Veraseten intikal eden arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi ve karşılığında alınan dairelerin satışı halinde vergilendirmenin nasıl olacağı hk.
Özelge: Veraseten intikal eden arsanın kat karşılığı
müteahhide verilmesi ve karşılığında alınan dairelerin satışı
halinde vergilendirmenin nasıl olacağı hk.
Sayı:
62030549-120[Mük.80-2012/545]-1469
Tarih:
10/09/2013
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)
Sayı : 62030549-120[Mük.80-2012/545]-1469 10/09/2013
Konu : Veraseten intikal eden arsanın kat karşılığı müteahhide
verilmesi ve karşılığında alınan dairelerin satışı halinde
vergilendirmenin nasıl olacağı.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; veraset yoluyla intikal eden ... yer
alan arsayı diğer varislerinizle birlikte kat karşılığı sözleşme yapmak suretiyle müteahhide
verdiğiniz ve müteahhidin tarafınıza 12 adet daireyi teslim ettiği belirtilerek, elde ettiğiniz
gayrimenkulleri satmanız durumunda değer artışı kazancı veya ticari kazanç yönünden gelir vergisi
mükellefi olup olmayacağınız hususunda bilgi istenildiği anlaşılmakta olup, konu hakkında
Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve
sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan
maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle
devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme
bağlanmıştır.
Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç
sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen
faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet
sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden
organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip
olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari
faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli
olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü
olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.
Diğer taraftan, aynı Kanunun "Değer Artışı Kazançları" başlıklı Mükerrer 80 inci
maddesinde; "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış
kazançlarıdır.
...
6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin
birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi
çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden
başlayarak (01/01/2007 tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan
kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsistarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir
ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi,
ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye
piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (280 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel
Tebliği ile 01/01/2012 tarihinden itibaren 8.800 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden
müstesnadır." hükmüne yer verilmiştir.
Öte yandan, 76 seri no.lu Gelir Vergisi Sirküleri'nin 5 numaralı ''Cins Tashihi Yapılan
Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan
Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi'' başlıklı bölümünde;
" ...
Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna
girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından
inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde
elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.
...
Örnek 7:
Bay (B)'ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina
yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir.
Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır.
İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat
karşılığı verilmesi halinde, "ivazsız iktisap edilme" niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün
satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır."
açıklamalarına yer verilmiştir.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalar çerçevesinde, miras yoluyla
intikal eden arsanın kat karşılığı olarak inşaat şirketine verilmesi neticesinde payınıza düşen
dairelerin satılması halinde, bu gayrimenkuller '' ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul '' olarak
değerlendirileceğinden elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir.
Öte yandan, şahsınıza bırakılan gayrimenkullerin, aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı
kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda ise, yapılan satışlar
devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden bu satışlardan
elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak
vergilendirilmesi gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiillerinizdolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.