Veraset yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin satılması durumunda vergilendirilmesi

Veraset yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı verilmesi
sonucu alınan gayrimenkullerin satılması durumunda
vergilendirilmesi
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.10.15.01-120[2015/1499]-57
Tarih: 
25/05/2016
T.C.
GELİR İDARESİ   BAŞKANLIĞI
BALIKESİR VERGİ   DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef   Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
 
   
Sayı : 46480499-120[2015/1499]-57 25/05/2016
Konu : Veraset yoluyla intikal eden arsanın  
kat karşılığı   verilmesi sonucu alınan
gayrimenkullerin satılması
durumunda   vergilendirilmesi
         
 
            İlgide kayıtlı özelge talep formunda, ½ hisseli olarak kardeşinizle tarafınıza babanızdan
miras kalan zeytinliğin bağımsız dubleks yapımı karşılığında müteahhide verildiği, bunun
karşılığında  dört adet gayrimenkulün tapularının her ikinizin adına ½ hisseli olarak tanzim edildiği,
daha sonra iki adedinin kendinizin iki adedinin de kardeşinizin adına tescil edilmesini istediğiniz ve
karşılıklı olarak hisselerinizden feragat ettiğiniz belirtilerek, kardeşinizle yarı yarıya hisse devrinin
ticari satışa girip girmediği, elde ettiğiniz gayrimenkullerin birini veya ikisini satmanız halinde
vergi doğup doğmayacağı ile hisse devri ve aynı zamanda bağımsız bölüm satışının ticari kazanç
olup olmadığı hususlarında Başkanlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmıştır.
 
            193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve
sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup; aynı
maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle
devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme
bağlanmıştır.
 
            Öte yandan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç
sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen
faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet
sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden
organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip
olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.
 
            Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari
faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli
olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü
olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.
             Bu itibarla, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı
kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar
devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen
kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi
gerekmektedir.
 
            Aynı Kanunun mükerrer 80 inci maddesinde;
 
          "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı
kazançlarıdır.
 
            ....
 
            6.İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi
çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak beş yıl (1.1.2007 tarihinden önce iktisap edilenlerde dört yıl) içinde elden
çıkarılmasından doğan kazançların (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis
ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)
 
            Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyiminin, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir
ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi,
ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
 
            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye
piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6000 (287 Seri No'lu Gelir Vergisi
Genel Tebliği ile 2015 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 10.600 TL) Yeni Türk Lirası
gelir vergisinden müstesnadır." ,
 
            Mükerrer 81'inci maddesinin birinci fıkrasında,
 
            "Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve
para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet
bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen
vergi ve harçların indirilmesi suretiyle  bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının
tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur." hükmü,
maddenin son fıkrasında da, "Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan
mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik enstitüsünce belirlenen
toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin
yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır."
             hükümlerine verilmiştir.
 
            Ayrıca, 25/03/2011 tarih ve 76 sıra numaralı Gelir Vergisi Sirkülerinin "5.Cins Tashihi
Yapılan Gayrimenkuller İle Kat Karşılığı Olarak Müteahhit Veya Konut Yapı Kooperatiflerinden
Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi" başlıklı bölümünde; "Arsa
olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat
karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil
tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.
 
            Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna
girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından
inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde
elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.
 
            ...
 
            Örnek 7: Bay (B)'ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir
bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide
verilmiştir. Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde
satmıştır.
 
            İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat
karşılığı verilmesi halinde, "ivazsız iktisap edilme" niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün
satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır." açıklamalarına yer
verilmiştir.
 
            Bu itibarla, babanızdan miras yoluyla intikal eden zeytinliğin gayrimenkul satış vaadi ve
arsa karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşaat şirketine verilmesi neticesinde sahip olunan
dubleksler de "ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul" olarak değerlendirildiğinden, söz konusu
dublekslerde payınıza düşen ½ oranındaki hisselerinizin kardeşinizle karşılıklı olarak devredilmesi
nedeniyle elde edilecek kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu
olmayacaktır.
 
            Ancak, hisse devri yoluyla tapuda yapılan değişiklik devralınan hisseler açısından yeni bir
iktisap olarak değerlendirilecek olup, gayrimenkulün söz konusu değişiklik tarihinden itibaren beş
yıl içinde elden çıkarılması halinde;  gayrimenkulün hisse devriyle intikal eden ½'lik kısmının elden
çıkarılması nedeniyle ortaya çıkacak kazancın, Gelir Vergisi Kanununun değer artışı kazancına
ilişkin hükümleri çerçevesinde vergilendirileceği tabiidir.
 
            Öte yandan, sahibi olduğunuz gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı
kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı
olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın
Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesigerekmektedir.
 
            Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
 
   
 
 
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.