Taşınmaz mülkiyetinin mahkeme kararıyla kazanılması halinde emlak vergisi mükellefiyetinin başlangıç tarihi ve tapu harcının hangi bedel üzerinden ödn

Özelge: Taşınmaz mülkiyetinin mahkeme kararıyla
kazanılması halinde emlak vergisi mükellefiyetinin
başlangıç tarihi ve tapu harcının hangi bedel üzerinden
ödneceği hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.34.18.01-006.01-1796
Tarih: 
12/10/2011
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.18.01-006.01-1796 12/10/2011
Konu : Taşınmaz mülkiyetinin mahkeme kararıyla kazanılması  
halinde emlak vergisi mükellefiyetinin başlangıç tarihi ve
tapu harcının hangi bedel üzerinden ödneceği hk.
 
            İlgide kayıtlı özelge talep formunda, ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesinde bulunan ve tapunun ...
ada, ... parsel sayısında kayıtlı .... m² alanlı taşınmazın zilyetlik nedeniyle tescili talebi ile ... Asliye
Hukuk Mahkemesinde açılan dava sonucu anılan Mahkemece verilen .../.../... tarihli karar ile
taşınmazın müvekkilleriniz adına tapuya tesciline karar verildiği belirtilerek bu taşınmaza ait emlak
vergisi mükellefiyetinin ne zaman başlayacağı; mükellefiyetin tescil kararının kesinleştiği .../.../...
tarihi itibariyle başlaması halinde geriye dönük emlak vergisi tahakkukunda 5 yıllık zamanaşımı
süresinin uygulanıp uygulanmayacağı ile anılan taşınmazla ilgili takdir edilen metrekare birim
değerinin çok yüksek olması, taşınmazın % 30'unun yeşil alan ve yola gitmesi ve imar planında
sadece 2 kat inşaata izin verilmesi nedeniyle bu taşınmazın emlak vergi değerinin altında satılması
halinde tapu harcının hangi bedel üzerinden hesaplanacağı hususunda Başkanlığımızda görüşü
sorulmaktadır.
             1- EMLAK VERGİSİ KANUNU UYGULAMASI:
             1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinde; "Arazi Vergisini, arazinin
maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder..." 
hükmü yer almaktadır.
             Bu hükme göre, bir araziye malik gibi tasarruf edenler emlak vergisinin mükellefi olmakta
ve emlak vergisini ödemesi gerekmektedir.
             213 sayılı Vergi Usul Kanununun 113 üncü maddesinde, zamanaşımı, süre geçmesi
nedeniyle vergi alacağının kalkması olarak tanımlanmış olup 114 üncü maddesinde de vergi
alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak 5 yıl içinde tarh ve mükellefe
tebliğ edilmeyen vergilerin zamanaşımına uğrayacağı belirtilmiştir.
             Ancak, 1319 sayılı Kanunun 40 ıncı maddesinde, "Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi
ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi
takip eden yılın başından itibaren başlar."  hükmü yer almaktadır. Bu hükme istinaden bildirim dışı
kalan bina, arsa ve araziler için zamanaşımı bu taşınmazların bildirim dışı kaldığının idarece
öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlayacaktır.
            Ayrıca, anılan mahkeme kararının tetkikinden, söz konusu gayrimenkule müvekkillerinizce
uzun süredir malik gibi tasarruf edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, taşınmaza malik gibi tasarrufedilmesi durumunda, malik gibi tasarruf edildiği yılı takip eden yılın başından itibaren malik gibi
tasarruf edenler bakımından vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.
            Öte yandan, 2801 sayılı Bazı Kamu Alacaklarının Özel Uzlaşma Yolu ile Tahsili Hakkında
Kanun ile 1980 yılından önceki yıllara ait emlak vergisinin tarh, tahakkuk ve tahsilinden
vazgeçilmiştir. Söz konusu taşınmaz 2010 tarihinde müvekkilleriniz adına tescil edilmekle birlikte
2801 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, müvekkillerinizce bu taşınmaza malik gibi
tasarruf edildiği yılı takip eden yıldan itibaren bu taşınmazla ilgili olarak emlak vergisinin tarh,
tahakkuk ve tahsil edilmesi gerekir.
            1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin (a) fıkrasında, "Arsa ve araziler için, 213 sayılı
Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir
komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için
cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer
bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il
veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban sulak) itibariyle takdir olunan birim değerlere göre,"
hesaplanan bedelin vergi değeri olduğu hüküm altına alınmıştır.
            213 sayılı Kanunun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasında, "Takdir komisyonlarının
arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler,
tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına
göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara
bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına,
ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il
merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.
            ...
            Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum,
teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde
dava açabilirler. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştaya
başvurulabilir." hükmü yer almaktadır.
             Bu hükümler çerçevesinde, arsa ve arazilere ait vergi değerinin, takdir komisyonlarınca
takdir edilmek suretiyle kesinleşen arsa ve arazinin metrekare birim değeri ile mükellefler
tarafından belediyelere en son verilmiş bulunan emlak vergisi bildiriminde yer alan arsa ve arazinin
yüzölçümünün (hisseli ise hisseye isabet eden kısmının) çarpılması suretiyle belediyelerce tespiti
gerekmekte olup söz konusu taşınmazın emlak vergisi değerinin 1319 sayılı Kanunun 29 uncu
maddesi hükmüne göre ilgili belediyece tespit edilmesi ve bu değerin esas alınarak emlak vergisinin
tarh, tahakkuk ve tahsil edilmesi gerekmektedir.
            Üsküdar Belediye Başkanlığından alınan bilgiden, Kandilli Mahallesi için takdir edilen arsa
metrekare birim değerine ilişkin komisyon kararına karşı ticaret odası, ziraat odası, ilgili mahalle
muhtarlığının dava açmadıkları ve komisyon kararlarının kesinleştiği anlaşılmış olup bu hususta
Başkanlığımızca idari yönden yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır.
            Diğer taraftan, 1319 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinde, kanunlar veya diğer kamu düzeni
koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisinin kısıtlamanın devam ettiği
sürece 1/10'u oranında tahsil olunacağı, 9/10 unun ise tecil edileceği hükme bağlanmıştır.
             Söz konusu hükme istinaden hazırlanan "Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında
Yönetmelik"in 2 nci maddesinde, "İmar planlarında resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol,
meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere
ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve
ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır." denilmektedir.
        .... ili, ... İlçesi, .... Mahallesinde bulunan ve tapunun ...ada, ... parsel sayısında kayıtlı
gayrimenkulün söz konusu yönetmelik hükümlerine göre imar planlarında yeşil alan ve yol olarakayrılması (bu alanlara ayrılan kısmıyla sınırlı olmak üzere) nedeniyle kısıtlı olduğunun ilgili
belediyeye ibrazı halinde imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yılbaşından itibaren kısıtlı vergi
uygulanması gerekmektedir.
             2- HARÇLAR KANUNU UYGULAMASI:  
            492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde; "Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu
kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir."; 63 üncü
maddesinde, "Bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlâk vergisi değeri" deyimi; 1319
sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.
             Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az
olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
             Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı
üzerinden hesaplanır.
             Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden
harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit
edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh
edilecek tapu ve kadastro harcı için,213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası %
25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat
yapılamaz." hükmüne yer verilmiştir.
             492 sayılı Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin I-20/a fıkrasında da; gayrimenkullerin ivaz
karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve
iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak
vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veya şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir
edilen bedel üzerinden) devir eden ve devralan için ayrı ayrı nisbi harç alınacağı hükme
bağlanmıştır.
             Bu hükümlere göre, gayrimenkul satışında tapu harcının, emlak vergisi değerinden az
olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması; gayrimenkulün
satışında beyan edilen devir bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde
aradaki farka isabet eden tapu harcının tarh edilmesi ve ceza uygulanması gerekmektedir.
             Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.