Taşınmaz satışında istisna uygulaması
Taşınmaz satışında istisna uygulaması
Sayı:
B.07.1.GİB.4.35.17.01-130[17-2017-792]-243077
Tarih:
13/06/2018
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)
Sayı : 21152195-130[17-2017-792]-243077 13.06.2018
Konu : Taşınmaz satışında istisna
uygulaması
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; ana faaliyet konunuzun marketler aracılığıyla her türlü gıda
ve tüketim maddeleri ticareti ile alışveriş merkezleri, akaryakıt satış ve servis istasyonları
işletmeciliği olduğunu, şirketiniz aktifinde iki yıldan uzun süredir kayıtlı olan … Merkezi' nin
satışının Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r
maddesine göre vergiden istisna olup olmadığı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun "İstisnalar" başlıklı 5 inci maddesinde;
"(1) Aşağıda belirtilen kazançlar kurumlar vergisinden müstesnadır:
...
(e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip
oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların
%75'lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların
%50'lik kısmı.
Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı
satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak
satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır.
Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk
ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka birhesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan
kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış
sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç)
halinde de bu hüküm uygulanır.
...
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde
bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır."
hükmü yer almaktadır.
Diğer taraftan 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin "5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya
taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması" başlıklı bölümünde,
"Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde
bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı
dışındadır.
İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul
kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde
tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün
değildir.
Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu
değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da
geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis
ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz
ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı
ise istisnaya konu edilmeyecektir.
Örnek 1: Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullanılmak üzere inşa etmiş olduğu bir binayı,
en az iki tam yıl süre ile kullandıktan sonra satması halinde, bu satıştan doğan kazanç için istisna
uygulanabilecektir. Şirketin satmak amacıyla inşa etmiş olduğu veya satın aldığı binaların
satışından elde ettiği kazançlar için söz konusu istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 2: İnşaat faaliyetinde bulunan bir şirketin satın aldığı arsayı iki tam yıl geçtikten sonra
satması halinde ya da faaliyet konusu alış veriş merkezleri inşaa etmek veya kiraya vermek olan
şirketin bu amaçla inşa ettiği taşınmazları iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde, şirketin bu
istisnadan yararlanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek 3: Bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark olarak, diğer bir kısmını
işyeri olarak kiraya vermesi, kalan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kullanması halinde, şirket
faaliyetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilecek, diğer
kısımlar istisnadan yararlanamayacaktır.
..."
açıklamalarına yer verilmiştir.
Şirketiniz tarafından verilen ek bilgilerden, söz konusu taşınmazın tamamının …. tarihinde satış
işleminin gerçekleştirildiği, ayrıca şirket ana sözleşmesinin tetkikinde esas faaliyet konuları
arasında taşınmaz ticaretinin yer almadığı anlaşılmıştır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre; aktifinizde yer alan alışveriş merkezinin satışından doğan
kazancınızın, bu taşınmazın kiraya vermek suretiyle değerlendirdiğiniz alanları ile bu alanlara
isabet eden ortak alanlar toplamına ilişkin kısmının, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci
maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan istisnaya konu edilmesi mümkün değildir.
Diğer taraftan; söz konusu taşınmazın satışından doğan kazancınızın, market işletmeciliği
faaliyetlerinizi yürüttüğünüz alan ile bu faaliyette kullanılan alana isabet eden ortak alanlar
toplamına ilişkin kısmının %50' sinin, şartların sağlanması kaydıyla, anılan istisnaya konu edilmesi
mümkün bulunmaktadır.
KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;
1/1 maddesinde; Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde
yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu,
17/4-r maddesinde; kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile
taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara, finansal kiralama ve
finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak
hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara, finansal kiralama ve
finansman şirketlerine devir ve teslimleri ile bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve
finansman şirketlerince devir ve tesliminin istisna olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin
ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin
teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu
hükümleri bulunmaktadır.
Söz konusu istisna uygulamasının usul ve esaslarının açıklandığı KDV Genel Uygulama Tebliğinin
(II/F-4.16.1.) bölümünde;
"Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna
uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması
gerekmektedir.
En az iki tam yıl aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmazların 3065 sayılı Kanunun
(17/4-u) maddesi ile (17/4-y) maddesinde yer alan istisna kapsamında varlık kiralama şirketleri,
finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde
bulunduğu süreler de dikkate alınır.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının
yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların
tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.
İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan
devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır."
açıklamaları yer almaktadır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre; esas faaliyet konusu arasında taşınmaz ticareti bulunmayan
şirketinizin aktifinde yer alan alışveriş merkezinin satışında, market işletmeciliği faaliyetlerinizi
yürüttüğünüz alan ile bu faaliyette kullanılan alana isabet eden ortak alanların teslimi KDV
Kanununun 17/4-r maddesi gereğince KDV' den istisnadır.
Öte yandan, söz konusu taşınmazın kiraya verilmek suretiyle değerlendirdiğiniz alanları ile bu
alanlara isabet eden ortak alanların satışı ise genel hükümler çerçevesinde katma değer vergisine
tabidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.