir.
Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan hak sahiplerince (malikler, kiracılar, işyeri
bulunanlar) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalamış bankalardan kullanılacak kredilere
BSMV istisnası uygulanması mümkün olup, şirketiniz ile malikler arasında yapılan kat karşılığı
inşaat sözleşmesi çerçevesinde riskli alanlarda inşa edilecek yapının finansmanı için şirketinizce
kullanılacak kredilere BSMV istisnası uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.