Şirket aktifinde bulunan gayrimenkul satışının KDV, kurumlar vergisi ve belge düzeni açısından değerlendirilmesi hk.

Özelge: Şirket aktifinde bulunan gayrimenkul satışının
KDV, kurumlar vergisi ve belge düzeni açısından
değerlendirilmesi hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-2444
Tarih: 
06/08/2012
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-2444 06/08/2012
Konu : Şirket aktifinde bulunan gayrimenkul satışının KDV,  
kurumlar vergisi ve belge düzeni açısından
değerlendirilmesi.
            İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, kurumunuzun otomotiv ve servis işletmeleri
faaliyetinde bulunduğu, 08/02/1995 tarihinde tapu tescil belgesi ile kurumunuz aktife kaydettiğiniz
bir arsa üzerine 11/06/2001 tarihli inşaat ruhsatı ile otel inşaatına başladığınız,  ancak ekonomik
sebepler dolayısıyla inşaatın tamamlanamadığı ve kurumunuzun 2009 yılından beri iflas erteleme
sürecinde bulunduğu belirtilerek, aktifinizde kayıtlı bu gayrimenkulün satılması halinde satış
faturasının nasıl düzenleneceği ile katma değer vergisi ve kurumlar vergisi istisna hükümlerinden
faydalanılmasının mümkün olup olmadığı hususlarında Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.
            I-KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
            5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun istisnaları düzenleyen 5 inci maddesinin birinci
fıkrasının (e) bendinde, kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve
iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan
haklarının satışından doğan kazançların %75'lik kısmının kurumlar vergisinden müstesna olduğu,
bu istisnanın satışın yapıldığı dönemde uygulanacağı ve satış kazancının istisnadan yararlanan
kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında
tutulmasının ve satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil
edilmesinin şart olduğu, bu sürede tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle
zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, aynı şekilde istisna edilen
kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen
veya işletmeden çekilen kısmına uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen
vergilerin de ziyaa uğramış sayılacağı, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla
uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri
kazançların istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır.
            1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin; "5.6.2.2.1 Taşınmazlar" başlıklı bölümünde;
istisnaya konu edilebilecek taşınmazlar tanımlanmış ve elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak
kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705
inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerektiği açıklanmış olup anılan
Tebliğin;
            "5.6.2.3.1.3. İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti" başlıklı bölümünde;
            "Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan
binaların satılması halinde; kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın
arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
            Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına  tapuya tesciledilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi
olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır."
            "5.6.2.3.2. Satış kazancının fon hesabında tutulması" başlıklı bölümünde,
                "Bu değerlerin satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan kısmının, pasifte
özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu
fon hesabında tutulması gerekmektedir."
            "5.6.2.3.3. Fon hesabında tutulan kazançların işletmeden çekilmemesi" başlıklı bölümünde,
            "İstisna uygulamasında, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel
bir fon hesabında tutulması gereken kazançların, beş yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba
(sermayeye ilave hariç) nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, dar mükellef kurumlar tarafından yurt
dışına transfer edilmesi veya bu süre içinde işletmenin tasfiyeye girmesi halinde, bu işlemlere tabi
tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler,
Vergi Usul Kanunu uyarınca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte alınacaktır."
            açıklamalarına yer verilmiştir.
            Öte yandan, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 324 üncü maddesinde, ".........Esas
sermayenin üçte ikisi karşılıksız kaldığı takdirde, umumi heyet bu sermayenin tamamlanmasına
veya kalan üçte bir sermaye ile iktifaya karar vermediği takdirde şirket feshedilmiş sayılır. Şirketin
aktifleri şirket alacaklarının alacaklarını karşılamaya yetmediği takdirde idare meclisi bu durumu
derhal mahkemeye bildirmeye mecburdur. Mahkeme bu takdirde şirketin iflasına hükmeder. Şu
kadar ki; şirket durumunun ıslahı mümkün görülüyorsa idare meclisi veya bir alacaklının talebi
üzerine mahkeme iflas kararını tehir edebilir. Bu halde mahkeme, envanter tanzimi veya bir
yediemin tayini gibi şirket mallarının muhafazası için lüzumlu tedbirleri alır." hükmüne yer
verilmiştir.
            2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 179 uncu maddesinde ise idare ve temsil ile
vazifelendirilmiş kimselerin ya da alacaklılardan birinin, şirket veya kooperatifin malî durumunun
iyileştirilmesinin mümkün olduğuna dair bir iyileştirme projesini mahkemeye sunarak iflâsın
ertelenmesini isteyebileceği ve Mahkemece projenin ciddî ve inandırıcı bulunması halinde iflâsın
ertelenmesine karar verilebileceği hükme bağlanmış olup 179/b maddesinde de erteleme
süresinin azami bir yıl olduğu, bu sürenin kayyımın verdiği raporlar dikkate alınarak
mahkemece uygun görülecek süreler ile uzatılabileceği; ancak uzatma sürelerinin
toplamının dört yılı geçemeyeceği belirtilmiştir.
            Buna göre, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların
satılması halinde kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış
kazancına tekabül eden kısmının diğer şartların da varlığı halinde kurumlar vergisinden istisna
tutulması mümkündür.
            Yukarıdaki hüküm ve açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde ise şirketinizin iflas erteleme
sürecinde bulunması nedeniyle,  söz konusu satış kazancından arsaya isabet eden kazancın beş yıl
süreyle fon da tutulma imkanı bulunmadığından anılan istisnadan faydalanması mümkün değildir.
            II- KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN
            KDV Kanununun 1/1 inci maddesinde, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest
meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,
            17/4-r maddesinde; kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin
mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle
gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık
taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dâhil) bankalara devir ve
teslimlerinin KDV den istisna olduğu; istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların,bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna
kapsamı dışında olduğu
            hüküm altına alınmıştır.
            Buna göre, üzerinde yapılmakta olan otel inşaatı tamamlamadan satılacak olan arsanın,
kurumunuzun en az iki tam yıl süreyle aktifinde kayıtlı  bulunması ve satma amacı güdülmeksizin
faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş olması koşuluyla satışında, sadece arsa bedeline isabet
eden tutar Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesi kapsamında katma değer vergisinden
istisna olacaktır.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
      
   
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.