Yapı ruhsatında müteahhit olarak adı geçmeyen firma tarafından yapılacak dönüşüm sonrası ilk satış işlemlerinin 6306 sayılı Kanun kapsamında tapu harcından istisna olup olmadığı hk.

5366 sayılı Kanun Kapsamında Bulunan Taşınmazların

 Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine İstinaden Üçüncü

 Kişilere Satış İşleminde Tapu Harcı

 Sayı: 97895701-140.04.01[2024.222]-1479987

 Tarih: 22/10/2024

 T.C. Yapı ruhsatında müteahhit olarak adı geçmeyen firma

 tarafından yapılacak dönüşüm sonrası ilk satış işlemlerinin

 6306 sayılı Kanun kapsamında tapu harcından istisna olup

 olmadığı hk.

 Sayı: 31435689-140-200522

 Tarih: 24/10/2024

 T.C.

 GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 Konya Defterdarlığı

 Gelir Kanunları Grup Müdürlüğü

 Sayı : E-31435689-140-200522

 Konu : Yapı ruhsatında müteahhit olarak adı

 geçmeyen firma tarafından yapılacak

 dönüşüm sonrası ilk satış işlemlerinin

 6306 sayılı Kanun kapsamında tapu

 harcından istisna olup olmadığı hk.

 İlgi: 06.06.2024 tarihli özelge talep formunuz.

 24.10.2024

 İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden, …….. ili, ………. ilçesi, ……….

 Mahallesi, …….. ada, 1 parselde bulunan binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı

 olduklarının tespit edildiği, söz konusu parselde yeniden inşa edilecek yapıların müteahhitliğini

 şirketinizin üstlenerek arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, A, B, C, D, E ve

 F bloktan oluşan inşaatın yapım sürecinin devam ettiği, ancak şirketinizin müteahhitlik sınıfı yeterli

 olmadığından A, B, E ve F blokların yapı ruhsatında yapı müteahhidi olarak şirketinizin % 100

 hissesine sahip ………..'ın yer aldığı belirtilerek, bu bloklardaki bağımsız bölümlerin şirketiniz

 tarafından satışında 6306 sayılı Kanun kapsamında harç istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı

 hususunda görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 7 nci maddesinin

 dokuzuncu fıkrasında,

 "Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve

 dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya

 sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden

 birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve

 ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde

 meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni

 hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı,

 devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

 b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda

 veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir

 yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

 c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen

 müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile

 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve

 ipotek tesis edilmesi işlemleri,

 ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer

 işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi,

 döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kağıtlar, resmi

 dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kağıtlar da dahil olmak

 üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu

 yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri

 bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar,

 banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve

 uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından

 fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve

 uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır."

 hükmüne yer verilmiştir.

 Söz konusu düzenleme ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde

 meydana gelen yeni yapıların sadece işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim

 Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından

 gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri harçtan istisna edilmiştir.

 Bu itibarla, …….. ili, ………. ilçesi, ………. Mahallesi, ……. ada, 1 parselde yer alan riskli yapı şerhli

 taşınmazlara ilişkin arsa sahipleri ile şirketiniz arasında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin

 imzalanmış olduğu, müteahhitlik sınıfınızın yeterli olmaması sebebiyle A, B, E ve F blokların

 müteahhitliğini şirketinizin % 100 ortağı olan …………'ın üstlenmiş olduğu, yapı ruhsatında yapı

 müteahhidi olarak …………..'ın yer aldığı ve aynı sözleşmeye bağlı kalarak inşaatı bitirmeyi taahhüt

 ettiği anlaşıldığından, bu bloklarda şirketinizin işi yüklenen müteahhit kapsamında

 değerlendirilmesi mümkün bulunmamakta olup, bu nedenle şirketiniz tarafından A, B, E ve F

 bloklara ait dairelerin satış işlemlerinin 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası

 kapsamında harçtan istisna tutulması mümkün bulunmamaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İstanbul Defterdarlığı

 Gelir Kanunları Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü

 Sayı : E-97895701-140.04.01[2024.222]-1479987

 Konu : 5366 sayılı Kanun Kapsamında Bulunan

 Taşınmazların Gayrimenkul Satış Vaadi

 Sözleşmesine İstinaden Üçüncü Kişilere

 Satış İşleminde Tapu Harcı

 İlgi : 26.08.2024 tarih 3880566 sayılı özelge talep formu.

 22.10.2024

 İlgide kayıtlı özelge talep formunun incelenmesinden, 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme

 alanında kalan mülkiyeti şirketinize ait … ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada, … parselde kayıtlı

 taşınmazda şirketiniz ile … İş Ortaklığı arasında … Noterliğinde düzenlenen … tarihli ve … yevmiye

 numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ile Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı

 ve İnşaat Yapımı Sözleşmesi"ne istinaden … adet bağımsız bölümün yapımının tamamlandığı

 belirtilerek, arsa sahibi sıfatıyla şirketinizin yüklenici firmadan devralacağı bağımsız bölümlerin

 üçüncü kişilere satışı işlemlerinin 5366 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin altıncı fıkrası

 kapsamında tapu harcından istisna tutulup tutulmayacağı hususunda görüş talep edildiği

 anlaşılmaktadır.

 492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanuna bağlı

 (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu; Kanuna bağlı (4) sayılı

 tarifenin I/20-a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine

 dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında devir ve iktisabında devir eden ve

 devir alan için ayrı ayrı nispi harç alınacağı hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 123 üncü maddesinin birinci fıkrasında, özel kanunlarla harçtan muaf tutulan

 kişilerle istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.

 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak

 Kullanılması Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde, Kanunun amacının, büyükşehir belediyeleri,

 büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve

 nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince,

 yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit

 alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin

 gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür,

 turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve

 kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması olduğu; 2 nci

 maddesinde, yenileme alanlarının, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye

 meclisinin üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirleneceği, il özel idaresinde il genel

 meclisince, büyükşehir dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararların

 Cumhurbaşkanına sunulacağı, büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan

 bu kararların, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Cumhurbaşkanına sunulacağı,

 Cumhurbaşkanının projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar vereceği; 3 üncü

 maddesinin birinci fıkrasında, yenileme alanları olarak belirlenen bölgelerde il özel idaresi ve

 belediye tarafından hazırlanan veya hazırlatılan yenileme projeleri ve uygulamalarının ilgili il özel

 idareleri ve belediyeler eliyle yapılacağı veya kamu kurum ve kuruluşları veya gerçek ve özel hukuk

 tüzel kişilerine yaptırılarak uygulanacağı, üçüncü fıkrasında, yenileme alanı içinde yapı

 parsellerindeki uygulamalarda kendi parseli ve yapısı aynen korunarak yenilenecek yapıların,

 projenin bütünlüğünü bozmamak şartıyla belediyece kabul edilen projeye bağlı kalmak ve il özel

 idaresi ve belediyenin belirleyeceği amaçta kullanılmak kaydıyla parsel sahibince yapılabileceği, bu

 durumlarda uygulamanın projeyle eş zamanlı olarak başlatılmasının ve tamamlanmasının esas

 olduğu, aksi takdirde il özel idaresi ve belediyece bu Kanun hükümlerinin uygulanacağı; altıncı

 fıkrasında ise yenileme alanlarındaki uygulamaların her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerden

 muaf olacağı hüküm altına alınmıştır.

 Buna göre, yenileme alanlarında il özel idaresi ve belediye tarafından hazırlanan veya hazırlatılan

 yenileme projeleri ve uygulamalarının ilgili il özel idareleri ve belediyeler eliyle yapılması veya

 kamu kurum ve kuruluşları veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırılarak uygulanması

 gerekmekle birlikte, yenileme alanı içinde yapı parsellerindeki uygulamalarda kendi parseli ve

 yapısı aynen korunarak yenilenecek yapıların, projenin bütünlüğünü bozmamak şartıyla belediyece

 kabul edilen projeye bağlı kalmak ve il özel idaresi ve belediyenin belirleyeceği amaçta kullanılmak

 kaydıyla parsel sahibince yapılabilmesi mümkün olup, 5366 sayılı Kanunda bu şekilde parsel

 sahiplerince yapılacak yapıların üçüncü kişilere satılmasına ilişkin işlemlerin tapu harcından istisna

 tutulacağına dair bir hükme yer verilmemiştir.

 Bu itibarla, 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanı olarak belirlenen alanda bulunduğu

 anlaşılan … ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada, … parselde kayıtlı taşınmazda Şirketiniz ile … İş

 Ortaklığı arasında … Noterliğinde düzenlenen … tarihli ve … yevmiye numaralı "Düzenleme

 Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ile Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve İnşaat Yapımı

 Sözleşmesi"ne istinaden yapımı tamamlanan … adet bağımsız bölümün üçüncü kişilere satışı

 işlemlerinin 5366 sayılı Kanun kapsamında harçtan istisna tutulması mümkün değildir.

 Bilgi edinilmesini rica ederim.