Tapuda arsa sahibi adına kayıtlı olmakla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteaahhide ait dairelerin satışı durumunda arsa sahibi adına

Özelge: Tapuda arsa sahibi adına kayıtlı olmakla birlikte kat
karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteaahhide ait
dairelerin satışı durumunda arsa sahibi adına vergileme
yapılıp yapılmayacağı hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.06.16.01-09-GVK-37-51-657
Tarih: 
21/10/2010
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Gelir Kurumlar Grup Müdürlüğü
Sayı   :B.07.1.GİB.4.06.16.01-09-GVK-37-51-657                                                      21.10.2010
Konu : Tapuda arsa sahibi adına kayıtlı olmakla birlikte
            kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteaahhide ait
           dairelerin satışı durumunda arsa sahibi adına vergileme
           yapılıp yapılmayacağı
İlgide kayıtlı dilekçenizde; kardeşiniz ... ile ortak olduğunuz arsa üzerine kat karşılığı bina inşa
edilmesi için müteahhit ile sözleşme yaptığınız ve tarafınıza birer adet daire verildiği, müteahhide
ait dairelerin tapularının kardeşinizle birlikte adınıza kayıtlı olduğu, müteahhidin ise söz konusu
daireleri sizden aldığı bir vekaletle üçüncü kişilere sattığı belirtilerek, müteahhide ait dairelerin
arsa malikleri olarak tapuda adınıza kayıtlı olması nedeniyle söz konusu dairelerin satışı dolayısıyla
adınıza herhangi bir vergileme yapılıp yapılmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü
sorulmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai
faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, söz konusu maddenin ikinci
fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak
uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Ticari faaliyet bir tür emek sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve
kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin "ticari
faaliyet" olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için
kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün
unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği
ortaya çıkmaktadır.
Dolayısıyla ticari bir organizasyon çerçevesinde yapılan gayrimenkul satışlarının tamamı ticari
kazanca ilişkin hükümler çerçevesinde vergilendirilecektir. Ticari bir organizasyon olmaksızın
birden fazla yapılan satışların (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) ise hangi
amaçla yapıldığının araştırılması gerekmektedir. Zira bu tür konularda her olayın kendi özelliği
içerisinde ayrıca değerlendirilmesi gerekmekte olup, şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacı
ile yapılan gayrimenkul alım satım faaliyetinden elde edilen kazancın, bu faaliyetin birden fazla
yapılması durumunda dahi değer artış kazancı hükümlerine göre değerlendirileceği tabiidir.Öte yandan, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşan mesken veya şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını
aşmamakla birlikte işyeri ya da mesken ve dükkan ünitelerinden oluşan inşaatın yapılması
durumunda, ticari bir organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça ortaya çıkması nedeniyle
bu faaliyetin de ticari sayılması gerekmektedir.
Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı
bendinde, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddesinin
birinci fıkrasında (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde
vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap
tarihinden başlayarak dört yıl (01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilenlerde beş yıl) içinde
elden çıkarılmasından doğan kazançların (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis
ettikleri gayrimenkullerin tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artışı
kazancı olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı maddenin ikinci fıkrasında, bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve
hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi,takası, kamulaştırılması,
devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade ettiği belirtilmiş, üçüncü
fıkrasında, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 6.000 (bu tutar 2009 takvim yılı
gelirleri için 7.600 TL'dir.) Türk Liralık kısmının gelir vergisinden müstesna olduğu hüküm altına
alınmıştır.
Öte yandan, Kanunun mükerrer 81 inci maddesinin birinci fıkrasında, değer artışında safi kazancın,
elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü
menfaatların tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma
dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi
suretiyle bulunacağı, hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmına ilişkin tutarın ise Vergi Usul
Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunacağı; ikinci fıkrasında, maliyet
bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine Vergi Usul Kanunu
hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı
esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen
değerin esas alınacağı hükme bağlanmıştır.
Ayrıca aynı maddenin yedinci fıkrasında, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin,
elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce
belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında (artış oranının % 10 veya üzeri olması
şartıyla endekslenmesi mümkündür.) artırılarak tespit edileceği belirtilmiştir.
Bu hükümlere göre, mükelleflerin 01/01/2007 tarihinden itibaren iktisap ettikleri gayrimenkulleri
iktisap ettikleri tarihten itibaren beş yıl içerisinde, bu tarihten önce iktisap ettikleri gayrimenkulleri
ise dört yıl içerisinde topluca tek satış işlemi ile satmaları halinde elde ettikleri kazanç değer artışı
kazancı olarak vergilendirilecektir.
Ancak bu satış işlemleri yukarıda da belirtildiği üzere ticari bir organizasyon çerçevesinde yapılırsa
tamamı ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Diğer taraftan, Vergi Usul Kanununun 3 üncü maddesinin (B) fıkrasında; vergilendirmede vergiyi
doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay
ve bu olaya ilişkin muamalelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabilleceği,
vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak
kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve
mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu idda eden tarafa ait
olduğu hükme bağlanmıştır.
Bu itibarla, satış işleminin müteahhitçe gerçekleştirildiğinin ispat külfeti tarafınıza ait olmak
kaydıyla; tarafınıza ait iki adet daire dışında kalan ve müteahhide ait olan dairelerin, tapuda kendi
adına tescil edilmeksizin doğrudan söz konusu müteahhit tarafından satılması nedeniyle elde
edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmekte olup, sözkonusu dairelerin satışı dolayısıyla gelir vergisi yönünden kardeşiniz ve kendi adınıza herhangi bir
vergileme yapılması söz konusu olmayacaktır.
Ancak, söz konusu satışların tarafınızca yapılması halinde, bu satışlardan elde edilen kazancın
yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilerek ticari kazanç veya değer artışı kazancı
hükümlerine göre tarafınızca beyan edilmesi gerektiği tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.