Taşınmaz satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi hk.
Özelge: Taşınmaz satışından elde edilen kazancın
vergilendirilmesi hk.
Sayı:
11395140-105[289-2012/VUK-1- . . .]-1269
Tarih:
16/08/2013
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
Sayı : 11395140-105[289-2012/VUK-1- . . .]-1269 16/08/2013
Konu : Taşınmaz satışından elde edilen kazancın
vergilendirilmesi.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, ... yılında babanız tarafından % ... hissedar olarak satın
alınan ve ... yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide verilen ve ... tarihinde babanızdan
kaba inşaatı devam eden, Belediyenin belirlediği arsa rayiç bedeli üzerinden satış yoluyla
devraldığınız ve satış işlemi dolayısıyla herhangi bir bedel ödemediğiniz gayrimenkuller için eksik
kalan kısımların tamamlanması amacıyla harcamalar yaptığınız, ... tarihinde oturma raporu
aldığınız, söz konusu gayrimenkullerin ... tanesini 2012/... ayında, ... tanesini de 2012/... ayında
sattığınız belirtilerek, daire satışları dolayısıyla elde edilen gelirin nasıl vergilendirileceği,
dairelerin iktisap bedelinin ya da maliyet bedelinin nasıl tespit edileceği ve satılan dairelerin satış
bedelinin ne olması gerektiği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
GELİR VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve
sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, aynı
maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle
devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme
bağlanmıştır.
Bu itibarla, gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın
ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça
belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü
olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Muamelede çokluk,
gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim
yılında ard arda satılmasıdır.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, gayrimenkullerin aynı kişiye farklı
tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda
yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil
edeceğinden, 2012/... ve ... aylarında satılan ... adet gayrimenkulün satışından elde edilecek
kazancın, Gelir Vergisi Kanunu'nun 37 nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak
vergilendirilmesi gerekmektedir.
VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 262 nci maddesinde; maliyet bedelinin, iktisadi bir
kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara
müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği hüküm altına alınmıştır. Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde ise, gerçek bedeli belli olmayan veya bilinmeyen
veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline
nazaran haiz olacağı değerin emsal bedeli olduğu hüküm altına alındıktan sonra emsal bedelin sıra
ile hangi esaslara göre tayin olunacağı hükme bağlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre emsal
bedeli sırasıyla, ortalama fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esası olmak üzere bu üç esastan
birisiyle belirlenecektir. Emsal bedeli tayini için belirlenen esaslardan üçüncü sırada yer alan takdir
esasına göre; ilk iki sırada yer alan esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin
müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve
piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak
suretiyle yapılmaktadır.
Aynı Kanunun 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkullerin
maliyet bedelleri ile değerleneceği hüküm altına alınmış, 270 inci maddesinde ise gayrimenkullerde
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve
montaj giderleri ile mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsanın tesviyesinden
mütevellit giderlerin gireceği, ayrıca noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri
ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerinin maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler
arasında göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükme bağlanmıştır.
Anılan Kanunun 271 inci maddesinde; inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen
makina ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderlerinin, satın alma bedeli yerine geçeceği ifade
edilmiş, 289 uncu maddesinde ise, "Bu bölümde yazılı olmayan veyahut yazılı olup da kendi
ölçüleriyle değerlenmesine imkan bulunmayan iktisadi kıymetlerden bina ve arazi vergi
değerleriyle, diğerleri, varsa borsa rayici, yoksa mukayyet değerleri, o da yoksa emsal bedeliyle
değerlenir." hükmü yer almaktadır.
Buna göre, babanızdan bedelsiz olarak devraldığınız maliyet bedeli belli olmayan binanın
işletmenize dahil edildiği tarih (ilk satışın gerçekleştiği 2012/...) itibariyle vergi değeri ile vergi
değerinin bilinememesi halinde emsal bedeli ile değerlenerek kayıtlarınıza alınması ve dairenin
maliyetine inşaatın eksik kalan kısımlarının tamamlanması amacıyla yapılan harcamalar ile Vergi
Usul Kanunu'nun 270 ve 271 inci maddelerinde belirtilen giderlerin eklenmesi mümkün
bulunmaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.