Yapı ruhsatı "apart otel" iken "apart ünite" olarak değiştirilen gayrimenkullerin satılması durumunda uygulanması gereken KDV oranı hk.

Yapı ruhsatı "apart otel" iken "apart ünite" olarak
değiştirilen gayrimenkullerin satılması durumunda
uygulanması gereken KDV oranı hk.
Sayı: 
64597866-130[28]-E.13982
Tarih: 
25/06/2018
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
  ACELE
 
Sayı : 64597866-130[28]-E.13982 25.06.2018
Konu : Yapı ruhsatı "apart otel" iken "apart  
ünite" olarak değiştirilen gayrimenkullerin
satılması durumunda uygulanması
gereken KDV oranı
İlgi :16.03.2018 tarihli özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Şirketinize ait gayrimenkullerin hasılat paylaşımı sözleşmesi
kapsamında konut ve işyeri yapılmak üzere yüklenici ortaklığa ihale edildiği, bu kapsamda önce
apart otel inşaat yapı ruhsatı alındığı, ancak apart otelin satışında sorunlar yaşanması nedeniyle
yapı ruhsatının revize edilerek bağımsız apart ünite olarak tadil edildiği, tadil edilen ruhsatlara
ilişkin kat irtifakı kurularak "apart ünite" tapu senetlerinin çıkarıldığı, söz konusu proje inşaatına
konu parsellerin 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunduğu, apart ünitelerin bir kısmının 150 m² nin
altında bir kısmının ise üstünde olduğu, ayrıca projenin Yönetim Planı’nda apart ünitelerin
münhasıran mesken amaçlı kullanıma konu edileceği, başkaca bir amaç için kullanılmayacağı
yönünde madde eklendiği belirtilerek; bahse konu apart üniteleri konut amaçlı olarak satın alan
kişilerin bankalardan kullanacakları kredilere banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) ve
kaynak kullanımını destekleme fonu (KKDF) kesintisi uygulanıp uygulanmayacağı ile 150 m² nin
altındaki apart ünitelerin satışında uygulanması gereken katma değer vergisi (KDV) oranı
sorulmaktadır.
KDV oranları, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye
dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (I) sayılı listede yer
alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu
listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
Söz konusu BKK eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında, net alanı 150 m² ye kadar konut
teslimlerinde % 1 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Ayrıca aynı Kararın 1 inci maddesinin
altıncı fıkrasında, net alanı 150 m² ye kadar konutlardan 5216 sayılı Kanun kapsamındaki
büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılanlar için üzerine yapıldığı arsanın birim
m² vergi değerine bağlı olarak % 18 veya % 8 vergi oranı uygulanacağı hükmüne yer verilmiştir.
Bu durumda, net alanı 150 m² ve üzerinde olan konutlar ile net alanına bakılmaksızın diğer tüm
gayrimenkullerin tesliminde bunlara % 18 oranında KDV uygulanmaktadır.
Öte yandan, 2018/11674 sayılı Kararname ile 2007/13033 sayılı Karara eklenen, daha sonra2018/11750 sayılı Kararname ile kapsamı genişletilen geçici 3 üncü maddede, “Bu Kararın 1 inci
maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranına tabi konutlar ile işyerlerinin (bina
ve/veya bağımsız bölüm şeklinde olanlar) 31/10/2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde,
aynı fıkranın (c) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Bu sebeple, % 18 oranına tabi konutlar için 5/5/2018; işyerleri (bina ve/veya bağımsız bölüm
şeklinde olanlar) için 18/5/2018 tarihinden itibaren 31/10/2018 tarihine kadar (bu tarih dahil)
yapılacak olan teslimlerde % 8 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.
Diğer taraftan, yapı ruhsatlarında parselin kullanım amacının “ticaret + turizm” olarak
belirlenmesi, tapu senetlerinde ise ana taşınmaz niteliğinin “arsa”, bağımsız bölüm niteliğinin
“apart ünite” olarak tescil edilmiş olması nedeniyle bahse konu taşınmazların konut olarak
değerlendirilmesi mümkün değildir.
Buna göre, söz konu taşınmazların tesliminde bunların net alanına bakılmaksızın genel oranda
(% 18) KDV hesaplanması, ancak 2007/13033 sayılı Karara eklenen geçici 3 üncü maddenin de göz
önüne alınarak bu maddenin yürürlükte olduğu tarihler arasında yapılacak apart ünite teslimlerinin
% 8 oranında vergilendirilmesi gerekmektedir.
Bununla birlikte, “Mükelleflerin İzahat Taleplerinin Cevaplandırılmasına Dair Yönetmelik”in 8/2-a
maddesinde, başkalarının vergi durumları hakkındaki bilgi ve izahat talepleri özelge kapsamında
değerlendirilmemiş olduğundan, ilgili apart üniteleri satın alan kişilerin bankalardan kullanacakları
kredilere BSMV ve KKDF kesintisi uygulanıp uygulanmayacağı hususunda herhangi bir
değerlendirme yapılmamıştır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.