Yapı Kooperatifinin aktifinde kayıtlı arsa satışının Kurumlar Vergisi , V.U.K ve KDV karşısındaki durumu hk.

Özelge: Yapı Kooperatifinin aktifinde kayıtlı arsa satışının
Kurumlar Vergisi , V.U.K ve KDV karşısındaki durumu hk.
Sayı: 
B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.17-2323
Tarih: 
27/07/2012
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
MÜKELLEF HİZMETLERİ KATMA DEĞER VERGİSİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ
 
   
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.17-2323 27/07/2012
Konu : Yapı Kooperatifinin aktifinde kayıtlı arsa satışının  
Kurumlar Vergisi , V.U.K ve KDV karşısındaki durumu.
 
            İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda kooperatifinizin aktifinde en az 2 tam yıl kayıtlı
bulunan arsanın kat karşılığı müteahhide satış suretiyle devir ve tesliminin Katma Değer Vergisi
(KDV) Kanunu açısından istisna kapsamına girip girmediği, vergiyi doğuran olayın ne zaman
meydana geldiği, maliyet bedelinin nasıl ve hangi bedelle hesaplanacağı ve bu devir ve teslim
hizmetinin Kurumlar Vergisi Kanununu açısından istisna kapsamına girip girmediği konularında
görüşümüz sorulmaktadır.
            I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
            5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun "İstisnalar" başlıklı 5 inci maddesinde;
            "(1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır:
            e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri
ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından
doğan kazançların % 75 lik kısmı.
            Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan
kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur.
Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi
şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında
tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
            İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka
bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze
aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa
uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler
hariç) halinde de bu hüküm uygulanır..." hükmüne yer verilmiştir.
            1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin"5.6.2.4.1. Taşınmazlar ile iştirak hisselerinin
para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası ve kamulaştırılması" başlıklı bölümünde;
"İstisnanın uygulanabilmesi için taşınmazlar ile iştirak hisselerinin satılması ve bu işlemden bir
kazanç elde edilerek, satan kurumun mali yapısında bir iyileşmenin olması gerekmektedir. Bu
nedenle, söz konusu aktif kalemlerin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi
işlemler istisna kapsamına girmemektedir.
            Kat karşılığında arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile
değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de söz konusu istisna hükmü uygulanmayacaktır..."
açıklamaları yer almaktadır.            Bu hüküm ve açıklamalara göre, müteahhide kat karşılığı olarak devredilen arsaların trampa
mahiyetinde bulunması dolayısıyla söz konusu istisna hükümlerinden yararlanması mümkün
değildir.
            II- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
            213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan
iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar
tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci fıkrasında faturanın,
malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği
belirtilmiştir.
            Aynı Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi
veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum
giderlerin toplamını ifade ettiği, 269 uncu maddesinde, iktisadi işletmelere dahil bulunan
gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği ve 270 inci maddesinde de gayrimenkullerde,
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve
tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya
genel giderler arasında göstermekte mükelleflerin serbest oldukları hükmü yer almaktadır.
            Mezkur Kanunun 267 nci maddesinde; "Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya
bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde
emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.
            Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
            Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin
yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu
satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile
hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir
malın miktarına nazaran %25'ten az olmaması şarttır.
            İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir
veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5,
perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
            Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri
ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet
bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara
alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma
hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
            Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve
cetveller ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.
            Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile
zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
            Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin
edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur." Hükmü
bulunmaktadır.
             Genellikle kat/arsa karşılığı inşaatlarda;
             - Kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir
taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise
bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde
bulunmaktadır.             - Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği
dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa
sahibinde kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelerin arsa
payına isabet etmektedir.
             - Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun
karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin
müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu
iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.
             - Müteahhit ise, inşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun
karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide
kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin karşılığında
müteahhit kendisinde kalan dairelere isabet eden arsa payını devralmaktadır. Diğer bir deyişle,
müteahhit açısından arsa maliyet bedeli, arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin inşaatı için
yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer
almaktadır.
             Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda,
            - Kooperatifinize bırakılan daireler için,  söz konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın
tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına
terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre
tespit edilen emsal bedel üzerinden müteahhit tarafından adınıza fatura düzenlenmesi,
            - Müteahhide teslim edilen arsa için ise Kooperatifinize teslim edilen dairelerin emsal bedeli
üzerinden tarafınızca fatura düzenlenmesi,
 gerekmektedir.   
            Öte yandan, arsanın maliyetine Vergi Usul Kanunu'nun 270 inci maddesinde belirtilen
giderlerin eklenebileceği tabiidir.
            III- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
            KDV Kanununun;
            - 1/1 inci maddesine göre; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek
faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
            - 2/5 inci maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu,
            - 4/2 nci maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması
halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı
vergiye tabi tutulacağı,
            - 10 uncu maddenin (a) fıkrasında, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslim veya
hizmetin yapılması ile (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura
veya benzeri belgeler verilmesi halinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura
ve benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geleceği,
            - 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin
mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle
gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık
taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve
teslimlerinin KDV'den müstesna olduğu ancak, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan
kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise
istisna kapsamı dışında olduğu,            - 27 nci maddesinde ise, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal,
menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre
emsal bedeli veya emsal ücreti olduğu
hükme bağlanmıştır.
            30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin "Arsa Karşılığı İnşaat İşinde KDV
Uygulaması" başlıklı (D) bölümünde; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslimin olduğu, bunlardan
birincisinin arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisinin ise müteahhit tarafından
arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi olduğu, arsanın bir
iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet
olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa tesliminin KDV ye
tabi olduğu belirtilmiştir.
            60 Seri No.lu KDV Sirkülerinin 1.8.1. bölümünde arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi
doğuran olayın, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine
teslimiyle gerçekleştiği, bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulduğu
belirtilmiştir.
            Buna göre, Kooperatifiniz tarafından müteahhide yapılan arsa teslimi genel oranda KDV ye
tabi olacaktır. Ancak, söz konusu arsanın vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarih itibariyle en
az iki tam yıl süreyle kooperatifiniz aktifinde kayıtlı olması halinde arsa teslimi işlemi Kanunun
17/4-r maddesi kapsamında KDV den istisna olacaktır.
            Bilgi edinilmesini rica ederim.