Yapı Kooperatifince fiilen teslimi yapılan ancak tahsisi yapılamayan gayrimenkullerin üçüncü kişilere kiralanmasının ortak dışı işlem olup olmadığı il
Özelge: Yapı Kooperatifince fiilen teslimi yapılan ancak
tahsisi yapılamayan gayrimenkullerin üçüncü kişilere
kiralanmasının ortak dışı işlem olup olmadığı ile belge
düzeni hk.
Sayı:
11395140-019.01-877
Tarih:
11/04/2014
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü
Sayı : 11395140-019.01-877 11/04/2014
Konu : Yapı Kooperatifince fiilen teslimi yapılan ancak tahsisi
yapılamayan gayrimenkullerin üçüncü kişilere
kiralanmasının ortak dışı işlem olup olmadığı ile belge
düzeni.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; kooperatifinizin, ortaklarını işyeri sahibi yapmak
amacıyla kurulduğu, işyerlerinin iskânının alınarak fiilen teslim edildiği ancak işyeri arsalarına
ilişkin olarak TOKİ ile mahkeme sürecinin devam etmesi nedeniyle ortaklar adına tahsislerin
yapılamadığı ve ortaklarla ferdi münasebete geçilemediği belirtilerek; sanayi sitesinin sevk ve
idaresi ile güvenlik vb. ortak ihtiyaçlar için sitede faaliyet gösteren ortaklarınızdan ve bazı
işyerlerinin ortaklarınız tarafınızdan kullanılmayarak kiraya verilmesi nedeniyle üçüncü kişilerden
aidat toplanması ile kooperatife ait gayrimenkullerin ve henüz proje aşamasında olan sosyal
tesislerin kiraya verilmesinin "ortak dışı işlem" sayılıp sayılmayacağı ile söz konusu aidatlar ve kira
gelirleri için belge düzenlenip düzenlenmeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.
I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 1 inci maddesinin ikinci fıkrasında kurum
kazancının gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurlarından oluşacağı; aynı Kanunun 6 ncı
maddesinde de kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içende elde ettikleri safi kurum
kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun
ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.
Anılan Kanunun 2 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüyle kooperatifler kurumlar vergisi
mükellefleri arasında sayılmış olmakla beraber Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k)
bendinde yer alan;
"Tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde sermaye
üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay
verilmemesi, yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve sadece ortaklarla iş görülmesine (Yapı
kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya
konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.) ilişkin hükümler bulunup, bu hükümlere fiilen uyan
kooperatifler ile bu kayıt ve şartlara ek olarak kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim
ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle
tüzel kişi temsilcilerine veya Kanun'un 13'üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen
kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen ve yapı
ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatifleri"
hükmüyle kooperatifler kurumlar vergisinden muaf tutulmuştur. 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin "4.13. Kooperatifler" başlıklı bölümünde
muafiyet şartları detaylı olarak açıklanmış olup kooperatiflerin kurumlar vergisi muafiyetinden
yararlanabilmeleri için ana sözleşmelerinde sermaye üzerinden kazanç dağıtılmamasına, yönetim
kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesine, yedek akçelerinin ortaklara
dağıtılmamasına, sadece ortaklarla iş görülmesine dair hükümlerin bulunması ve bu kayıt ve
şartlara da fiilen uyulması gerekmektedir.
Bu şartlara ana sözleşmelerinde yer vermeyen ya da yer vermekle beraber bu şartlara
fiiliyatta uymayan kooperatifler, muafiyet hükümlerinden yararlanamayacaktır.
Söz konusu Tebliğin "4.13.1.4.3. Yapı kooperatiflerinde ortak dışı işlemler" başlıklı
bölümünde ise;
"Yapı kooperatifi tarafından inşa edilen işyeri ve konutlarda yaşayan insanların sosyal
ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla sosyal tesislerin kat karşılığı inşa ettirilmesi de ortak dışı işlem
sayılmayacaktır. Bu tesislerin yapımını müteakip, kooperatif tarafından işletilmesi halinde,
işletilmeye başlandığı tarihte muafiyet şartı ihlal edilmiş sayılacaktır.
...
Kooperatife ait taşınmazların, ortaklara veya ortak olmayanlara kiraya verilmesi veya
kooperatifin inşa ettiği konut veya işyerlerinin ortaklara dağıtımından sonra elinde kalan işyeri,
konut veya arsaların satılması ortak dışı işlem sayılacaktır.
...
Öte yandan, bazı kooperatiflerin ana sözleşmelerinde, ‘ortakların sosyal, kültürel ekonomik
ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurmak, işletmek veya kiraya vermek ....' hükmü yer
alabilmektedir. Ana sözleşmelerinde söz konusu hüküm olsa dahi fiilen söz konusu tesislerin
kurulup bizzat işletilmesi veya kiraya verilmesi ortak dışı işlem olarak değerlendirilecektir. Bu
hükmün, ana sözleşmede yer alması tek başına mükellefiyet için yeterli olmayacaktır."
açıklamaları yer almaktadır.
Ayrıca, yapı kooperatiflerinde yapı ruhsatı veya arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına
tescil edilmiş olma şartı aranılmakta ise de arazi tapusu veya yapı ruhsatlarının Toplu Konut İdaresi
Başkanlığı veya kooperatif birlikleri ya da kooperatifler merkez birlikleri adına olması halinde de
bahse konu yapı kooperatifleri ile kooperatif birlikleri kurumlar vergisi muafiyetinden
yararlanabilecektir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, kooperatifiniz tarafından ortaklara fiilen tesliminin
yapılmasına rağmen devam eden yargı süreci nedeniyle ortaklar adına tahsisleri henüz yapılamamış
olan gayrimenkullerin, gelirleri kendilerine ait olmak üzere, ortaklarınız tarafından kiraya verilmesi
ortak dışı işlem olarak değerlendirilemeyecektir.
Öte yandan, fiilen ortaklara teslim edilmesine rağmen tahsisi yapılmamış olan
gayrimenkullere veya ortak kullanım alanlarına ait kiralama işlemlerinin kooperatif tarafından
gerçekleştirilmesi ya da ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak amacı ile
gerekli tesislerin kurularak kiraya verilmesi veya işletilmesi, muafiyet şartını ihlal edici ortak dışı
işlem olarak değerlendirilecek olup muafiyet şartlarının ihlal edildiği tarih itibarıyla kurumlar
vergisi mükellefiyeti tesis edilecektir. Bu durumda, ortak giderleri (ısıtma, aydınlatma, yakıt, bina
bakım onarım, tadilat, çevre düzenleme, güvenlik, temizlik vb.) karşılamak amacıyla işyeri sahibi
veya kiracılardan tahsil edilen aidatların kurum kazancınıza dahil edilmesi gerekmektedir.
II- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 227 nci maddesi uyarınca; bu Kanunda aksine hüküm
olmadıkça bu Kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olankayıtların tevsiki mecburi olup, bu vesikalara ait hükümlere aynı Kanunun 229-242 nci
maddelerinde yer verilmiştir.
Anılan Kanunun 232 nci maddesinde ise birinci ve ikinci sınıf tüccarların, kazancı basit
usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin; birinci ve ikinci sınıf
tüccarlara, serbest meslek erbabına, kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara, defter tutmak
mecburiyetinde olan çiftçilere ve vergiden muaf esnafa sattıkları emtia veya yaptıkları işler için
fatura vermek ve bunlar da fatura istemek ve almak mecburiyetinde oldukları hükme bağlanmıştır.
Kooperatifinizin kurumlar vergisi veya katma değer vergisi mükellefiyetinin bulunması
halinde, üyelerin güvenlik, bahçıvanlık, havuz ve sosyal tesislerin bakımı, elektrik ve su gibi
ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla tahsil edilen aidatlar için üyeler adına; kooperatife ait
gayrimenkullerin veya proje aşamasındaki sosyal tesislerin tamamlandığında kiraya verilmesi
durumunda ise kiracı adına fatura düzenlenmesi gerekmektedir.
Öte yandan, kooperatifinizin katma değer vergisi ve kurumlar vergisi mükellefiyeti
bulunmaması halinde tahsil edilen aidatlar için fatura düzenlemesine gerek bulunmamaktadır.
Ancak söz konusu aidatların kooperatiflerin bağlı oldukları mevzuata göre gelirleri için
düzenleyecekleri belgelerin düzenlenmesi suretiyle kayıtlara alınması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise
bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz
dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi
için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.