Veraseten intikal eden ancak daha sonra trampa edilen gayrimenkulün kat karşılığı müteahhide verilmesi durumunda mükellefiyet tesisi hk.

Özelge: Veraseten intikal eden ancak daha sonra trampa
edilen gayrimenkulün kat karşılığı müteahhide verilmesi
durumunda mükellefiyet tesisi hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.35.16.01-176200-226
Tarih: 
23/02/2012
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR VERGİLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.35.16.01-176200-226 23/02/2012
Konu : Veraseten intikal eden ancak daha sonra trampa edilen  
gayrimenkulün kat karşılığı müteahhide verilmesi
durumunda mükellefiyet tesisi hk.
 
            İlgide kayıtlı özelge talep formunda; babanız ...'dan miras olarak intikal eden İlimiz .. İlçesi
...., ... ada, ... parselde yer alan arsayı daha sonra aile içinde rızaen karşılıklı takas ettiğiniz, söz
konusu arsayı kat karşılığı müteahhide vermek suretiyle kat mülkiyetli apartman dairesi şeklinde
gayrimenkuller edinmeyi planladığınız belirtilerek, elde ettiğiniz gayrimenkulleri satmanız
durumunda değer artışı kazancı veya ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefi olup
olmayacağınız hususundaki Başkanlığımız görüşünün bildirilmesi istenilmektedir.
             193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde, her türlü ticari ve sınai faaliyetten
doğan kazançların ticari kazanç olduğu, aynı maddenin dördüncü bendinde de gayrimenkullerin
alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettiği kazançların da
ticari kazanç sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
            Ticari faaliyet emek ve sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve
kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet
olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç
sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla
birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve
sınırlarını aşması gerekmektedir.
            Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari
faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli
olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü
olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.
            Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet
arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade etmektedir. Aynı hesap döneminde tek işlem
nedeniyle ticari faaliyetin devamlılık unsurunun oluştuğunu kabul etmek mümkün olmamakla
birlikte, faaliyetin organizasyon gerektirmesi veya amacının ticari olması durumunda devamlılık
unsurunun varlığı kabul edilir.
            Ticari organizasyon, sermaye tahsisi, işyeri açılması, personel istihdamı, ticaret siciline
kaydolmak gibi unsur ve şartlardan tümü veya bir kısmı yerine getirilmek suretiyle belirli şekilde
kurulmuş olacaktır. Bu takdirde bu organizasyon içinde bir takvim yılında veya iki veya üç yılda tek
bir işlem yapılmış olsa dahi, ticari faaliyetin varlığı kabul edilecektir.
             Diğer taraftan, aynı Kanununun "Değer Artışı Kazançları" başlıklı mükerrer 80 incimaddesinde;
            "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı
kazançlarıdır.      
            ... ...
            6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi
çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu
sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış
sayılır.).
            Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir
ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi,
ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye
piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (278 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel
Tebliği ile 1.1.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere)8.000.-TL. sı gelir vergisinden
müstesnadır." hükmü yer almaktadır.
            Gayrimenkul ve benzeri kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazancın değer artışı
kazancı olarak vergilendirilmesi için ilgili mal ve hakların arızi olarak iktisap ve elden çıkarılmaları
gerekmekte olup, iktisabın ivazsız olarak yapılması halinde değer artışı kazancından bahsetmek
mümkün olmayacaktır.
             Yukarıda yer alan kanun maddesi ve açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, gayrimenkulün
trampa edilmesi işleminin "elden çıkarma" olarak kabul edilmesi gerekmekte olup, trampa işlemi
sonucu gayrimenkulün ivazsız olarak intikal ettiğinden bahsetmek mümkün değildir.
             İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin tetkikinden, ... Mahallesi ... Ada No ve ...
Parsel No.da yer alan arsa niteliğindeki gayrimenkulün, 10.12.2010 tarihinde ... Tapu
Müdürlüğü'nde gerçekleştirilen işlem ile trampa edildiği anlaşılmıştır.
             Buna göre, söz konusu arsanın 10.12.2010 tarihinden başlayarak beş yıl içerisinde elden
çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
             Öte yandan, bahse konu arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi durumunda da elde
edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir
organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;
            a) Aynı kişiye farklı tarihlerde,
            b) Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
            c) Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
            d) Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden
takvim yılı içinde satılması,
            durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına
karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi
çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
             Bilgi edinilmesini rica ederim.
  
(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.